Tasación inmobiliaria: cómo calcular el valor real de una propiedad

La compra, venta o arriendo de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona o familia. En este contexto, la tasación inmobiliaria se convierte en una herramienta clave, ya que permite determinar el valor real de una propiedad y evitar errores al momento de negociar.

En Chile, la tasación inmobiliaria es utilizada tanto por particulares como por bancos, aseguradoras, corredores de propiedades y organismos públicos. Saber cómo se calcula, qué factores influyen y cuál es la diferencia entre los distintos tipos de valoración es esencial para quienes participan en el mercado inmobiliario.

¿Qué es la tasación inmobiliaria?

La tasación inmobiliaria es un informe técnico elaborado por un tasador profesional, cuyo objetivo es calcular el valor de mercado de una propiedad en un momento determinado.

Se diferencia de una simple estimación porque se basa en metodologías reconocidas, análisis de datos comparativos y criterios técnicos que aseguran un resultado objetivo y verificable.

En términos simples, la tasación responde a la pregunta:
¿Cuánto vale realmente una propiedad hoy en el mercado chileno?

Tasación inmobiliaria vs. avalúo fiscal

Uno de los errores más comunes entre propietarios es confundir la tasación inmobiliaria con el avalúo fiscal. Aunque ambos se relacionan con el valor de un bien raíz, tienen objetivos distintos:

• Avalúo fiscal:

  • Determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII).

  • Se utiliza como base para el pago de contribuciones.

  • No refleja necesariamente el valor comercial.

• Tasación inmobiliaria:

  • Realizada por un tasador independiente o contratado por una institución financiera.

  • Sirve para transacciones, créditos hipotecarios, particiones judiciales o herencias.

  • Refleja el precio de mercado real.

Por ejemplo, una casa puede tener un avalúo fiscal de $80 millones de pesos chilenos, pero una tasación inmobiliaria podría fijar su valor real en $150 millones, dependiendo del mercado y la demanda.

¿Por qué es importante una tasación inmobiliaria?

El proceso de tasar una propiedad en Chile cumple múltiples funciones prácticas:

1. Compra y venta de inmuebles
   Permite fijar un precio justo de mercado, evitando sobrevaloraciones que alejan a compradores o subvaloraciones que significan pérdidas para el vendedor.

2. Créditos hipotecarios
   Los bancos no otorgan préstamos sin una tasación previa. Esta asegura que el monto prestado no supere el valor real de la propiedad.

3. Herencias y particiones de bienes
   Cuando existen varios herederos, la tasación permite establecer un valor objetivo para repartir de manera equitativa.

4. Divorcios y separaciones de bienes
   Ayuda a calcular el valor real del patrimonio con fines legales.

5. Seguros y garantías
   Las compañías de seguros utilizan la tasación para establecer montos asegurados y primas.

Factores que influyen en el valor de una propiedad en Chile

La tasación inmobiliaria no es un cálculo arbitrario. Se basa en múltiples factores que determinan la plusvalía o depreciación de un inmueble:

• Ubicación:
  Es el factor más relevante. Una propiedad en comunas con alta demanda como Las Condes, Providencia o Ñuñoa puede tener un valor muy superior a una similar en comunas periféricas.

• Conectividad y servicios:
  La cercanía al metro, transporte público, centros de salud, colegios y comercio aumenta la valoración.

• Superficie y distribución:
  Se consideran tanto los metros cuadrados construidos como los útiles. También influye el número de dormitorios, baños y espacios comunes.

• Estado de conservación:
  Propiedades remodeladas o con materiales de buena calidad tienen mayor valor. La antigüedad, por sí sola, no siempre es negativa si el inmueble está bien mantenido.

• Oferta y demanda local:
  Si existe alta demanda en un sector y poca oferta, el valor tiende a subir.

• Entorno y plusvalía futura:
  Zonas con proyectos de infraestructura, nuevos centros comerciales o polos de desarrollo suelen experimentar alzas importantes en sus tasaciones.

• Factores macroeconómicos:
  La inflación, la tasa de interés y la evolución de la UF (Unidad de Fomento) también inciden en el precio final.

Métodos de tasación en Chile

Existen distintos enfoques para calcular el valor real de una propiedad. Los más utilizados son:

1. Método comparativo

   • Se analizan propiedades similares en la misma zona y se ajustan según características específicas.

   • Es el método más usado en viviendas y departamentos.

2. Método de costo de reposición

   • Calcula cuánto costaría construir la misma propiedad desde cero, restando la depreciación por uso y antigüedad.

   • Se aplica principalmente en inmuebles nuevos o en construcción.

3. Método de capitalización de rentas

   • Se utiliza en propiedades de inversión (edificios de renta, locales comerciales).

   • Proyecta ingresos futuros por arriendos para estimar el valor presente.

En muchos casos, los tasadores combinan más de un método para entregar un informe más completo y confiable.

Tasación bancaria en créditos hipotecarios

En Chile, los bancos trabajan con tasadores externos certificados para evaluar la propiedad antes de aprobar un crédito hipotecario.

• Si el banco determina que la propiedad vale menos de lo que pide el vendedor, el comprador deberá poner un pie mayor.

• Por ejemplo, si la casa se vende en $120 millones pero la tasación bancaria la fija en $100 millones, el banco prestará sobre esos $100 millones y el comprador deberá cubrir la diferencia.

Esto asegura que el banco no financie sobreprecios y protege al comprador de pagar más de lo que realmente vale el inmueble.

Ejemplos prácticos de tasación en Chile

1. Departamento en Santiago Centro

   • 60 m², cercano a Metro, 10 años de antigüedad.

   • Tasación aproximada: $95 a $110 millones según plusvalía del sector.

2. Casa en Maipú

   • 120 m² construidos, en barrio residencial con colegios y servicios.

   • Tasación: $150 a $180 millones.

3. Parcela en Colina

   • 5.000 m² sin construcción, acceso a carretera.

   • Tasación: $200 a $250 millones según demanda y urbanización.

Estos ejemplos ilustran cómo factores como la ubicación y la conectividad inciden directamente en el valor real.

¿Se puede tasar una propiedad online?

Actualmente existen plataformas digitales de tasación que entregan estimaciones automáticas basadas en big data y precios de mercado.

Estas herramientas son útiles como referencia inicial, pero no sustituyen la tasación profesional requerida por bancos o procesos legales.

Preguntas frecuentes sobre la tasación inmobiliaria en Chile

¿Cuánto cuesta una tasación profesional en Chile?
El valor suele variar entre $60.000 y $150.000, dependiendo del tipo de propiedad y la empresa contratada.

¿Cuánto demora el proceso?
Generalmente entre 3 y 5 días hábiles, aunque puede extenderse en propiedades complejas.

¿Quién puede realizar una tasación?
Tasadores certificados, ingenieros comerciales especializados en bienes raíces o empresas dedicadas al rubro.

¿La tasación es igual al precio de venta final?
No necesariamente. La tasación entrega un valor objetivo, pero el precio final depende de la negociación entre comprador y vendedor.

La tasación inmobiliaria es una herramienta esencial para determinar el valor real de una propiedad en Chile, especialmente en un mercado dinámico y competitivo. Conocer cómo se calcula, qué factores influyen y qué métodos se utilizan permite tomar decisiones más seguras y evitar errores costosos.

Ya sea para vender, comprar, heredar o solicitar un crédito hipotecario, contar con una tasación profesional garantiza transparencia y objetividad en la operación.

Fuentes complementarias:

• CMF Chile – Créditos Hipotecarios

• SII – Avalúo Fiscal

• Revista Inmobiliaria de Chile