Arrendar un local comercial: patente, contrato y plazos

Actualizado: noviembre de 2026

Arrendar un local comercial no es arrendar un departamento con vitrina. Antes de pensar en el arriendo hay que confirmar que en ese lugar se puede tener el negocio que quieres, que el local tiene recepción municipal y que la municipalidad te dará la patente. Saltarse eso y firmar primero es el error que más plata cuesta a quien emprende, porque el arriendo corre aunque la patente nunca llegue.

Antes del contrato: uso de suelo, recepción y patente

1. Uso de suelo: la patente se otorga solo si el emplazamiento cumple la zonificación del plan regulador. Pide el certificado de informaciones previas en la Dirección de Obras con la dirección exacta y confirma que tu rubro está permitido. Un restaurante, por ejemplo, puede tener restricciones que una tienda no tiene.
2. Recepción final: ninguna construcción puede usarse antes de su recepción definitiva (artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Un local sin recepción, o una casa adaptada sin cambio de destino, puede dejarte sin patente.
3. Permisos especiales: si vendes alimentos o tienes un rubro regulado, necesitas además la autorización sanitaria u otras según la ley.
4. Patentes morosas: quien ocupa un establecimiento responde por las patentes impagas del anterior (artículo 34 de la Ley de Rentas Municipales). Pregunta en la municipalidad si el local arrastra deudas.

La patente comercial cuesta cada año entre el 2,5 y el 5 por mil del capital propio del negocio, según la tasa de cada comuna, con un mínimo de 1 UTM y un máximo de 8.000 UTM. Cuando están los permisos y la zonificación, la municipalidad debe otorgarla de inmediato. La guía de plan regulador y uso de suelo explica cómo leer el certificado.

Cuánto cuesta arrendar un local comercial

En el portal, los locales comerciales en arriendo tienen una mediana de 50 UF al mes, con una superficie mediana de 110 m². Los valores cambian mucho según la ciudad:

Las muestras son pequeñas y el valor depende sobre todo de la ubicación exacta y del flujo de gente frente a la vitrina. Revisa los locales comerciales en arriendo publicados.

El contrato de arriendo de un local: plazos y desahucio

La Ley 18.101 se aplica a todos los inmuebles urbanos, incluidos los locales comerciales. Eso te da algunas protecciones que no se pueden renunciar:

• Si el contrato es mes a mes o sin plazo, el dueño debe desahuciarte judicialmente o por notario con un aviso de dos meses más un mes por cada año de ocupación, con un máximo de seis meses.
• Si el contrato es a plazo fijo de hasta un año, al pedir la restitución tienes dos meses desde que te notifican la demanda.
• Los contratos a plazo fijo de más de un año terminan al vencer el plazo, sin desahucio.

Para un negocio que invierte en habilitación, el plazo es clave: un contrato de tres a cinco años, con opción de renovación, protege esa inversión. El reajuste no lo regula la ley y se pacta libremente, normalmente en UF o con reajuste por IPC; la guía de reajuste del arriendo explica las diferencias. Tampoco hay hoy un tope legal para la garantía.

Mejoras y habilitación: quién paga

Este es el punto que más conflictos genera al terminar. El dueño no está obligado a pagar las mejoras útiles que hagas, salvo que haya aceptado expresamente abonarlas (artículo 1936 del Código Civil). Lo que sí puedes es llevarte los materiales que se puedan separar sin dañar el local. Las reparaciones locativas, las del uso normal, son del arrendatario. Por eso conviene dejar escrito antes de entrar: qué obras puedes hacer, si el dueño las reembolsa o descuenta del arriendo, y en qué estado debes devolver el local.

Derecho de llave, IVA y contribuciones

• El derecho de llave es lo que se paga por la clientela y la ubicación de un negocio en marcha. No está definido en la ley; para quien lo paga, el SII lo trata como un activo intangible que no se deprecia. Antes de pagarlo, pide ver las ventas reales del negocio.
• El arriendo de un local con instalaciones o equipado para una actividad comercial está afecto a IVA (DL 825, artículo 8 letra g); el de un inmueble vacío, sin instalaciones, está exento. Pregunta si el precio que te ofrecen incluye IVA.
• Las contribuciones de un local no tienen la exención de las viviendas, así que pagan desde un avalúo muy bajo. Quién las paga se pacta en el contrato.

Preguntas frecuentes

¿La ley de arriendo se aplica a los locales comerciales?

Sí. La Ley 18.101 se aplica a los bienes raíces urbanos sin distinguir su destino, así que rige para los locales. Sus derechos para el arrendatario son irrenunciables.

¿Qué necesito para sacar patente en un local?

Que el emplazamiento cumpla la zonificación del plan regulador, que el local tenga recepción final y los permisos sanitarios o especiales del rubro. Con eso la municipalidad debe otorgar la patente de inmediato.

¿El dueño debe pagar las mejoras que hice en el local?

No, salvo que haya aceptado expresamente abonarlas (artículo 1936 del Código Civil). Puedes llevarte los materiales que se puedan separar sin dañar el local.

¿El arriendo de un local comercial paga IVA?

Si el local se arrienda con instalaciones o equipado para una actividad comercial, sí. Si es un inmueble vacío, sin instalaciones, el arriendo está exento de IVA.

¿Cuánto cuesta arrendar un local comercial?

En el portal la mediana es de unas 50 UF al mes, con 110 m² de superficie mediana (noviembre de 2026), pero varía mucho según la ciudad y la ubicación exacta.

Fuentes: Ley 18.101, artículos 1 a 4 y 19 a 21; Código Civil, artículos 1935 a 1940; DL 3.063 (Ley de Rentas Municipales), artículos 23, 24, 26 y 34; Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 145; DL 825, artículos 8 y 12; SII, Circular 53 de 2020. Precios: avisos publicados en Rincón Inmobiliario al 9 de noviembre de 2026.