Término anticipado del contrato de arriendo: cuánto cuesta salir

Actualizado: noviembre de 2026

Te ofrecieron un trabajo en otra ciudad, te separaste o simplemente encontraste algo mejor, y al contrato le quedan catorce meses. ¿Puedes irte? Sí, nadie te obliga a seguir viviendo ahí. La pregunta real es otra: cuánto te puede costar el término anticipado del contrato de arriendo, y ahí la ley tiene más salidas de las que la mayoría conoce.

La regla de partida: el plazo obliga

En un contrato a plazo fijo, el Código Civil dice que el arrendatario debe la renta de todos los días que falten, «aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día» (artículo 1955). Y si el término es por su culpa, debe indemnizar los perjuicios, en especial la renta hasta el fin del plazo (artículo 1945).

Con números: renta de $520.000, contrato de dos años, te vas en el mes 10. En el peor escenario, el dueño podría cobrar 14 meses, unos $7.280.000. Nadie quiere llegar a eso, y casi nunca se llega, por las salidas que vienen.

Cuatro salidas que da la ley

1. Contrato mes a mes, indefinido o de un año o menos. La Ley 18.101 deja al arrendatario irse antes del plazo de desahucio o de restitución pagando la renta solo hasta el día en que entrega.
2. Contrato de vivienda de más de un año que prohíbe subarrendar. El artículo 5 de la Ley 18.101 permite poner término anticipado «sin la obligación de pagar la renta por el período que falte». Revisa tu contrato: muchos traen esa prohibición sin que nadie se fije en lo que provoca.
3. Presentar un reemplazante. El artículo 1945 del Código Civil libera al arrendatario si propone una «persona idónea» que tome el arriendo por el tiempo que falta, con fianza u otra garantía. Un arrendatario solvente que se queda en tu lugar desarma el reclamo.
4. Si la vivienda falla. Si el mal estado impide usarla o una reparación deja inservible el resto, el arrendatario puede pedir el término (artículos 1928 y 1932).

La cláusula de término anticipado y las multas

Muchos contratos traen una cláusula que permite salir antes avisando con 30, 60 o 90 días y pagando una multa, a menudo de uno o dos meses de renta. Esa cláusula es la que manda en la práctica, y suele ser mucho mejor que la regla del Código Civil. No hay un tope legal para la multa, pero los derechos del arrendatario son irrenunciables (artículo 19 de la Ley 18.101), así que una cláusula que te quite las salidas de la lista anterior es discutible.

Si el que quiere terminar es el dueño

El arrendador no puede poner fin al contrato porque «necesita la casa», salvo que eso se haya pactado (artículo 1967). En un contrato mes a mes o indefinido debe desahuciar por vía judicial o por notificación de un notario, con un plazo de dos meses más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis. En uno de plazo fijo de hasta un año, debe pedir la restitución en tribunales y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación.

Ojo con un detalle: el aviso de término, una vez dado, no se puede retirar sin el acuerdo de la otra parte (artículo 1952). Si ya enviaste la carta y te arrepientes, necesitas que el otro acepte.

Carta de término de contrato de arriendo: qué debe decir

• Nombre de las partes, dirección del inmueble y fecha del contrato.
• La cláusula o el artículo en que te basas: el aviso del contrato, el artículo 5 o la propuesta de un reemplazante.
• La fecha en que entregarás el inmueble y una propuesta de día para revisar su estado.
• Cómo quieres que te devuelvan la garantía (cuenta bancaria).

Envíala por un medio que deje constancia: carta certificada, notarial o correo con acuse de recibo. Y si el contrato venció y sigues pagando sin que nadie diga nada, ojo: se renueva por períodos de hasta tres meses (artículo 1956). Lo que pasa con la garantía al salir está en cuándo se devuelve el mes de garantía, y las formas normales de término del contrato, en el contrato de arriendo, cláusula por cláusula.

Preguntas frecuentes

¿Puedo terminar el contrato de arriendo antes de tiempo?

Sí. Si es mes a mes, indefinido o de un año o menos, pagas solo hasta la entrega. Si es de plazo fijo más largo, se aplica la cláusula del contrato o, si no hay, el riesgo de pagar el plazo que falta, salvo las excepciones legales.

¿Qué pasa si me voy antes del arriendo sin avisar?

Sigues debiendo la renta y los gastos comunes hasta que restituyes el inmueble, y en un contrato de plazo fijo te pueden cobrar el plazo que falta. Si abandonas el inmueble, el dueño puede pedir al juez que se lo entregue.

¿Qué dice el artículo 5 de la Ley 18.101?

En los arriendos de vivienda de más de un año, permite subarrendar salvo pacto en contrario. Si el contrato lo prohíbe, el arrendatario puede terminarlo antes sin pagar la renta del período que falta.

¿El arrendador puede terminar el contrato porque necesita la casa?

No, salvo que esté pactado (artículo 1967 del Código Civil). Debe respetar el plazo y, en contratos mes a mes o indefinidos, desahuciar con dos a seis meses de anticipación.

Fuentes: Código Civil, artículos 1928, 1932, 1945, 1950, 1952, 1955, 1956 y 1967; Ley 18.101, artículos 3, 4, 5, 6 y 19.