Arriendo y SII: qué impuestos paga quien arrienda una propiedad
Si arriendas una propiedad, la renta que recibes puede estar afecta a impuestos y, en general, debe declararse ante el Servicio de Impuestos Internos (SII). Hay excepciones relevantes, como las viviendas acogidas al DFL2, según el SII y la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN). Conocer las reglas evita problemas y multas para quien publica una propiedad en arriendo.
Puntos clave
- Por regla general, los ingresos por arriendo de inmuebles deben declararse ante el SII.
- Las viviendas acogidas al DFL2 tienen un tratamiento especial y sus rentas suelen quedar exentas dentro de los límites legales.
- Se pueden rebajar de la base ciertos gastos y, en algunos casos, las contribuciones pagadas.
- Declarar correctamente evita multas e intereses y mantiene tu situación tributaria en regla.
¿Cómo se declara la renta de arriendo?
Los ingresos por arriendo se incorporan a la declaración anual de renta del propietario. Según el tipo de propiedad y el régimen, se pueden descontar ciertos gastos asociados a generar esa renta. Llevar un registro de los contratos, los pagos recibidos y las contribuciones facilita una declaración correcta.
¿Qué pasa con las viviendas DFL2?
Las viviendas económicas acogidas al DFL2 tienen un tratamiento preferente: sus rentas de arriendo suelen quedar exentas dentro de los límites que fija la ley. Si tu propiedad es DFL2, conviene confirmar el alcance exacto con el SII, porque incide directamente en lo que debes declarar.
Cómo declarar los ingresos por arriendo en el Formulario 22, paso a paso
La declaración se hace una vez al año, en la Operación Renta de abril, dentro del Formulario 22. Para quien arrienda una o dos propiedades como persona natural, el camino corto es este:
- Junta el total de rentas del año anterior. Suma lo efectivamente cobrado entre enero y diciembre, con el contrato y los comprobantes de transferencia a mano. Si el arriendo está en UF, cuenta los pesos que recibiste cada mes, no las UF.
- Entra al SII con tu RUT y clave y abre la propuesta de declaración. Si tu arrendatario es una empresa, es probable que el ingreso ya venga informado, porque las empresas declaran lo que pagan por arriendos. Si es una persona natural, no aparecerá y tienes que agregarlo tú.
- Usa el Asistente de Arriendo de Bienes Raíces que el SII pone dentro del formulario. Pide los datos de la propiedad, el rol y las rentas del año, y deja el monto en los códigos que corresponden, los 1892 y 1849 según las instrucciones del propio SII. Es la forma de no equivocarse de casilla.
- Revisa las contribuciones. En ciertos casos las contribuciones pagadas por la propiedad arrendada se pueden usar como crédito contra el impuesto de esas rentas; el asistente lo calcula si le entregas el rol. Cuánto y cuándo se pagan está en la guía de contribuciones.
- Envía y guarda el certificado. El impuesto, si corresponde, se paga en la misma declaración o en cuotas según lo que resulte del Global Complementario.
El ingreso por arriendo se suma a tus otras rentas del año, sueldo o honorarios, y tributa por la escala del Impuesto Global Complementario. Es progresivo: si tus ingresos totales quedan bajo el tramo exento, el arriendo puede terminar sin impuesto a pagar, pero eso no te exime de declararlo. Declarar y pagar son dos cosas distintas.
DFL2: la excepción que vale la pena revisar antes de declarar
Si la propiedad arrendada es una vivienda DFL2, de hasta 140 m² y acogida al régimen, las rentas de arriendo son ingreso no renta: no se declaran ni pagan impuesto. El límite, desde 2010, es de dos viviendas por persona; a partir de la tercera el beneficio se pierde para esa propiedad. Cómo saber si tu vivienda califica y dónde consta está en la guía del DFL2.
Ojo con un error frecuente: el beneficio es por vivienda, no por dueño de buena fe. Si heredaste o compraste una casa que fue DFL2 pero el vendedor ya tenía dos acogidas, conviene confirmar en la escritura y en el SII antes de dar por hecha la exención.
Arriendo amoblado y arriendo por días: aquí entra el IVA
El arriendo de una vivienda sin muebles no paga IVA. El de un inmueble amoblado sí está afecto, y lo mismo pasa con el arriendo por días o semanas con equipamiento, que es la forma habitual del arriendo turístico. En ese caso, además de declarar la renta en abril, corresponde inicio de actividades, boleta o factura por cada arriendo y declaración mensual de IVA. Es un régimen distinto y más pesado, y muchos propietarios que «ponen el departamento amoblado para arrendarlo más caro» no lo tienen en cuenta al hacer la cuenta.
Qué pasa si no declaras
El SII cruza cada vez más información: las empresas arrendatarias informan lo que pagan, los bancos informan movimientos y las contribuciones identifican al dueño. Una renta de arriendo que no aparece en tu declaración se detecta con un cruce simple, y la consecuencia es una reliquidación con reajustes, intereses y multa, más el impuesto que correspondía. Comparado con eso, declarar un arriendo que quedó bajo el tramo exento cuesta diez minutos y nada de dinero.
Si arriendas por primera vez, dos cosas más ayudan a mantener el orden: pactar en el contrato cómo se reajusta la renta y qué pasa con la garantía, para que los montos del año cuadren con lo que declaras. Y si el arriendo lo administra una corredora, pídele el detalle anual de rentas cobradas: te lo debe.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar lo que gano por arrendar?
Por regla general, sí: los ingresos por arriendo de inmuebles se declaran ante el SII en la renta anual. Existen excepciones, como ciertas viviendas acogidas al DFL2, cuyas rentas suelen quedar exentas dentro de los límites legales.
¿Puedo descontar gastos del arriendo?
Según el régimen y el tipo de propiedad, se pueden rebajar de la base algunos gastos asociados a generar la renta y, en ciertos casos, las contribuciones pagadas. El SII define qué es procedente; conviene asesorarse para hacerlo bien.
¿Qué pasa si no declaro el arriendo?
No declarar rentas afectas puede derivar en multas e intereses y en problemas con el SII. Mantener al día la declaración y los respaldos protege tu situación tributaria y evita sorpresas.
¿Cómo se declaran los ingresos por arriendo en el Formulario 22?
En la Operación Renta de abril, con el Asistente de Arriendo de Bienes Raíces del SII, que ubica el monto en los códigos 1892 y 1849 del Formulario 22 según las instrucciones del propio Servicio. Se declara el total de rentas cobradas en el año anterior; si el arrendatario es empresa, el dato suele venir pre-informado, y si es persona natural, hay que agregarlo.
¿Debo declarar el arriendo si gano poco?
Sí. Declarar y pagar son cosas distintas: el ingreso por arriendo se suma a tus otras rentas y tributa por la escala del Global Complementario, así que puede quedar bajo el tramo exento y no generar impuesto, pero igual debe informarse en el Formulario 22. La excepción son las viviendas DFL2, hasta dos por persona, cuyas rentas son ingreso no renta.
¿El arriendo de un departamento amoblado paga IVA?
Sí. El arriendo de inmuebles amoblados está afecto a IVA, a diferencia del arriendo de una vivienda sin muebles. Lo mismo aplica al arriendo por días con equipamiento. Implica inicio de actividades, boleta o factura por cada arriendo y declaración mensual de IVA, además de declarar la renta en abril.
¿Puedo descontar las contribuciones del impuesto por arriendo?
En ciertos casos las contribuciones pagadas por la propiedad arrendada se usan como crédito contra el impuesto que afecta esas rentas. El Asistente de Arriendo del SII lo calcula al ingresar el rol de la propiedad, así que conviene tener los comprobantes de pago del año.
¿El SII sabe que arriendo mi propiedad?
Con frecuencia sí: las empresas arrendatarias informan lo que pagan, y los cruces con contribuciones y movimientos bancarios detectan rentas no declaradas. La consecuencia es una reliquidación con reajustes, intereses y multa, además del impuesto original.
Fuentes: SII y Ley Chile (BCN, Ley sobre Impuesto a la Renta). Esta nota es informativa y no constituye asesoría tributaria: confirma tu caso con el SII.
