Comprar una propiedad en Chile viviendo en el extranjero
Actualizado: noviembre de 2026
Muchos chilenos que viven fuera quieren comprar una propiedad en Chile para volver algún día, para sus padres o para arrendarla. Y hay extranjeros que quieren invertir sin vivir aquí. Las dos cosas son posibles, y hoy el trámite es bastante más simple que hace diez años gracias a la apostilla. Lo que exige es organizar bien tres piezas desde lejos: el RUT, un poder bien hecho y alguien de confianza que firme por ti.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Chile?
Sí. El artículo 57 del Código Civil dice que la ley no reconoce diferencias entre chilenos y extranjeros en la adquisición y goce de los derechos civiles, así que un extranjero, resida o no en Chile, puede comprar casas, departamentos y terrenos. Hay una excepción importante: los nacionales de países limítrofes no pueden comprar inmuebles en zonas fronterizas sin una autorización por decreto supremo (DL 1.939, artículo 7). Si eres de Argentina, Bolivia o Perú y te interesa un terreno cerca de la frontera, revisa ese punto antes de pagar nada.
Paso 1: el RUT para no residentes
Para firmar una escritura en Chile necesitas un RUT. Las personas sin domicilio ni residencia en Chile lo piden al SII con el formulario 4415.1, a través de un representante con residencia en Chile y un poder suficiente. Los chilenos que ya tienen RUN no necesitan este paso: su RUN es su RUT. El trámite se puede hacer en línea en el sitio del SII.
Paso 2: el poder, ante el consulado o apostillado
Como no estarás en Chile para firmar, necesitas un mandato especial que autorice a otra persona a comprar a tu nombre: firmar la promesa, la escritura y los trámites del Conservador. Hay dos caminos:
- Otorgarlo ante un consulado de Chile en el país donde vives; después se legaliza en el Ministerio de Relaciones Exteriores en Santiago.
- Otorgarlo ante un notario del país donde vives y apostillarlo. Chile aplica el Convenio de la Apostilla desde el 30 de agosto de 2016, así que un documento apostillado no necesita legalización adicional.
Un consejo práctico: que el poder diga con claridad qué propiedad se compra (o en qué condiciones), hasta qué precio y con qué facultades. Un poder demasiado amplio da más riesgo; uno demasiado estrecho obliga a repetir el trámite si cambia algo.
Paso 3: revisar la propiedad desde lejos
Sin poder visitar, el riesgo aumenta. Lo mínimo que conviene hacer:
- Pedir un estudio de títulos a un abogado en Chile, con dominio vigente, hipotecas y gravámenes, deuda de contribuciones y, si es departamento, gastos comunes.
- Hacer una visita por videollamada con alguien de tu confianza o con el corredor, recorriendo cada ambiente y el entorno.
- Confirmar en la Dirección de Obras que tiene recepción final y que no hay ampliaciones sin permiso.
- Pagar con un vale vista con instrucciones notariales o un esquema equivalente, nunca por adelantado al vendedor.
Las guías de estudio de títulos y de cómo pagar al contado con seguridad explican cada paso.
¿Crédito hipotecario para chilenos en el extranjero?
Algunos bancos chilenos tienen líneas específicas para chilenos que viven en el exterior y quieren comprar vivienda en Chile, con requisitos como acreditar ingresos y residencia. Para extranjeros no residentes no encontramos oferta publicada de crédito hipotecario; en la práctica, la mayoría compra al contado. Si vives en Chile con residencia, las condiciones son otras y están en la guía de crédito hipotecario para extranjeros.
Impuestos si no vives en Chile
- Las contribuciones se pagan igual que cualquier propietario, en cuatro cuotas a la Tesorería.
- Si arriendas la propiedad, las rentas de fuente chilena de personas sin domicilio ni residencia en Chile se gravan, en general, con el Impuesto Adicional. Cómo se declara y retiene en tu caso conviene confirmarlo con un contador en Chile.
- Al vender, la ganancia de capital está exenta hasta 8.000 UF en la vida para personas naturales que cumplan los requisitos; el exceso paga impuesto. El detalle está en la guía sobre ganancia de capital al vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué necesita un extranjero para comprar una propiedad en Chile?
Un RUT (los no residentes lo piden con el formulario 4415.1 a través de un representante), y si no está en Chile, un poder otorgado ante un consulado chileno o ante notario y apostillado para que alguien firme por él.
¿Puede un extranjero comprar un terreno en Chile?
Sí, el Código Civil no distingue entre chilenos y extranjeros. La excepción son los nacionales de países limítrofes, que no pueden comprar en zonas fronterizas sin un decreto supremo que lo autorice.
¿Cómo puedo comprar una casa en Chile desde el exterior?
Con un mandato especial a una persona de confianza en Chile, un estudio de títulos hecho por un abogado y un pago seguro con vale vista e instrucciones notariales. La firma la hace tu mandatario.
¿Hay crédito hipotecario para chilenos que viven en el extranjero?
Algunos bancos chilenos tienen líneas para chilenos en el exterior, con requisitos de ingresos y residencia. Para extranjeros no residentes no encontramos oferta publicada.
Fuentes: Código Civil, artículo 57; DL 1.939, artículo 7; SII, formulario 4415.1 e instrucciones de inscripción en el RUT; Ministerio de Relaciones Exteriores y ChileAtiende, apostilla (desde el 30-08-2016); SII, límites de exenciones 2026. Esta guía es informativa: confirma tu caso con un abogado y un contador en Chile.