Alzamiento de hipoteca en Chile: quién paga, plazo y pasos

Actualizado: noviembre de 2026

Pagaste el último dividendo. Veinte o veinticinco años después, la casa es tuya. Pero en el Conservador de Bienes Raíces la hipoteca sigue inscrita hasta que alguien la borre, y ese trámite tiene nombre: alzamiento de hipoteca. La buena noticia es que desde 2016 la ley obliga al banco a hacerlo por su cuenta y a su costo. La mala es que no siempre ocurre solo, y nadie lo nota hasta que quiere vender.

Qué es el alzamiento de hipoteca (y de la prohibición)

Cuando compraste con crédito hipotecario se inscribieron dos cosas en el Conservador: la hipoteca, que deja la propiedad como garantía del préstamo, y una prohibición de gravar y enajenar a favor del banco, que te impide venderla o hipotecarla de nuevo sin su permiso. Al terminar de pagar hay que cancelar ambas. Por eso en los documentos se habla de «alzamiento de hipoteca y prohibición»: es un solo trámite que limpia las dos inscripciones.

Quién paga el alzamiento y en qué plazo

La Ley 20.855, vigente desde enero de 2016, modificó la Ley del Consumidor. Desde entonces, cuando terminas de pagar un crédito con hipoteca específica (la que garantiza solo ese préstamo), el banco debe:

1. Otorgar la escritura de alzamiento de la hipoteca, los gravámenes y las prohibiciones, a su cargo y costo.
2. Ingresarla al Conservador en un plazo máximo de 45 días desde que la deuda quedó pagada, sin que tú lo pidas.
3. Avisarte por escrito dentro de los 30 días siguientes a que el Conservador practique la cancelación.

Dicho simple: el alzamiento no lo pagas tú. Si un banco te cobra por la escritura o por la inscripción de un crédito pagado después de 2016, está cobrando algo que la ley pone de su cargo. Y si perdiste las boletas, la ley presume que el crédito está pagado si muestras los comprobantes de las tres últimas cuotas.

Si tu hipoteca tiene garantía general

Muchas hipotecas bancarias tienen una cláusula de garantía general: la casa respalda no solo el crédito hipotecario, sino cualquier otra deuda que tengas con ese banco, incluso como aval o codeudor. En ese caso el procedimiento cambia:

• Cuando ya no quedan deudas garantizadas, el banco debe avisarte en 20 días corridos.
• Tú pides el alzamiento por cualquier medio, y el banco tiene 45 días desde tu solicitud para hacerlo, también a su costo.
• Si mantienes otra deuda garantizada con esa hipoteca, por ejemplo una tarjeta o un crédito de consumo, el banco puede negarse hasta que la pagues.

Este es el motivo más común por el que un alzamiento «no sale». Revisa si tienes una línea de crédito o una tarjeta en el mismo banco, aunque esté en cero: pide por escrito que te confirmen que no queda ninguna obligación caucionada con la hipoteca.

Cómo saber si la hipoteca ya está alzada

No hay un «certificado de alzamiento» oficial que entregue el banco. La forma segura de comprobarlo es pedir en el Conservador el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones de la propiedad. Si la hipoteca aparece con una anotación de cancelación al margen, está alzada. Si sigue vigente, el trámite no se hizo o está en curso. Si no sabes qué Conservador corresponde a tu comuna, búscalo en la guía de trámites inmobiliarios por comuna. Cómo pedir ese certificado está en la guía de certificados del Conservador.

Alzamiento de hipoteca SERVIU

Si compraste con un crédito o subsidio del SERVIU, el camino es otro. Primero se pide al SERVIU el instrumento de cancelación y alzamiento, y después se inscribe en el Conservador. En la Región Metropolitana se atiende en Arturo Prat 48, oficina 109, de lunes a viernes de 9:00 a 14:00, y se pide la copia de la escritura de compraventa con sus inscripciones y un derecho notarial de $2.800. El requisito es que la deuda esté pagada y que hayan pasado los 5 años de la prohibición. Por qué existe ese plazo y qué permite hacer mientras corre se explica en la guía sobre la prohibición de enajenar de las viviendas con subsidio.

Si tu casa solo tiene la prohibición del SERVIU, sin hipoteca, y ya pasaron los 5 años, el alzamiento se pide directo en el Conservador. En el de Santiago cuesta $800 y se puede hacer en línea; la cancelación de una hipoteca, en cambio, cuesta $4.000 por inscripción según ChileAtiende.

Si el banco no cumple el plazo

Primero, reclama por escrito al banco y guarda el número del reclamo. Si no responde, puedes acudir al Sernac o a la CMF, y la ley permite pedir el alzamiento directamente ante un tribunal, además de las indemnizaciones que correspondan. La Ley del Consumidor contempla multas de hasta 300 UTM para infracciones que no tienen una sanción especial. En la práctica, un reclamo formal con la fecha del último pago y la referencia a la Ley 20.855 suele bastar para que el banco agilice el trámite.

Hipoteca prescrita: no se borra sola

A veces aparece una hipoteca antigua de un banco que ya no existe o de un crédito que se dejó de cobrar hace décadas. El Código Civil dice que la acción hipotecaria prescribe junto con la deuda (artículo 2516), y que las acciones prescriben en 3 años la ejecutiva y en 5 la ordinaria (artículo 2515). Pero la prescripción no cancela la inscripción por sí misma: hay que obtener una escritura de alzamiento del acreedor o de quien lo sucedió, o una sentencia judicial que declare la prescripción. Si estás en ese caso, conviene un abogado.

Alzamiento parcial

La hipoteca es indivisible (artículo 2408 del Código Civil): cada parte de la propiedad responde por toda la deuda. Por eso el alzamiento parcial, por ejemplo de un lote de un terreno subdividido o de una unidad de un edificio, solo se puede hacer si el acreedor acepta, por escritura pública anotada en el Conservador.

Vender una casa que todavía tiene hipoteca

No hace falta terminar de pagar para vender. Lo habitual es una compraventa con alzamiento: el comprador o su banco pagan, una parte del precio va a saldar tu crédito y en la misma operación se firma el alzamiento. El paso a paso, con los documentos que pide cada banco, está en la guía para vender una casa con crédito hipotecario vigente.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el alzamiento de hipoteca?

El banco. Desde la Ley 20.855 (vigente desde enero de 2016), el proveedor del crédito debe otorgar la escritura de alzamiento e inscribirla a su cargo y costo cuando la deuda queda pagada.

¿Cuánto se demora un alzamiento de hipoteca en Chile?

El banco tiene un plazo máximo de 45 días desde que la deuda quedó pagada para ingresar el alzamiento al Conservador, y luego 30 días para avisarte. El tiempo de inscripción en el Conservador se suma a eso.

¿Qué pasa si no hago el alzamiento de hipoteca?

La hipoteca y la prohibición siguen inscritas aunque hayas pagado, y eso bloquea una venta o un nuevo crédito hasta que se cancelen. Por eso conviene revisar el certificado de hipotecas y gravámenes después de pagar.

¿Cómo se hace el alzamiento de hipoteca SERVIU?

Se pide al SERVIU el instrumento de cancelación y alzamiento (en la RM, Arturo Prat 48, oficina 109) y luego se inscribe en el Conservador. Si solo queda la prohibición y pasaron 5 años, se pide directo en el Conservador.

¿El banco puede negarse a alzar la hipoteca?

Solo si la hipoteca es de garantía general y todavía tienes otra deuda garantizada con ella en ese banco. Con hipoteca específica, debe alzarla de oficio al quedar pagado el crédito.

Fuentes: Ley 20.855, que modifica el artículo 17 D de la Ley 19.496 (texto en BCN); Ley 19.496, artículo 24; Código Civil, artículos 2408, 2434, 2515 y 2516; ChileAtiende, fichas 457, 12155 y 81634; MINVU, preguntas frecuentes sobre alzamiento de prohibiciones. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado.