Contrato de arriendo notarial o simple: qué cambia de verdad
Actualizado: noviembre de 2026
Un contrato de arriendo firmado en la mesa del comedor, sin pasar por ninguna notaría, es válido. Entonces, ¿para qué pagar al notario? Porque la firma autorizada cambia lo que puedes hacer después, sobre todo si la relación se pone fea. Y hay un tercer formato, la escritura pública, que casi nadie usa y que resuelve un problema que la notaría simple no resuelve.
¿Es válido un contrato de arriendo sin notario?
Sí. El arriendo es un contrato consensual: la propia Ley 18.101 regula los contratos que «no consten por escrito», así que incluso un acuerdo de palabra obliga. La misma ley dice que, cuando el contrato es escrito, las firmas «serán autorizadas por un notario», pero no fija ninguna sanción si eso no ocurre. Un contrato de arriendo simple no es nulo: es un contrato con menos herramientas.
Qué gana el contrato con la firma ante notario
- Una entrada más directa al monitorio. La Ley 18.101, reformada por la Ley 21.461, dice que el contrato autorizado ante notario es «antecedente suficiente» para la demanda monitoria por no pago. La ley no exige ese formato, pero con él no hay discusión sobre si el documento basta.
- Fecha e identidad que no se pueden negar. El notario da fe de quiénes firmaron y cuándo. Nadie puede decir después que esa no es su firma o que el contrato se firmó otro día.
- Un control del título. La ley obliga al notario a pedir los documentos que habilitan al arrendador para arrendar. Para quien arrienda, es una revisión gratis de que no le está pagando a alguien sin derecho sobre la casa.
Cuánto cobra el notario por autorizar un contrato de arriendo
El arancel de notarios que figura vigente en LeyChile es el Decreto 587 de 1998. Fija máximos según el monto del documento, «cualquiera sea el número de firmas»:
| Monto del documento | Máximo por autorizar las firmas |
|---|---|
| Hasta $50.000 | $500 |
| De $50.000 a $150.000 | $1.000 |
| De $150.000 a $200.000 | $1.500 |
| De $200.000 a $500.000 | $2.000 |
| Sobre $500.000 | $3.000 |
Son cifras de 1998 que nunca se actualizaron, y la reforma notarial de la Ley 21.772 manda fijar tarifas nuevas por decreto. Lo útil hoy es saber que la notaría debe tener el arancel a la vista, que la redacción del contrato, las copias extra y la movilización se cobran aparte, y que si un cobro te parece abusivo se puede reclamar ante la Delegación Presidencial o el ministro visitador. Pregunta el total antes de firmar. Los otros costos de notaría y Conservador, para una compra, están en cuánto cuesta la notaría y el Conservador.
Firma autorizada no es escritura pública: el caso de la casa vendida
Aquí está el detalle que más sorprende. Si el dueño vende la propiedad durante el arriendo, el Código Civil (artículo 1962) obliga al comprador a respetar el contrato solo si el arriendo consta por escritura pública. Un contrato con firmas autorizadas sigue siendo un documento privado: no basta.
Ejemplo: Carla firma un contrato de tres años por un departamento en Ñuñoa, con firmas autorizadas. Al año, el dueño vende. El comprador no está obligado a mantenerla hasta el final del plazo; Carla tendría que reclamarle los perjuicios al vendedor. Con escritura pública, el comprador habría tenido que respetar los tres años. Y si además esa escritura se inscribe en el Conservador antes de una hipoteca, también la respeta el banco que remate. La inscripción la puede pedir el propio arrendatario.
La escritura pública cuesta más: el arancel fija $2.500 más un recargo de 1 por mil sobre el monto del contrato, más las páginas y copias. Para un arriendo largo de una vivienda donde vas a invertir en quedarte, o para un local comercial que vas a habilitar, suele valer la pena.
Qué llevar a la notaría
- Las cédulas de identidad vigentes de todos los que firman, incluido el fiador si lo hay.
- El contrato impreso en tantas copias como partes, sin espacios en blanco.
- Si firma un administrador o un corredor por el dueño, el mandato que lo autoriza.
- Algún documento que acredite que el arrendador puede arrendar (el certificado de dominio vigente es el más simple).
Las dos partes pueden ir juntas o firmar por separado y dejar que el notario autorice cada firma. Si prefieres no ir, revisa qué vale y qué no en firmar el contrato de arriendo con firma electrónica.
¿Y si no hay contrato escrito?
El arriendo existe igual. Si hay una discusión sobre la renta, la ley presume que es el monto de los depósitos o recibos de al menos tres meses seguidos; si no hay ni eso, se presume que es la que declare el arrendatario. Por eso al dueño le conviene siempre tener algo escrito. Qué cláusulas poner y cuáles no valen aunque se firmen está en las cláusulas del contrato de arriendo.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de arriendo sin notario?
Sí. El arriendo es consensual y la Ley 18.101 no sanciona con nulidad la falta de firma notarial. Lo que se pierde son ventajas: fecha cierta, identidad acreditada y un antecedente indiscutido para el monitorio.
¿Cuánto cobra un notario por un contrato de arriendo?
El arancel legal de 1998 fija un máximo de $3.000 por autorizar las firmas cuando el documento supera $500.000, cualquiera sea el número de firmas. La redacción, las copias y la movilización se cobran aparte.
¿Quién paga el contrato notarial de arriendo?
Ninguna norma lo asigna: se acuerda entre las partes. Conviene dejarlo escrito en el mismo contrato.
¿Si venden la casa que arriendo, el nuevo dueño debe respetar el contrato?
Solo si el arriendo consta por escritura pública (artículo 1962 del Código Civil). Un contrato simple o con firmas autorizadas no obliga al comprador.
Fuentes: Ley 18.101, artículo 20; Código Civil, artículos 1943 y 1962; Código Orgánico de Tribunales, artículo 425; Decreto 587 de 1998 de Justicia, artículos 1, 2, 4 y 5; Ley 21.772.