Garantía de arriendo: cuánto puede pedir el arrendador y cuándo debe devolverla
El “mes de garantía” es una suma que el arrendatario entrega al inicio del contrato para responder por daños o deudas, y que debe devolverse al terminar si la propiedad se entrega en buen estado. La Ley 18.101 regula el arriendo de predios urbanos y fija reglas para esta garantía, según la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN). Es un punto a aclarar antes de tomar un arriendo.
Puntos clave
- La garantía respalda daños, deudas de servicios o rentas impagas al término del contrato.
- Debe devolverse cuando el arrendatario entrega la propiedad en buen estado y al día.
- Lo habitual es que se restituya reajustada, según lo que indique la ley y el contrato.
- Documentar el estado de la propiedad al inicio evita disputas sobre descuentos.
Para qué sirve y cómo se devuelve
La garantía no es un pago adicional de renta: es un respaldo. Al terminar el contrato, el arrendador puede descontar de ella el costo de daños que excedan el desgaste normal o deudas pendientes de servicios, y debe devolver el saldo. La Ley 18.101 establece que la garantía se restituye reajustada. Si no hay daños ni deudas, corresponde devolverla completa dentro de un plazo razonable tras la entrega.
Cómo evitar conflictos
La mejor defensa para ambas partes es documentar el estado de la propiedad al inicio: fotos, un inventario firmado y la lectura de medidores. Así, al final del contrato es fácil distinguir el desgaste normal de un daño imputable al arrendatario. También conviene dejar por escrito en el contrato el monto de la garantía, qué cubre y el plazo para devolverla. Estos detalles reducen los desacuerdos al momento de la salida.
Para qué sirve el mes de garantía, en concreto
El mes de garantía no es un pago adelantado del arriendo ni un abono al último mes, aunque mucha gente lo trate así. Es un depósito que queda en manos del arrendador para responder por tres cosas al terminar el contrato: daños en la propiedad que vayan más allá del desgaste normal, cuentas impagas de servicios básicos o gastos comunes, y rentas adeudadas. Si no hay nada de eso, se devuelve completa.
Esa distinción importa el último mes. «Descuéntelo de la garantía» es la frase que más problemas causa, porque deja al arrendador sin respaldo por los daños y al arrendatario en mora por una renta que sí debía. Si las dos partes quieren usarla como último pago, se puede, pero por escrito y después de revisar la propiedad juntos.
Cuánto se puede pedir de garantía
La ley chilena no fija un monto. La costumbre es un mes de renta, y eso es lo que verás en la enorme mayoría de los avisos. Pedir dos meses no es ilegal, pero es poco habitual en vivienda y suele verse en arriendos amoblados, en propiedades de valor alto o cuando el arrendatario no puede acreditar renta suficiente. Si te piden más de un mes, pregunta por qué, y deja el monto exacto y el concepto escritos en el contrato.
Lo que sí conviene tener claro es que el mes de garantía es distinto del aval o codeudor. La garantía cubre lo que se descubre al final; el aval responde si dejas de pagar durante el contrato. Un arrendador puede pedir ambas cosas.
Cuándo y cómo se devuelve: el paso a paso
- Aviso de término. Con el plazo que diga el contrato, normalmente 30 o 60 días, y por escrito.
- Revisión conjunta. Arrendador y arrendatario recorren la propiedad con el acta o las fotos de la entrega inicial a la vista, y anotan lo que está distinto.
- Cuentas al día. El arrendatario muestra los últimos comprobantes de luz, agua, gas y gastos comunes. Lo pendiente se descuenta.
- Entrega de llaves contra un acta de recepción firmada por ambos, con la lectura de medidores.
- Devolución del saldo. La ley no fija un plazo exacto, así que el contrato debería decirlo; lo habitual es que se restituya dentro de los 30 días siguientes, descontando solo lo documentado.
Un detalle que casi nadie pacta y que después genera discusión: si la garantía se devuelve reajustada. Con la renta en UF, lo lógico es devolver el equivalente en UF. Con la renta en pesos y un contrato de varios años, conviene dejar escrito si se reajusta por IPC o no. Cómo funciona ese reajuste está explicado en la guía de reajuste del arriendo por UF e IPC.
Qué se puede descontar y qué no
| Se puede descontar | No corresponde descontar |
|---|---|
| Daños causados por uso indebido: un vidrio roto, una puerta quebrada, muros con perforaciones grandes | Desgaste normal por el uso: pintura opacada, pequeñas marcas, alfombra gastada con los años |
| Cuentas de servicios y gastos comunes que quedaron impagas | Reparaciones que le corresponden al dueño: filtraciones, calefón que falla por antigüedad, cañerías |
| Rentas adeudadas | Una «limpieza profunda» o pintura completa, salvo que el contrato lo diga y la propiedad se haya entregado así |
| Llaves o controles no devueltos, al costo real de reposición | Mejoras que el arrendatario hizo con autorización |
La regla práctica es que el desgaste normal lo asume el dueño, porque es parte del negocio de arrendar; el daño lo asume quien lo causó. Y cada descuento tiene que poder mostrarse: una foto de antes y otra de después, o una boleta.
Si no te devuelven la garantía
Primero, una carta o correo formal pidiendo la devolución o el detalle de los descuentos, con un plazo de respuesta. Muchos casos se resuelven ahí, porque el silencio suele ser desorden y no mala fe. Si no hay respuesta, el cobro se hace por la vía civil con el procedimiento de la Ley 18.101, y para montos de un mes de renta eso significa evaluar si el costo de abogado vale la pena; por eso el acta de entrega y las fotos son la mejor protección, no el juicio.
Del otro lado, si eres arrendador y el arrendatario dejó de pagar y no entrega, el camino es otro y está en la guía de la Ley Devuélveme Mi Casa. Y antes de firmar cualquier contrato, revisa el checklist antes de arrendar: la mayoría de los conflictos con la garantía nacen de una entrega sin acta.
Qué dice la Ley 18.101 sobre el mes de garantía
Menos de lo que la gente espera. La Ley 18.101, que regula el arriendo de predios urbanos en Chile, no fija cuánto puede pedirse de garantía, ni en qué plazo debe devolverse, ni qué se puede descontar. Lo que sí hace es dar el marco: el contrato manda en lo que las partes pacten, los derechos que la ley otorga al arrendatario son irrenunciables, y los conflictos por la garantía se resuelven por el procedimiento que la misma ley establece. Por eso todo lo relevante sobre la garantía tiene que estar en el contrato: el monto, cuándo se devuelve, si se reajusta y contra qué se descuenta. Si el contrato calla, queda la costumbre y, en último término, un juez.
La reforma de 2022, la Ley 21.461, agilizó el desalojo por no pago y el cobro de rentas adeudadas, pero tampoco reguló la garantía en detalle. Es un vacío real, y la mejor forma de cubrirlo es un acta de entrega con fotos y un contrato que diga en qué plazo se restituye.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede pedir el arrendador como garantía?
Lo habitual es un mes de renta como garantía, aunque el monto se pacta en el contrato. Conviene que quede claro por escrito junto con lo que cubre y el plazo de devolución.
¿Cuándo deben devolver la garantía?
Cuando el arrendatario entrega la propiedad en buen estado y sin deudas. Según la Ley 18.101 se restituye reajustada, descontando solo daños que excedan el desgaste normal o deudas pendientes.
¿Qué hago si no me devuelven la garantía?
Primero reclama por escrito al arrendador. Si no hay solución, puedes recurrir a las instancias correspondientes, como los juzgados competentes en arriendos. Tener fotos, inventario y comprobantes de pago facilita reclamar.
¿Para qué sirve el mes de garantía en un arriendo?
Es un depósito que responde por daños más allá del desgaste normal, cuentas de servicios o gastos comunes impagos y rentas adeudadas al terminar el contrato. No es un pago adelantado del arriendo ni cubre automáticamente el último mes, salvo que ambas partes lo acuerden por escrito.
¿Es obligatorio pagar mes de garantía en Chile?
La ley no lo exige ni fija un monto: es una práctica que el arrendador puede pedir y que se pacta en el contrato. Lo habitual es un mes de renta. Si no aparece en el contrato, no hay obligación de entregarlo.
¿Se puede usar la garantía para pagar el último mes de arriendo?
Solo si arrendador y arrendatario lo acuerdan por escrito. Hacerlo de forma unilateral deja al arrendatario en mora por la última renta y al arrendador sin respaldo para los daños, que es justamente lo que la garantía cubre.
¿La garantía se devuelve reajustada?
Depende de lo que diga el contrato. Si la renta está en UF, lo coherente es devolver el equivalente en UF. Si está en pesos y el contrato duró varios años, conviene haber pactado si se reajusta por IPC. Si no se pactó nada, se devuelve la suma nominal entregada.
¿Qué descuentos son legítimos sobre la garantía?
Daños causados por mal uso, cuentas de servicios y gastos comunes impagos, rentas adeudadas y elementos no devueltos, siempre que puedan demostrarse. No corresponde descontar el desgaste normal por el uso ni reparaciones que son responsabilidad del dueño.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la garantía?
La ley no fija un plazo explícito, por eso conviene que el contrato lo diga. Lo habitual es dentro de los 30 días siguientes a la entrega de la propiedad, una vez revisadas las cuentas de servicios. Un plazo indefinido es una mala señal al firmar.
¿Qué dice la Ley 18.101 sobre el mes de garantía?
Casi nada en concreto: no fija monto, plazo de devolución ni descuentos permitidos. Establece que lo pactado en el contrato manda, que los derechos del arrendatario son irrenunciables y el procedimiento judicial para resolver conflictos. Por eso el monto, el plazo de devolución y los descuentos deben quedar escritos en el contrato.
Fuentes: Ley Chile (BCN, Ley 18.101) y SERNAC. Esta nota es informativa: revisa tu contrato y la normativa vigente.
