Contrato de arriendo en Chile: las cláusulas que tiene que tener, una por una
La respuesta corta: un contrato de arriendo en Chile no necesita un formato oficial ni un formulario del Estado. Necesita estar por escrito, decir quién arrienda qué a quién, por cuánto, por cuánto tiempo y bajo qué reglas, y llevar las firmas autorizadas ante notario. Eso último no es obligatorio, pero es lo que permite usar el procedimiento rápido de cobro y restitución si algo sale mal.
Esta guía va cláusula por cláusula, con lo que cada una debería decir y el problema que evita. Está pensada para las dos partes, porque un buen contrato protege a ambas: al dueño frente al no pago, y al arrendatario frente a cobros y descuentos que no corresponden.
¿Sirve un modelo de contrato de arriendo bajado de internet?
Sirve como punto de partida y nada más. Los modelos que circulan tienen tres problemas típicos: vienen de otro país (con «arrendador» y «arrendatario» invertidos, o con figuras que en Chile no existen), traen cláusulas que la ley chilena no permite (renuncias a derechos irrenunciables, multas desproporcionadas) o simplemente dejan en blanco lo que importa: la garantía, el reajuste, el aviso de término. Un contrato «simple para imprimir» que no dice cuándo se devuelve la garantía no es simple, es incompleto.
Por eso aquí no encontrarás un archivo para descargar. Encontrarás la lista de lo que el contrato tiene que decir, para que revises el modelo que uses, sea el de tu corredora, el de un abogado o el que redactes tú, y puedas corregirlo antes de firmar.
Las cláusulas, una por una
| Cláusula | Qué debe decir | Qué problema evita |
|---|---|---|
| Partes | Nombre completo, RUT, domicilio y estado civil de arrendador y arrendatario. Si el dueño es una sociedad, quién la representa. | Que después no se pueda notificar ni cobrar a nadie |
| Propiedad | Dirección exacta, rol de avalúo, y si incluye estacionamiento, bodega o muebles (con inventario). | Discusiones sobre qué se arrendó y en qué estado |
| Renta | Monto, moneda (pesos o UF), día de pago y forma de pago (transferencia a qué cuenta). | Pagos «en efectivo sin comprobante» que después nadie puede probar |
| Reajuste | Índice (IPC o UF), cada cuánto y desde cuándo. Qué pasa si el IPC es negativo. | Alzas «según el mercado» o reajustes atrasados cobrados de golpe |
| Garantía | Monto, para qué responde, plazo de devolución y contra qué se descuenta. | La discusión más frecuente de todo arriendo |
| Plazo y renovación | Fecha de inicio y término, y si se renueva automáticamente o no. | Arriendos que «se renuevan solos» sin que nadie lo quiera |
| Aviso de término | Cuántos días de anticipación y por qué medio (carta, correo). | Salidas de un día para otro, de cualquiera de los dos lados |
| Gastos | Quién paga gastos comunes, contribuciones, servicios y seguros. | Cuentas que nadie asume y terminan cortadas |
| Reparaciones | Qué asume el dueño (estructura, cañerías, calefón) y qué el arrendatario (desgaste por uso). | Que el arrendatario termine pagando la filtración del vecino |
| Uso | Solo habitacional, cuántas personas, si se permiten mascotas y si se prohíbe el subarriendo. | El departamento convertido en oficina o en arriendo por días |
| Inventario y estado | Acta de entrega con fotos, lectura de medidores y lista de lo que se entrega. | Descuentos a la garantía sin prueba |
| Incumplimiento | Qué pasa si no se paga: intereses, plazo de gracia si lo hay y la vía de cobro. | Meses de deuda sin herramienta para actuar |
Las cláusulas que no valen aunque estén firmadas
La Ley 18.101, que regula el arriendo de predios urbanos, declara irrenunciables los derechos que otorga al arrendatario. Eso significa que hay cláusulas que se pueden escribir y firmar, pero que un juez no aplicará:
- La que permite al dueño entrar a la propiedad sin aviso o cambiar la chapa si hay atraso. El desalojo solo procede por vía judicial, y la Ley Devuélveme Mi Casa es justamente el camino legal para eso.
- La que fija multas desproporcionadas por atraso o por término anticipado; los intereses y multas deben ser razonables.
- La que obliga al arrendatario a pagar reparaciones estructurales o daños que no causó.
- La que deja el reajuste «a criterio del arrendador»: sin índice objetivo no hay reajuste válido.
Firmar ante notario: cuánto cuesta y por qué conviene
El contrato vale sin notario. Pero con las firmas autorizadas ante notario se convierte en el antecedente que exige la Ley 21.461 para el procedimiento monitorio: si el arrendatario deja de pagar, el dueño puede demandar por la vía rápida en vez de ir al juicio ordinario. Para el arrendatario también es una ventaja, porque fija fecha cierta y contenido cierto del documento, y evita que después aparezca «otra versión».
El trámite es corto: las dos partes firman en la notaría con su cédula, o firman antes y llevan el documento para que el notario autorice las firmas. El costo es bajo comparado con un mes de renta y se paga una sola vez. La versión en línea con firma electrónica avanzada también existe y muchas notarías la ofrecen.
Antes de firmar: lo que cada parte debería revisar
Si vas a arrendar (arrendatario)
- Que quien firma como dueño sea el dueño o tenga poder: pide el certificado de dominio vigente o, al menos, una boleta de contribuciones a su nombre.
- Que la garantía tenga plazo de devolución escrito. Cómo funciona está en la guía del mes de garantía.
- Que el reajuste tenga índice y periodicidad; el detalle, con ejemplos, en reajuste del arriendo.
- Que el estado de la propiedad quede en un acta con fotos el día de la entrega. El checklist antes de arrendar tiene la lista completa.
- Si vas a postular al subsidio de arriendo, que el contrato respete el tope de renta y que el dueño acepte el pago del SERVIU.
Si vas a dar en arriendo (arrendador)
- Pide respaldo de ingresos (liquidaciones, boletas o declaración de renta) y, si el arrendatario no alcanza, un aval o codeudor que también firme.
- Deja la cuenta bancaria en el contrato y exige transferencia: es tu prueba de pago y la base para la declaración de renta de abril.
- Firma ante notario. Es la única cláusula de esta guía que no se escribe: se hace.
- Si administra una corredora, revisa que su mandato incluya el cobro y la gestión de morosidad; es una de las preguntas que conviene hacer antes de firmar el mandato.
Cómo termina un contrato de arriendo
De tres maneras: por vencimiento del plazo si no hay renovación automática; por aviso de término de cualquiera de las partes con la anticipación que fija el contrato, normalmente por carta o correo con acuse de recibo; o por incumplimiento, que en el caso del no pago se resuelve por la vía judicial. Lo que no existe es el término «de palabra»: si el contrato dice 60 días de aviso por escrito, un mensaje de voz no lo reemplaza. Y el día de la entrega, la misma acta que se firmó al inicio es la que ordena la devolución de la garantía.
Para saber cuánto se está pidiendo hoy por comuna antes de negociar la renta, la referencia de septiembre está en cuánto cuesta arrendar un departamento; y si buscas propiedad, los avisos con contacto directo del dueño o la corredora están en departamentos en arriendo en Santiago. Si lo que quieres es arrendar la tuya, publicar es gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué debe tener un contrato de arriendo en Chile?
Las partes con RUT y domicilio, la propiedad con dirección y rol, la renta con moneda, día y forma de pago, el reajuste con índice y periodicidad, la garantía con monto y plazo de devolución, el plazo y la renovación, el aviso de término, quién paga cada gasto, qué reparaciones asume cada parte, el uso permitido, un acta de entrega con inventario y fotos, y qué pasa en caso de incumplimiento.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arriendo ante notario?
No, el contrato vale sin notario. Pero con las firmas autorizadas ante notario se convierte en el antecedente que exige la Ley 21.461 para el procedimiento monitorio, la vía rápida de cobro y restitución si el arrendatario deja de pagar. Cuesta poco y se hace en un día, por lo que conviene a ambas partes.
¿Sirve un modelo de contrato de arriendo en Word bajado de internet?
Solo como punto de partida. Muchos vienen de otros países, traen cláusulas que la ley chilena no permite o dejan en blanco lo importante: garantía, reajuste y aviso de término. Antes de usar uno, revísalo contra la lista de cláusulas de esta guía y adáptalo a la propiedad y a las condiciones reales.
¿Qué cláusulas de un contrato de arriendo no son válidas?
Las que renuncian a derechos irrenunciables del arrendatario según la Ley 18.101: permitir al dueño entrar o cambiar la chapa sin juicio, multas desproporcionadas, cargar al arrendatario reparaciones estructurales o dejar el reajuste al criterio del arrendador. Se pueden firmar, pero un juez no las aplica.
¿Cuánto cuesta hacer un contrato de arriendo?
Redactarlo no tiene costo si lo hacen las partes; si lo redacta un abogado o una corredora, suele ir dentro de sus honorarios o comisión. La autorización de firmas ante notario es un trámite de bajo costo que se paga una vez, mucho menos que un mes de renta.
¿Se puede hacer un contrato de arriendo en línea?
Sí. Varias notarías ofrecen la firma con firma electrónica avanzada, que tiene el mismo valor que la firma presencial autorizada. Lo importante no es el medio sino que el contrato quede escrito, completo y con las firmas autorizadas.
¿Cómo se termina un contrato de arriendo?
Por vencimiento del plazo si no hay renovación automática, por aviso de término de cualquiera de las partes con la anticipación y el medio que fije el contrato, o por incumplimiento, que en el caso del no pago se resuelve judicialmente. El aviso debe ser por escrito; un mensaje de voz no lo reemplaza.
¿Qué pasa si arriendo sin contrato escrito?
El arriendo existe igual y se prueba con transferencias, recibos y testigos, pero ninguna de las partes puede usar el procedimiento rápido de la Ley 21.461, y las condiciones (garantía, reajuste, plazo) quedan a lo que cada uno recuerde. Es la forma más segura de terminar en conflicto.