Mi arrendatario no paga: qué hacer y en qué orden

Actualizado: noviembre de 2026

Pasó el día 5, después el 10, y el arriendo no llega. El primer impulso es llamar enojado o, peor, ir a cambiar la chapa. Ninguna de las dos ayuda. Si tu arrendatario no paga, lo que te protege es hacer las cosas en orden y dejando rastro, porque cada paso sirve después si hay que ir a tribunales.

Primera semana: confirmar y escribir

Revisa que el pago no esté en tránsito o en otra cuenta y luego escribe, no llames: un correo o un mensaje que diga el monto adeudado, el mes y la fecha límite que propones. Muchas veces hay una explicación (un despido, una licencia) y un acuerdo de pago por escrito resuelve el problema. Si lo firman, incluye qué pasa si se incumple.

Las dos reconvenciones del Código Civil

Si la mora es de un período entero, el artículo 1977 del Código Civil permite terminar el arriendo de inmediato después de dos reconvenciones (requerimientos de pago) separadas por al menos cuatro días, salvo que el arrendatario dé seguridad de pagar en un plazo no menor de 30 días. Hazlas por carta certificada o notarial: son la prueba de que cobraste.

El «desalojo express»: qué es de verdad

Lo que en las noticias se llamó desalojo express es el procedimiento monitorio que creó la Ley 21.461, «Devuélveme mi casa». Funciona así:

1. Presentas una demanda por las rentas impagas y también por los gastos comunes y las cuentas de consumo adeudadas, incluidas las que se devenguen después.
2. El juez ordena al arrendatario pagar en 10 días corridos.
3. Si no paga ni se opone, queda condenado a restituir, y el lanzamiento se fija en un plazo no mayor a 10 días desde que esa resolución queda firme.
4. Si paga todo, el procedimiento termina. Si se opone con excepciones de fondo, el caso pasa a un juicio normal.

Ojo con la palabra «express»: esos 10 + 10 días son plazos legales, no la duración del caso. Antes está la notificación, que puede tardar, y el juez puede suspender el lanzamiento hasta 30 días en casos graves. Nadie te puede garantizar un desalojo en tres semanas. Los requisitos y la vía cuando no hay contrato escrito están en la guía de la Ley Devuélveme mi casa.

Las cuentas de luz, agua y gas

Una vez presentada la demanda, puedes notificarla a las empresas de electricidad, agua y gas. Desde ahí, el arrendatario demandado es el único responsable de los consumos mientras ocupe la propiedad (artículo 14 de la Ley 18.101). Es la forma legal de no seguir acumulando deudas de servicios. Lo que no existe es un derecho del dueño a cortarlos por su cuenta.

Cuánto puedes cobrar

Las rentas atrasadas se pagan reajustadas por la variación de la UF, y los intereses se calculan sobre la suma reajustada (artículo 21 de la Ley 18.101). Con una renta de $600.000 y tres meses impagos, la deuda base es de $1.800.000, y crece con la UF mientras no se pague. A eso se suman los gastos comunes y las cuentas que el contrato le asigne al arrendatario. La garantía no se aplica a la deuda mientras el arrendatario sigue adentro; se liquida al final, como se explica en cuándo se devuelve la garantía.

Si se va sin pagar

Si el arrendatario abandona la propiedad, no la entres a recuperar por tu cuenta. El artículo 6 de la Ley 18.101 permite pedir al juez que te la entregue sin juicio, con un ministro de fe que certifica el abandono y levanta un acta del estado del inmueble. La deuda se sigue cobrando aparte, y si había fiador, a él también (hasta dónde responde el fiador).

Lo que no debes hacer, aunque tengas la razón

Cambiar la chapa, sacar las cosas a la calle o cortar la luz te pueden convertir en el demandado. La lista completa y sus consecuencias está en desalojo sin orden judicial. Y para que no vuelva a pasar, las cláusulas que más protegen al dueño están en cómo armar el contrato de arriendo, y si prefieres que otro se encargue de cobrar, en delegar el arriendo en un administrador.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago si mi arrendatario no me paga?

Cobra por escrito, haz dos reconvenciones de pago separadas por al menos cuatro días y, si sigue sin pagar, demanda por el procedimiento monitorio de la Ley 21.461, que incluye rentas, gastos comunes y consumos.

¿Qué es el desalojo express?

Es el nombre popular del procedimiento monitorio de la Ley 21.461. El juez ordena pagar en 10 días; si el arrendatario no paga ni se opone, se fija el lanzamiento en un plazo no mayor a 10 días desde que la resolución queda firme.

¿Cuánto tiempo puede estar un arrendatario sin pagar?

La ley no fija un número de meses. Desde el primer período completo impago el dueño puede hacer las reconvenciones y demandar; lo que tarda es el juicio, no el derecho a cobrar.

¿Qué pasa si mi arrendatario no paga la luz?

Las cuentas de consumo adeudadas se pueden incluir en la demanda monitoria. Además, al notificar la demanda a las empresas de servicios, el arrendatario queda como único responsable de los consumos mientras ocupe la propiedad.

Fuentes: Código Civil, artículo 1977; Ley 18.101, artículos 6, 13, 14, 18-A a 18-J y 21 (texto de la Ley 21.461).