Ley 21.748: qué cambió en FOGAES y el subsidio a la tasa hipotecaria
La respuesta corta: el 26 de agosto de 2026 se promulgó la Ley 21.748, que amplía el subsidio a la tasa de interés hipotecaria y la garantía estatal FOGAES. Los tres cambios que importan: el precio máximo de la vivienda sube de 4.000 a 6.000 UF, se agregan 30.000 cupos (80.000 en total) y la vigencia se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
Si venías mirando propiedades y quedabas justo fuera del tope anterior, esto te cambia el escenario. Y si estabas esperando, ahora hay una fecha límite concreta que conviene tener en el calendario.
Qué cambió exactamente
| Aspecto | Antes | Con la Ley 21.748 |
|---|---|---|
| Precio máximo de la vivienda | 4.000 UF | 6.000 UF |
| Cupos | 50.000 | 80.000 (30.000 nuevos) |
| Vigencia para cursar créditos | Hasta mayo de 2027 | Hasta el 31 de mayo de 2028 |
| Tipo de vivienda | Nueva | Nueva (el nuevo Tramo 4.000 abre la usada) |
El salto del tope es el cambio con más efecto práctico. Con 4.000 UF quedaban fuera muchos departamentos de tres dormitorios en comunas con buena conectividad y buena parte de las casas nuevas en capitales regionales. Con 6.000 UF entran.
Los dos beneficios, que se confunden todo el tiempo
Vale la pena separarlos, porque se anuncian juntos y no son lo mismo:
- Garantía estatal FOGAES. El Estado garantiza parte del crédito, lo que permite al banco pedir un pie menor del habitual. No regala dinero ni baja la cuota: reduce la barrera de entrada.
- Subsidio a la tasa de interés. Rebaja la tasa del crédito hipotecario, con lo que baja el dividendo mensual durante el periodo del beneficio. Según las reglas generales publicadas, la rebaja va entre 0,61 y 1,16 puntos para viviendas nuevas dentro del tramo de precio.
Uno actúa sobre el pie y el otro sobre la cuota. Se pueden usar juntos, y por eso conviene preguntar por los dos por separado en el banco: no es raro que te ofrezcan uno y no mencionen el otro.
El nuevo Subsidio Tramo 4.000: la novedad para vivienda usada
Junto con la ley se anunció un subsidio nuevo, disponible desde noviembre de 2026, con 5.000 cupos. Sus condiciones anunciadas: viviendas de hasta 4.000 UF, nuevas o usadas, con un aporte del MINVU de 400 UF y un ahorro mínimo exigido de 200 UF. Es complementable con FOGAES y con el subsidio a la tasa.
La parte importante es «o usadas». Hasta ahora este paquete de beneficios apuntaba solo a vivienda nueva, lo que en la práctica empujaba a comprar en proyectos. Abrirlo a la usada cambia la decisión para quien prefiere un barrio consolidado o una propiedad con más metros por el mismo precio.
¿A quién le conviene de verdad?
A quien tiene ingresos para pagar el dividendo pero no tiene el pie completo ahorrado: ese es el caso que FOGAES resuelve. Y a quien está en el margen de aprobación del crédito, porque menos interés significa menos dividendo y eso mejora la evaluación.
No le conviene a quien todavía no tiene el ahorro mínimo ni la capacidad de pago, porque ningún beneficio arregla un presupuesto que no cierra. Antes de entusiasmarse con el tope de 6.000 UF vale hacer el cálculo del dividendo real: la regla práctica es que no debería superar el 25% o 30% del ingreso familiar. Cuánto pie se necesita en cada escenario está en la guía de cuánto pie necesitas para comprar una casa, y cómo se compara el costo total del crédito, en la de mutuo hipotecario.
El contexto de tasas, sin adivinar
Los beneficios llegan en un momento de tasas a la baja pero no regaladas. La tasa de política monetaria del Banco Central está en 4,50% y se mantuvo sin cambios en la reunión de julio de 2026, con una inflación anual de 4,3% en junio según el mismo comunicado. En crédito hipotecario, el promedio del sistema tocó 3,98% anual en UF en abril de 2026, su nivel más bajo desde diciembre de 2021, y siguió en torno a esa cifra en mayo.
Dicho eso, la tasa que importa es la que te ofrece tu banco, no el promedio. Y como el beneficio tiene cupos y fecha de término, la decisión sensata es cotizar ahora en dos o tres bancos preguntando por FOGAES y por el subsidio a la tasa, en lugar de esperar a que el promedio baje un décimo más.
Cómo se pide, paso a paso
- Revisa que la vivienda esté dentro del tope de precio y que sea nueva, si vas por el subsidio a la tasa.
- Junta los documentos de renta habituales del crédito hipotecario. No hay un formulario especial.
- Cotiza en al menos dos bancos y menciona expresamente FOGAES y el subsidio a la tasa: ambos se gestionan en el banco, no en el SERVIU.
- Pide que te muestren el dividendo con y sin el beneficio, por escrito, para comparar de verdad.
- Confirma la disponibilidad de cupos al momento de cursar, porque se van ocupando.
Preguntas frecuentes
¿Qué cambió con la Ley 21.748?
Extiende y refuerza el subsidio a la tasa de interés hipotecaria junto con la garantía estatal FOGAES para vivienda nueva. Sube el precio máximo de la vivienda de 4.000 a 6.000 UF, agrega 30.000 cupos hasta un total de 80.000 y estira la vigencia doce meses, hasta el 31 de mayo de 2028. Fue promulgada el 26 de agosto de 2026.
¿Hasta qué precio de vivienda alcanza ahora la garantía estatal?
Hasta 6.000 UF, cuando antes el tope eran 4.000 UF. Ese cambio es el que amplía más el universo de compradores, porque en varias comunas de Santiago y en las capitales regionales un departamento de tres dormitorios pasaba del tope anterior.
¿Cuántos cupos hay disponibles?
La ley agrega 30.000 cupos a los 50.000 que ya existían, para un total de 80.000. Los cupos se van ocupando conforme se cursan los créditos, así que la disponibilidad real la confirma el banco al momento de tramitar.
¿Hasta cuándo puedo usar el beneficio?
La vigencia se extendió por doce meses, hasta el 31 de mayo de 2028. Ese plazo corresponde al periodo en que se pueden cursar los créditos con el beneficio, no a la fecha en que uno debe encontrar la propiedad.
¿Qué es el nuevo Subsidio Tramo 4.000?
Es un subsidio anunciado para noviembre de 2026, con 5.000 cupos, que apunta a viviendas nuevas o usadas de hasta 4.000 UF. Contempla un aporte del MINVU de 400 UF y exige un ahorro mínimo de 200 UF, y se puede complementar con FOGAES y con el subsidio a la tasa.
¿El Subsidio Tramo 4.000 sirve para vivienda usada?
Sí, y esa es su diferencia principal con el subsidio a la tasa, que aplica solo a vivienda nueva. Es la primera vez que este paquete de beneficios se abre a propiedades usadas dentro de ese tramo de precio.
¿Puedo combinar FOGAES, el subsidio a la tasa y un subsidio del MINVU?
Sí, están diseñados para complementarse: FOGAES cubre parte del pie con garantía estatal, el subsidio a la tasa rebaja el interés del crédito y el subsidio habitacional aporta un monto en UF. Cumplir los requisitos de los tres es otra cosa, y quien confirma la combinación concreta es el banco junto con el SERVIU.
¿Tengo que hacer un trámite aparte para FOGAES o el subsidio a la tasa?
No hay una postulación separada como en los llamados del MINVU: se solicitan en el banco al momento de pedir el crédito hipotecario, y es el banco el que verifica cupos y requisitos. Por eso conviene preguntar expresamente por ambos beneficios al comparar ofertas de crédito.