Gastos comunes: qué incluyen, cómo se calculan y quién los paga
Actualizado: noviembre de 2026
El gasto común es la cuota mensual que paga cada departamento o casa de un condominio para mantener lo que es de todos. Parece simple, pero de él salen las peleas más largas de un edificio: qué incluye, por qué subió, quién lo paga si arriendas y qué pasa con la deuda del dueño anterior.
Qué incluyen los gastos comunes
La Ley de Copropiedad 21.442 los separa en dos tipos:
| Tipo | Qué incluye |
|---|---|
| Ordinarios | Administración (sueldos y cotizaciones del conserje, personal y administrador), mantención (ascensores, aseo, luminarias, seguridad, seguros), reparación de bienes comunes y consumos comunes (calefacción, agua, gas, electricidad y telecomunicaciones colectivas) |
| Extraordinarios | Todo gasto adicional a los ordinarios y las obras nuevas, por ejemplo, cambiar los ascensores o pintar el edificio |
| Fondo común de reserva | Un recargo de al menos el 5 % del gasto común mensual, para emergencias, imprevistos e indemnizaciones del personal |
¿Incluyen agua y luz? Solo los consumos comunes: la luz de los pasillos, el agua de los jardines, la calefacción central si el edificio la tiene. El agua y la luz de tu departamento se pagan aparte, salvo que el edificio tenga un medidor común para algún servicio.
Cómo se calcula tu parte
Cada unidad paga en proporción a sus derechos en el condominio, un porcentaje que está en el reglamento de copropiedad (a veces se le llama alícuota). Un ejemplo:
| Gasto común ordinario del edificio en el mes | $8.000.000 |
| Porcentaje de tu departamento | 1,2 % |
| Tu gasto común ordinario | $96.000 |
| Fondo de reserva (5 %) | $4.800 |
| Total a pagar | $100.800 |
Si sientes que pagas de más, pide el reglamento y mira tu porcentaje. Un departamento grande paga más que uno chico, aunque los dos usen el mismo ascensor.
Quién paga los gastos comunes si arriendas
Ante el edificio, la obligación es del dueño: la Ley 21.442 la pone en cada copropietario. Que los pague el arrendatario es un acuerdo del contrato de arriendo, y es lo habitual. Si el contrato lo dice, el arrendatario debe pagarlos hasta el día en que entrega el departamento (Ley 18.101, artículo 6). Si el arrendatario no paga, el edificio igual le cobra al dueño.
Si no pagas los gastos comunes
- El plazo de pago es de 10 días desde el aviso de cobro.
- El interés por mora tiene un tope: no puede superar el 50 % del interés corriente bancario.
- Con tres o más cuotas impagas, el comité puede pedir que se suspenda la luz, las telecomunicaciones o la calefacción, con aviso previo (cómo funciona el corte por deuda).
Al comprar: la deuda del dueño anterior
Este es el punto que más plata le cuesta a quien compra un departamento usado. La deuda de gastos comunes sigue al departamento, no a la persona: el nuevo dueño responde incluso por las cuotas que se dejaron de pagar antes de que comprara (artículo 6 de la Ley 21.442). Después puede cobrárselas al vendedor, pero eso es un juicio.
La ley exige que el vendedor declare en la escritura si está al día o cuánto debe. Lo práctico es pedir antes de la promesa un certificado de deuda emitido por la administración y, si hay deuda, pactar que se pague con el precio. Es parte de lo que hay que revisar antes de firmar.
Pagar gastos comunes con tarjeta o en línea
La ley no regula los medios de pago: depende de cada administración. La mayoría acepta transferencia y muchas usan plataformas que permiten pagar con tarjeta, a veces con una comisión. Pide siempre el comprobante, porque es tu única defensa si después aparece una deuda.
Si estás comparando departamentos, pregunta el gasto común antes de visitar: dos departamentos con el mismo arriendo pueden diferir en $80.000 al mes por los gastos comunes. Los departamentos en arriendo y en venta del portal tienen contacto directo para preguntarlo.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluyen los gastos comunes en Chile?
Según la Ley 21.442, los ordinarios incluyen administración, mantención, reparación de bienes comunes y consumos comunes como calefacción, agua o luz de espacios comunes. Además se paga un fondo de reserva de al menos 5 % del gasto común mensual.
¿Los gastos comunes incluyen agua y luz?
Solo los consumos comunes, como la luz de pasillos o la calefacción central. El agua y la luz de cada departamento se pagan aparte, salvo que el edificio tenga medidores comunes.
¿Quién paga los gastos comunes en un arriendo?
Ante el edificio, el dueño. Que los pague el arrendatario es un acuerdo del contrato de arriendo, y en ese caso debe pagarlos hasta que entrega la propiedad.
¿Qué pasa si no pago los gastos comunes?
Se cobran intereses con un tope del 50 % del interés corriente bancario y, con tres o más cuotas impagas, se puede suspender la luz, las telecomunicaciones o la calefacción, con aviso previo.
¿El comprador paga la deuda de gastos comunes del dueño anterior?
Sí. La deuda sigue al departamento y el nuevo dueño responde incluso por cuotas anteriores a su compra, aunque luego puede cobrárselas al vendedor.
Fuentes: Ley 21.442 (artículos 2, 6, 7, 36 y 39) y Ley 18.101, texto vigente en BCN.
