Ley de Copropiedad 21.442: qué deben actualizar los condominios

Actualizado: noviembre de 2026

Vivir en un edificio o condominio en Chile cambió con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su reglamento. La normativa moderniza reglas que databan de 1997 y establece nuevas obligaciones tanto para las comunidades como para quienes administran estos inmuebles.

Una ley nueva y su reglamento

La Ley N° 21.442, según consigna la BCN, reemplazó a la antigua legislación y actualizó aspectos como la clasificación de los condominios, el contenido de los reglamentos de copropiedad, la resolución de conflictos y la administración. Su reglamento fue publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025, y las comunidades tuvieron plazo para adaptar sus reglamentos antes del 9 de enero de 2026.

El MINVU ha sido la cartera encargada de impulsar la implementación, que busca hacer más práctica la convivencia en los cientos de miles de unidades acogidas a copropiedad en el país.

Registro de administradores y comité

Uno de los cambios más significativos es la creación de un Registro Nacional de Administradores, en el que deben inscribirse todas las personas que ejerzan esa función. Para acceder, el administrador debe tener al menos educación media completa y aprobar una capacitación en un organismo acreditado.

• El comité de administración debe tener un número impar de integrantes, entre 3 y 5.
• El comité dura el período que fije la asamblea, con un máximo de 3 años, y puede reelegirse.
• Debe reunirse al menos una vez al mes y cada vez que el edificio lo requiera.

Qué implica para los residentes

Para los copropietarios, la ley apunta a una administración más profesional y transparente, con mejores herramientas para resolver conflictos y rendir cuentas. También refuerza el rol del fondo de reserva y precisa las reglas para el uso de bienes comunes, un tema sensible cuando se trata de instalar mejoras o nuevos servicios.

La ley también ordena la convivencia cotidiana: precisa cómo se citan las asambleas, qué materias requieren mayorías especiales y cómo deben rendirse las cuentas de la administración. Para los copropietarios, esto se traduce en mayor claridad sobre el destino de los gastos comunes y en herramientas más concretas para fiscalizar la gestión del edificio.

Las comunidades que aún no actualizan su reglamento deben regularizar su situación para evitar problemas en la toma de acuerdos y en la gestión diaria. La recomendación de los especialistas es revisar el reglamento vigente, verificar que el administrador esté inscrito en el registro y mantener al día las actas del comité, especialmente de cara a decisiones que requieren quórum elevado, como la instalación de mejoras o la intervención de bienes comunes.

La Ley 21.442 en diez puntos

1. Se publicó el 13 de abril de 2022 y reemplazó a la Ley 19.537, que regía desde 1997.
2. Su reglamento es el Decreto 7 del MINVU, publicado el 9 de enero de 2025.
3. Los reglamentos de copropiedad tenían un año para adecuarse. El MINVU contó ese año desde el reglamento, así que el plazo venció el 9 de enero de 2026.
4. Los condominios que no tienen reglamento propio se rigen por el reglamento tipo que dicta el MINVU.
5. Todo administrador tiene que estar inscrito en un registro nacional, público y gratuito. Sin inscripción no puede ejercer.
6. El comité de administración tiene un número impar de miembros: mínimo 3 y máximo 5.
7. Las asambleas pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas. En las telemáticas hay que identificarse con imagen y voz.
8. El fondo común de reserva debe recibir al menos un 5 % del gasto común mensual, y debe incluir lo necesario para pagar las indemnizaciones del personal.
9. Con tres o más cuotas de gastos comunes impagas se puede cortar la luz (con reglas, ver abajo).
10. Los condominios con viviendas deben tener un seguro colectivo contra incendio, y los conflictos se llevan al Juzgado de Policía Local.

Cómo saber si tu edificio actualizó el reglamento

Pídele al administrador dos cosas: el acta de la asamblea donde se aprobó el reglamento actualizado y el reglamento ya modificado. Si nadie tiene ninguna de las dos, tu edificio no lo actualizó.

No por eso el edificio queda sin reglas. Lo que el reglamento antiguo diga en contra de la ley no se puede aplicar, y en lo demás sigue rigiendo. El problema práctico aparece al votar: un acuerdo tomado con quórum o procedimientos que la ley ya no acepta se puede impugnar.

Registro Nacional de Administradores: cómo verificar al tuyo

El registro lo lleva el MINVU y se consulta en el sitio de condominios del ministerio (condominios.minvu.cl), en la sección del registro público de administradores. Busca el nombre de la persona o empresa que te cobra los gastos comunes.

El plazo para que los administradores que ya trabajaban se inscribieran venció en septiembre de 2025. Hoy, si tu administrador no aparece, no está habilitado para ejercer. Plantéalo al comité por escrito, no en el grupo de WhatsApp del edificio.

Gastos comunes impagos: ¿pueden cortarte la luz?

Sí, pero solo si se cumplen todas estas condiciones (artículos 20 y 36 de la ley, y artículo 27 del reglamento):

• Debes tres o más cuotas de gastos comunes, seguidas o no.
• El comité de administración lo acordó.
• El administrador lo pidió por escrito a la empresa, con copia para ti.
• Te avisaron con al menos cinco días corridos de anticipación.
• Se corta un solo servicio a la vez: luz, telecomunicaciones o calefacción.

El agua no está en esa lista. Y hay dos casos en que el corte está prohibido: cuando en la vivienda vive una persona electrodependiente y cuando la deuda se generó durante un estado de catástrofe vigente.

Para evitar el corte basta con pagar hasta quedar con menos de tres cuotas atrasadas, o firmar un convenio de pago. Si ya te cortaron y te pones al día, el servicio se repone a más tardar el día hábil siguiente.

Ruidos molestos y multas: qué permite la ley

El artículo 27 prohíbe perturbar la tranquilidad de los vecinos y hacer ruidos en horas de descanso. La multa va de 1 a 3 UTM, y el juez puede duplicarla si la persona vuelve a hacerlo dentro de seis meses.

Algo que muchos dueños no saben: responden el infractor y el propietario, en forma solidaria. Si arriendas tu departamento y tu arrendatario hace fiestas, la multa también puede llegarte a ti. Por eso conviene que el contrato de arriendo diga que el arrendatario acepta el reglamento de copropiedad y responde por sus infracciones.

Cómo denunciar en el Juzgado de Policía Local

1. Junta pruebas con fecha: grabaciones de audio, anotaciones en el libro de novedades de conserjería, nombres de otros vecinos afectados.
2. Avisa primero al administrador o al comité, por escrito. Muchas veces basta con eso, y si no basta, queda constancia de que lo intentaste.
3. Presenta la denuncia en el Juzgado de Policía Local de tu comuna dentro de los tres meses siguientes al hecho. Pueden hacerlo el comité, el administrador o cualquier vecino afectado.
4. El juzgado cita a las partes y resuelve. El mismo tribunal ve los conflictos entre copropietarios y la administración, e incluso puede anular acuerdos de asamblea.

2026: la Ley Valentín y las mallas en las ventanas

La Ley 21.842, publicada el 23 de septiembre de 2026, cambió una regla que generaba muchos conflictos: el reglamento de copropiedad ya no puede prohibir instalar mallas ni limitadores de apertura en las ventanas. Además, sobre el primer piso, obliga a poner medidas para evitar caídas cuando en el departamento viven niños de hasta 12 años o personas con mayor riesgo. Esa obligación es exigible desde el 23 de septiembre de 2028, 24 meses después de publicada la ley. El detalle está en Ley Valentín: qué exige y desde cuándo.

Si vas a comprar un departamento, pide esto antes de firmar

• El reglamento de copropiedad vigente y si está actualizado a la Ley 21.442.
• Las tres últimas actas de asamblea. Ahí aparecen las deudas, las demandas y las obras que se vienen.
• Un certificado de que el departamento no debe gastos comunes.
• Cuánto hay en el fondo de reserva. Un fondo casi vacío en un edificio con años suele significar una cuota extraordinaria pronto.
• La póliza del seguro colectivo contra incendio.

Son papeles que no aparecen en el estudio de títulos, y explican por qué dos departamentos iguales pueden costar distinto. El resto del proceso está en la guía para comprar paso a paso, y los avisos con precio en UF, en departamentos en venta en Santiago.

El texto oficial y actualizado de la ley está en Ley Chile, de la Biblioteca del Congreso Nacional.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo tenían plazo los condominios para actualizar su reglamento?

El reglamento de la Ley 21.442 se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025 y las comunidades tuvieron plazo para adaptar sus reglamentos de copropiedad antes del 9 de enero de 2026, según la normativa impulsada por el MINVU.

¿Qué es el Registro Nacional de Administradores?

Es un registro creado por la Ley 21.442 en el que deben inscribirse todas las personas que ejercen como administradores de condominios. Para acceder se exige al menos educación media completa y aprobar una capacitación en un organismo acreditado.

¿Cómo debe estar compuesto el comité de administración?

El comité debe tener un número impar de integrantes, entre un mínimo de 3 y un máximo de 5. Dura el período que fije la asamblea, sin superar los 3 años, puede reelegirse y debe reunirse al menos una vez al mes.

¿Qué pasa si mi edificio no actualizó su reglamento?

Las comunidades que no adaptaron su reglamento al nuevo marco deben regularizar su situación para evitar problemas al tomar acuerdos y en la gestión diaria. Se recomienda revisar el reglamento, confirmar que el administrador esté inscrito y mantener al día las actas.

¿Qué dice la Ley 21.442 de copropiedad?

Reemplazó en 2022 a la Ley 19.537 y regula cómo se administran edificios y condominios: obliga a inscribir a los administradores en un registro nacional, fija un comité de 3 a 5 miembros, exige un fondo de reserva de al menos 5 % del gasto común mensual, permite asambleas telemáticas, autoriza cortar la luz con tres cuotas impagas y lleva los conflictos al Juzgado de Policía Local.

¿Pueden cortar la luz por no pagar gastos comunes?

Sí, con tres o más cuotas impagas, acuerdo del comité de administración, petición escrita del administrador a la empresa con copia al deudor y un aviso de al menos cinco días corridos. Se corta un solo servicio a la vez y está prohibido si vive una persona electrodependiente. Pagar hasta quedar bajo las tres cuotas o firmar un convenio evita el corte.

¿Cuál es la multa por ruidos molestos en un edificio?

Entre 1 y 3 UTM, y el juez puede duplicarla si hay reincidencia dentro de seis meses. La denuncia se presenta en el Juzgado de Policía Local dentro de tres meses, y responden el infractor y el propietario en forma solidaria.

¿Cómo saber si el administrador de mi edificio está inscrito?

En el registro público de administradores de condominios del MINVU, en el sitio condominios.minvu.cl. La inscripción es obligatoria y gratuita, y el plazo para que los administradores en ejercicio se inscribieran venció en septiembre de 2025.

¿Cuánto debe tener el fondo de reserva de un condominio?

La Ley 21.442 exige destinar al fondo común de reserva al menos un 5 % del gasto común mensual, e incluir una provisión para pagar las indemnizaciones del personal del edificio.

¿Se pueden poner mallas en las ventanas de un departamento?

Sí. Desde la Ley 21.842 (Ley Valentín), publicada el 23 de septiembre de 2026, el reglamento de copropiedad no puede prohibir mallas ni limitadores de apertura en las ventanas.

Fuentes: Ley 21.442 y Decreto 7 del MINVU (texto vigente en BCN, versión del 23-09-2026), Decreto 5 del MINVU (registro de administradores), Ley 21.842 y MINVU. Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal.