Arrendador y arrendatario: derechos y obligaciones de cada uno según la ley chilena
Actualizado: noviembre de 2026
Primero, quién es quién, porque se confunden hasta en los contratos: el arrendador es el dueño que entrega la propiedad en arriendo, y el arrendatario es quien la usa y paga la renta. El arrendatario es, en buen chileno, el inquilino.
Lo que sigue es lo que dice la ley cuando el contrato no dice nada, o cuando dice algo que la ley no permite. Ojo con eso último: muchos derechos del arrendatario de una vivienda urbana son irrenunciables (Ley 18.101, artículo 19). Una cláusula que los elimine no vale.
Obligaciones del arrendador
- Entregar la propiedad en condiciones de usarse para lo que se arrendó.
- Mantenerla en buen estado: le corresponden las reparaciones necesarias, las que no son por el uso diario.
- No molestar el uso del arrendatario. Entrar sin aviso o cortar servicios para presionar da derecho a indemnización.
- Reembolsar las reparaciones urgentes que haga el arrendatario, si le avisó a tiempo y el daño no fue su culpa.
Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta en el plazo pactado. Si el contrato no dice otra cosa, en una vivienda urbana se paga por mes.
- Cuidar la propiedad y hacer las reparaciones locativas.
- Pagar los gastos comunes y consumos que el contrato le asigne, hasta el día que entrega.
- Restituir la propiedad en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso.
Reparaciones: quién paga qué
Es la discusión número uno de cualquier arriendo, y el Código Civil la resuelve con una distinción:
| Tipo de reparación | Quién paga | Ejemplos |
|---|---|---|
| Necesaria | El arrendador | Una filtración del techo, una cañería rota dentro del muro, un calefón que dejó de funcionar por antigüedad |
| Locativa | El arrendatario | Vidrios rotos, llaves que gotean por uso, enchufes dañados, la pintura que se ensucia |
Hay una excepción que pocos conocen: si el deterioro locativo vino de un caso fortuito o de la mala calidad de la propiedad, también lo paga el dueño (artículo 1927). Y el contrato puede cambiar este reparto, siempre que no elimine derechos irrenunciables.
La mejor forma de evitar esta pelea es un acta de entrega con fotos. Si no hay acta, la ley presume que el arrendatario recibió la propiedad en «regular estado», lo que casi siempre le juega en contra al dueño.
Cómo se termina un arriendo
| Tipo de contrato | Si el dueño quiere terminar | Si el arrendatario quiere irse |
|---|---|---|
| Mes a mes o sin plazo | Desahucio judicial o por notario, con 2 meses de aviso más 1 mes por cada año de ocupación, con un máximo de 6 meses | Puede irse antes, pagando la renta solo hasta el día que entrega |
| Plazo fijo de hasta 1 año | Solo puede pedir la restitución por vía judicial, y el arrendatario tiene 2 meses desde la notificación | Depende de lo que diga el contrato sobre término anticipado |
| Plazo fijo de más de 1 año | Al vencer el plazo, por vía judicial | Depende del contrato; si se le prohibió subarrendar, puede terminar sin pagar las rentas restantes |
Un ejemplo: si llevas tres años arrendando mes a mes y el dueño te avisa por notario que quiere la casa, tienes 2 + 3 = 5 meses para irte. Un aviso por WhatsApp no cuenta como desahucio.
Si el arrendatario no paga
Desde la Ley 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», existe un procedimiento monitorio más rápido. El dueño demanda el pago de rentas, gastos comunes y consumos; el tribunal requiere al arrendatario para que pague en 10 días corridos, y si no paga ni se opone, ordena la restitución. Si el arrendatario paga todo lo adeudado, el juicio termina.
Lo que el dueño no puede hacer: cambiar la chapa, sacar las cosas del arrendatario o cortarle la luz. Eso lo expone a una demanda. Si el arrendatario abandonó la propiedad, el juez puede entregarla al dueño sin juicio, con un ministro de fe.
Y si es el dueño quien se niega a recibir el pago para provocar un incumplimiento, el arrendatario puede depositar la renta en la Tesorería (artículo 23 de la Ley 18.101).
Si muere el arrendador o el arrendatario
El arriendo no termina por la muerte de una de las partes. El Código Civil no la pone entre las causales de término, así que el contrato sigue con los herederos, en las mismas condiciones. Si el dueño fallece, sus herederos pasan a ser los arrendadores y se les paga a ellos (o a quien designen) mientras se hace la posesión efectiva.
El fiador o codeudor
Quien firma como respaldo puede ser fiador o codeudor solidario, y no es lo mismo: el fiador puede pedir que primero se le cobre al arrendatario; el codeudor responde por el total desde el primer día. Si el contrato se renueva, la fianza no se extiende sola. La diferencia, con alternativas al mes de garantía, está en arrendar sin mes de garantía.
Para que todo esto quede bien escrito, revisa las cláusulas del contrato de arriendo y cómo funciona la devolución de la garantía.
Preguntas frecuentes
¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario?
El arrendador es el dueño que entrega la propiedad en arriendo. El arrendatario es quien la usa y paga la renta, es decir, el inquilino.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador en Chile?
Entregar la propiedad en condiciones de uso, mantenerla en buen estado haciendo las reparaciones necesarias y no perturbar el uso del arrendatario.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
Pagar la renta, cuidar la propiedad, hacer las reparaciones locativas, pagar los gastos y consumos que le asigne el contrato y restituir la propiedad en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal.
¿Con cuánto aviso me pueden pedir la casa que arriendo?
En un arriendo mes a mes o sin plazo, el dueño debe dar aviso judicial o por notario con 2 meses de anticipación más 1 mes por cada año de ocupación, con un máximo de 6 meses (Ley 18.101).
¿Qué pasa si el arrendatario no paga?
El dueño puede usar el procedimiento monitorio de la Ley 21.461: el tribunal requiere el pago en 10 días corridos y, si no paga ni se opone, ordena la restitución. El dueño no puede cambiar la chapa ni cortar servicios por su cuenta.
¿El contrato de arriendo termina si muere el dueño?
No. La muerte no es causal de término del arriendo en el Código Civil; el contrato sigue con los herederos del arrendador o del arrendatario.
Fuentes: Código Civil (artículos 1924 a 1977, 1511 y 2357), Ley 18.101 y Ley 21.461 (texto vigente en BCN). Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría legal.
