Cómo vender una casa que todavía estás pagando: alzamiento, plazos y errores
La respuesta corta: sí se puede vender una casa con el crédito hipotecario vigente, y se hace todos los días. La hipoteca no impide vender: lo que ocurre es que, con el dinero de la venta, primero se paga al banco lo que queda de deuda y se alza la hipoteca. Recién entonces la propiedad queda inscrita libre a nombre del comprador.
El detalle que angustia a la gente es otro: cómo se ordenan los pagos para que nadie quede expuesto. Vamos con eso.
Cómo funciona en la práctica
- Pides al banco el certificado de deuda insoluta. Dice exactamente cuánto debes hoy y hasta qué fecha vale esa cifra. Es el número que manda en toda la operación.
- Fijas el precio sabiendo tu saldo. Lo que te queda a ti es el precio menos la deuda menos los gastos y la comisión. Si el precio de mercado es menor que tu deuda, la venta no cierra sola y hay que resolverlo antes de publicar.
- Firman la promesa dejando escrito que parte del precio se destina a pagar el crédito y a alzar la hipoteca, con plazos.
- El día de la escritura, el pago se divide. Una parte va al banco para extinguir tu deuda y el resto a ti. Si el comprador usa crédito, es su banco el que paga directamente al tuyo.
- El banco emite la escritura de alzamiento y esta se inscribe en el Conservador. Ahí desaparece la hipoteca del registro.
Los tiempos importan: el certificado de deuda tiene fecha de validez y el alzamiento no es inmediato. Coordinar notaría, tu banco y el banco del comprador es la parte que más retrasa estas ventas, y conviene asumir semanas, no días.
Las tres situaciones y qué hacer en cada una
| Situación | Qué significa | Salida |
|---|---|---|
| El precio supera tu deuda | Es el caso normal | Se paga al banco y la diferencia queda para ti |
| El precio es parecido a tu deuda | No te queda nada, pero sales del crédito | Verifica que alcance también para gastos y comisión |
| El precio es menor que tu deuda | La venta no paga el crédito | Aportar la diferencia en efectivo, o negociar con el banco antes de comprometerte con un comprador |
Vender con subsidio: ojo con la prohibición de enajenar
Si compraste con subsidio del Estado, es probable que tu propiedad tenga inscrita una prohibición de enajenar por un plazo determinado. Mientras esté vigente, no puedes vender libremente: se necesita autorización del organismo correspondiente, y en algunos casos hay que devolver el subsidio.
Esto no aparece a simple vista: se ve en el certificado de hipotecas y gravámenes del Conservador. Pedirlo antes de publicar evita el peor escenario, que es firmar una promesa y descubrir después que no puedes cumplirla.
¿Y si el comprador quiere quedarse con mi crédito?
Existe, se llama subrogación de deuda, y consiste en que el comprador asume tu crédito en las condiciones que tenía. Suena ideal cuando tu tasa es más baja que la actual, pero depende de que el banco acepte al comprador y de que quiera mantener esas condiciones, así que no es algo que puedas prometer. Lo habitual sigue siendo pagar el crédito con la venta y que el comprador tome el suyo.
Si quieres entender qué evalúa el banco del lado del comprador, está en la guía de mutuo hipotecario.
Errores que cuestan plata
- Publicar sin saber tu saldo exacto. Fijar precio «a ojo» y descubrir que no alcanza para pagar el crédito obliga a bajarse de la venta.
- Olvidar los gastos. Comisión, notaría, Conservador y el costo del alzamiento salen del mismo precio.
- No pedir el certificado de gravámenes. Ahí aparecen prohibiciones, embargos y las hipotecas que uno creía pagadas.
- Entregar las llaves antes de la inscripción. La propiedad cambia de dueño cuando se inscribe, no cuando se firma.
- Asumir que el alzamiento se hace solo. Hay que pedirlo, firmarlo e inscribirlo; conviene confirmar que quedó inscrito.
El detalle de los gastos de escritura y del Conservador está en la guía de escritura, Conservador y gastos notariales, y si el certificado trae observaciones, en derechos no acreditados. Cuando tengas los números claros, puedes publicar tu propiedad gratis.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía la estoy pagando?
Sí. La hipoteca no impide vender. Con el dinero de la venta se paga primero al banco el saldo de la deuda y se alza la hipoteca, y la propiedad queda inscrita libre a nombre del comprador. Es una operación habitual.
¿Qué es el alzamiento de hipoteca y quién lo hace?
Es la escritura por la cual el banco declara pagada la deuda y libera la propiedad, y debe inscribirse en el Conservador para que la hipoteca desaparezca del registro. La emite el banco una vez pagado el saldo, y conviene confirmar que quedó efectivamente inscrita.
¿Qué pasa si mi casa vale menos de lo que debo?
La venta no alcanza a pagar el crédito, así que tendrías que aportar la diferencia en efectivo o negociar una alternativa con el banco antes de comprometerte con un comprador. Publicar sin haber hecho esa cuenta es el error más caro en este escenario.
¿Cómo sé cuánto debo exactamente?
Pidiendo al banco el certificado de deuda insoluta, que indica el saldo a una fecha determinada y su plazo de validez. Ese es el número con el que se fija el precio y se ordena el pago el día de la escritura.
¿Puedo vender una casa comprada con subsidio?
Depende. Muchas propiedades adquiridas con subsidio tienen inscrita una prohibición de enajenar por un plazo, y mientras esté vigente se necesita autorización del organismo correspondiente; en algunos casos implica devolver el subsidio. Se verifica en el certificado de hipotecas y gravámenes del Conservador.
¿El comprador puede quedarse con mi crédito hipotecario?
Existe la subrogación de deuda, en que el comprador asume el crédito, pero requiere que el banco lo acepte y mantenga las condiciones, así que no es algo que se pueda garantizar. Lo habitual es pagar el crédito con el precio de la venta y que el comprador tome el suyo.
¿Cuánto demora vender una casa con hipoteca vigente?
Más que una venta sin crédito, porque hay que coordinar el certificado de deuda, el pago al banco, el alzamiento y su inscripción, además del crédito del comprador si lo hay. Conviene contar en semanas y tener los certificados pedidos antes de firmar la promesa.
¿Quién paga el costo del alzamiento de hipoteca?
Normalmente el vendedor, porque es su deuda la que se extingue, y sale del precio de la venta junto con la comisión y los gastos notariales. Como todo lo demás, conviene dejarlo escrito en la promesa para que no se discuta el día de la firma.