Obligaciones del arrendador: qué debe reparar y qué no
Actualizado: noviembre de 2026
Cobrar la renta es un derecho; lo que viene con él son las obligaciones del arrendador. El Código Civil las resume en tres (artículo 1924): entregar la propiedad, mantenerla en condiciones de servir y dejar que el arrendatario la use tranquilo. Casi todas las peleas de arriendo son sobre la segunda.
¿Qué está obligado a reparar el arrendador?
La regla del artículo 1927: el arrendador hace todas las reparaciones necesarias, menos las locativas. Las locativas son las pequeñas, las que según la costumbre son del arrendatario y que suelen venir de su uso. Pero incluso esas las paga el dueño si el daño vino de fuerza mayor, de un caso fortuito o de la «mala calidad de la cosa». En la práctica:
| Problema | Quién paga, por regla general | Por qué |
|---|---|---|
| Filtración por el techo o la losa | Arrendador | Es una reparación necesaria, no locativa |
| Cañería empotrada que revienta por antigüedad | Arrendador | Viene del estado de la propiedad |
| Termo o calefont que se echa a perder por años de uso | Arrendador | Desgaste de una instalación que entregó |
| Vidrio roto de una ventana | Arrendatario | El Código lo pone como ejemplo de locativa |
| Lavaplatos tapado por restos de comida | Arrendatario | Deterioro que viene del uso |
| Daños de un temblor fuerte | Arrendador | Fuerza mayor |
Dos matices. El contrato puede cambiar este reparto, y muchos lo hacen. Y si el arrendatario hace una reparación indispensable que no es locativa, el dueño debe reembolsarla si se le avisó a tiempo y el daño no lo causó el arrendatario (artículo 1935). Las mejoras que no son indispensables solo se reembolsan si el dueño las autorizó con la condición expresa de pagarlas.
Entregar la propiedad a tiempo y en estado de servir
Si el dueño no entrega en la fecha pactada por su culpa, debe indemnizar, y si el atraso le quita buena parte de la utilidad al arrendatario, este puede desistir del contrato (artículos 1925 y 1926). Si la propiedad tiene un problema que impide usarla, el arrendatario puede pedir el término aunque el dueño no lo conociera (artículo 1932).
Dejar al arrendatario usar la propiedad tranquilo
- El dueño no puede entrar cuando quiera ni cambiar la propiedad sin acuerdo del arrendatario (artículo 1928). Si lo turba él o alguien a quien podía impedirlo, indemniza (artículo 1929).
- Las reparaciones urgentes sí deben tolerarse, pero con una rebaja proporcional de la renta mientras duren.
- Si un tercero alega un derecho sobre la propiedad, el arrendatario puede pedir rebaja o término.
Recibir la renta y dar recibo
Si el dueño se niega a recibir la renta o a dar recibo, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería (artículo 23 de la Ley 18.101). El arrendador que se niega sin razón a dar recibo, o a dejar que el arrendatario se vaya y retire sus muebles, arriesga una multa de 1 a 60 UF.
Si arriendas por piezas
El arriendo de piezas tiene una regla propia desde 2022: deben cumplir los estándares mínimos de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Si no, es arriendo abusivo y el juzgado de policía local puede multar con 5 a 100 UTM.
Qué puede hacer el arrendatario si el dueño no cumple
Avisar por escrito y con fecha, y guardar fotos y presupuestos. Si el dueño no repara algo necesario, el arrendatario puede hacerlo y pedir el reembolso, pedir rebaja o, si la vivienda no sirve, el término del contrato con indemnización. Y si se le debe una indemnización, no puede ser expulsado sin que antes se le pague o se le asegure (artículo 1937). La otra mitad de la historia está en las obligaciones del arrendatario, y si vas a delegar todo esto, en cuánto cobra una administración de arriendos.
Preguntas frecuentes
¿Qué está obligado a reparar el arrendador?
Todas las reparaciones necesarias, salvo las locativas, y también las locativas si el daño vino de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de la propiedad (artículo 1927 del Código Civil). El contrato puede cambiar el reparto.
¿Puede el arrendador entrar a la propiedad sin permiso?
No. El arrendador debe dejar al arrendatario usar la propiedad sin turbarlo, y si lo hace debe indemnizar. Solo las reparaciones urgentes deben tolerarse, con rebaja de la renta.
¿Qué hago si el arrendador no quiere recibir la renta?
Puedes depositarla en la Tesorería, según el artículo 23 de la Ley 18.101. El arrendador que se niega sin razón a dar recibo arriesga una multa de 1 a 60 UF.
¿El arrendador debe pagar las mejoras que hice?
Solo las reparaciones indispensables no locativas que no causaste y que avisaste a tiempo. Las mejoras útiles, solo si las autorizó con la condición expresa de pagarlas.
Fuentes: Código Civil, artículos 1924 a 1937; Ley 18.101, artículos 23, 24 y 24 bis a 24 quáter.