Cómo comprar tu primera casa en Chile

Comprar una vivienda propia siempre ha sido considerado en Chile como uno de los hitos más importantes en la vida de una persona o familia. Representa no solo la seguridad de contar con un techo propio, sino también una inversión a largo plazo que puede generar estabilidad patrimonial. Sin embargo, dar el paso hacia la compra de tu primera casa puede ser un desafío complejo si no cuentas con la información correcta.

En 2025, el mercado inmobiliario chileno enfrenta nuevos escenarios: cambios en la tasa de interés de los créditos hipotecarios, actualizaciones en los subsidios estatales, mayor competencia entre bancos y mutuarias, y una creciente preocupación por la plusvalía de ciertos barrios. Frente a este panorama, contar con una guía clara y práctica resulta fundamental..

Requisitos básicos para comprar una casa en 2025

El primer paso es asegurarte de que cumples con los requisitos generales para acceder a la compra de una vivienda en Chile. Aunque varían según la entidad financiera, los más comunes son:

• Edad mínima: ser mayor de 18 años.

• Residencia en Chile: los extranjeros deben contar con residencia definitiva para acceder a créditos hipotecarios.

• Ingresos demostrables: tener estabilidad laboral con contrato o, en el caso de trabajadores independientes, demostrar ingresos con boletas de honorarios y declaraciones de impuestos.

• Historial crediticio saludable: no figurar en registros de morosidad como Dicom.

• Ahorro para el pie de la vivienda: este ahorro es indispensable y se exige para complementar el financiamiento bancario.

Además de los requisitos básicos, es recomendable tener una planificación financiera sólida. Los bancos no solo evalúan tus ingresos, sino también tu nivel de endeudamiento y tu capacidad de cumplir con las cuotas mensuales.

Subsidios habitacionales y beneficios vigentes en Chile

Uno de los principales apoyos para quienes buscan comprar su primera vivienda en Chile son los subsidios habitacionales entregados por el Estado. En 2025 siguen vigentes programas que permiten a las familias acceder a financiamiento complementario.

1. Subsidio DS1

   • Dirigido a familias de clase media.

   • Permite financiar parte del valor de una casa nueva o usada.

   • Se divide en tramos dependiendo del ahorro acumulado y del ingreso familiar.

2. Subsidio DS49

   • Enfocado en familias vulnerables que no poseen ninguna propiedad.

   • Permite acceder a viviendas sociales con aportes estatales significativos.

3. Subsidio DS19 (Programa de Integración Social y Territorial)

   • Incentiva la construcción de proyectos habitacionales donde conviven familias de distintos ingresos.

   • Ofrece viviendas de buena calidad, con integración urbana y precios subsidiados.

4. Apoyo al ahorro para la vivienda

   • Existen cuentas especiales con beneficios estatales para quienes destinan ahorros exclusivamente a la compra de una casa.

Es importante revisar cada año los llamados a postulación en la página oficial del MINVU (Ministerio de Vivienda y Urbanismo), ya que los requisitos y montos de subsidio pueden variar.

El crédito hipotecario: cómo funciona y qué necesitas

El crédito hipotecario es la herramienta más utilizada en Chile para financiar la compra de una vivienda. En la práctica, este crédito funciona como un préstamo de largo plazo (generalmente entre 15 y 30 años) con el respaldo de la propiedad adquirida como garantía.

En 2025, los bancos y mutuarias ofrecen distintos tipos de créditos hipotecarios:

• Tasa fija: la cuota se mantiene estable durante todo el período. Ideal para quienes buscan seguridad financiera.

• Tasa variable: la cuota fluctúa según las condiciones del mercado. Puede ser más barata al inicio, pero más riesgosa a largo plazo.

• Tasa mixta: combina un período inicial de tasa fija y luego se convierte en tasa variable.

Requisitos para postular a un crédito hipotecario:

• Tener contrato laboral estable o ingresos demostrables.

• Contar con un ahorro previo (pie).

• Presentar documentación como liquidaciones de sueldo, declaración de impuestos, certificado de AFP y estados de cuenta bancarios.

• Pasar la evaluación crediticia del banco.

Un consejo clave es cotizar en distintas entidades antes de tomar una decisión. Las diferencias en tasas, seguros asociados y gastos operacionales pueden representar millones de pesos de ahorro o pérdida a lo largo de los años.

Ahorro previo: cuánto juntar para el pie de la casa

El ahorro previo o “pie” es el porcentaje del valor de la vivienda que debes pagar con tus propios recursos. En Chile, este monto suele oscilar entre el 10% y el 20% del valor total de la propiedad.

Por ejemplo:

• Para una vivienda de $70.000.000 CLP, necesitarías entre $7.000.000 y $14.000.000.

• Para una vivienda de $100.000.000 CLP, el pie sería entre $10.000.000 y $20.000.000.

Algunos bancos permiten financiar hasta el 90% del valor de la vivienda, pero en general, quienes presentan un pie mayor obtienen mejores tasas y condiciones de financiamiento.

Un buen hábito es abrir una cuenta de ahorro para la vivienda y realizar depósitos automáticos cada mes. Esto no solo acumula capital, sino que además demuestra compromiso financiero al banco.

Pasos legales: promesa de compraventa, notaría y conservador

El proceso de compra de una propiedad en Chile involucra varios pasos legales que garantizan la seguridad del comprador y del vendedor.

1. Promesa de compraventa

   • Documento legal donde ambas partes se comprometen a realizar la compra-venta.

   • Generalmente se paga un monto inicial como garantía.

2. Estudio de títulos

   • El banco revisa los antecedentes legales de la propiedad.

   • Se comprueba que no existan deudas, juicios pendientes o irregularidades.

3. Firma en notaría

   • La compraventa se formaliza mediante una escritura pública.

   • Ambas partes firman el contrato final.

4. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

   • Es el paso definitivo que te convierte en propietario legal.

   • La inscripción del inmueble en tu nombre queda registrada oficialmente.

Estos trámites generan costos adicionales que debes considerar en tu presupuesto.

Costos asociados a la compra de una propiedad en Chile

Muchas personas se concentran únicamente en el precio de la vivienda, pero existen costos adicionales que no pueden pasarse por alto:

• Gastos notariales y conservador: entre $500.000 y $1.000.000 CLP, dependiendo del valor de la vivienda.

• Tasación de la propiedad: el banco exige un informe técnico que cuesta entre $100.000 y $300.000 CLP.

• Impuesto de timbres y estampillas: entre el 0,2% y 0,8% del monto del crédito hipotecario.

• Seguros obligatorios: de desgravamen e incendio, que se suman a la cuota mensual del crédito.

Conocer estos gastos por adelantado te permitirá evitar sorpresas y calcular de manera más realista el monto total necesario para comprar tu casa.

Casa nueva vs. casa usada: qué opción te conviene

Al buscar tu primera vivienda, seguramente te preguntarás si es mejor una casa nueva o usada. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas:

• Casa nueva:

  • Incluye garantía por construcción.

  • Menores gastos de mantención.

  • Proyectos modernos con mejor eficiencia energética.

  • Generalmente precios más altos.

• Casa usada:

  • Precios más accesibles.

  • Posibilidad de encontrar mejores ubicaciones.

  • Puedes negociar directamente con el vendedor.

  • Puede requerir reparaciones o remodelaciones.

La elección dependerá de tus prioridades: si buscas plusvalía a largo plazo, la ubicación es clave; si prefieres seguridad y menos gastos iniciales, una casa nueva puede ser mejor opción.

Consejos prácticos para elegir tu primera vivienda

1. Define tu presupuesto realista: nunca destines más del 30% de tu ingreso mensual al dividendo.

2. Investiga la plusvalía del sector: barrios en crecimiento pueden generar una inversión rentable.

3. Evalúa conectividad y servicios: colegios, transporte público, hospitales y centros comerciales cercanos.

4. Cotiza varias opciones de financiamiento: bancos, mutuarias e incluso cooperativas de ahorro.

5. Asesórate con expertos: un corredor de propiedades o abogado puede ayudarte a evitar errores.

Errores comunes al comprar tu primera casa y cómo evitarlos

• No considerar los costos adicionales: muchos compradores se enfocan solo en el pie y olvidan los gastos legales.

• Endeudarse en exceso: sobrepasar tu capacidad de pago puede poner en riesgo tu estabilidad financiera.

• Comprar sin revisar el barrio: un mal entorno puede afectar la calidad de vida y la plusvalía.

• No comparar créditos hipotecarios: aceptar la primera oferta puede significar perder millones a largo plazo.

Tu camino hacia la propiedad en 2025

Comprar tu primera casa en Chile en 2025 es un proceso que exige planificación, paciencia y claridad en cada paso. Desde el ahorro inicial, pasando por los subsidios habitacionales y la postulación a un crédito hipotecario, hasta la firma en notaría e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, cada etapa es fundamental para concretar el sueño de la vivienda propia.

Con una buena organización financiera, aprovechando los beneficios estatales y comparando opciones en el mercado, este objetivo es totalmente alcanzable.

Fuentes complementarias:

• Minvu.cl – Subsidios habitacionales

• CMF Chile – Créditos hipotecarios

• ChileAtiende – Programas de apoyo a la vivienda