IVA en la venta de viviendas nuevas: cuándo aplica y a quién

Desde la reforma tributaria de 2014 (Ley 20.780), la venta habitual de inmuebles nuevos por parte de empresas constructoras o inmobiliarias quedó afecta al Impuesto al Valor Agregado (IVA), mientras que la venta entre particulares de una vivienda usada no paga IVA, según el Servicio de Impuestos Internos (SII). Entender esta diferencia ayuda a comparar precios al mirar una propiedad nueva.

Puntos clave

La venta habitual de inmuebles nuevos por una empresa está afecta a IVA (tasa general del 19%).
La venta de una vivienda usada entre particulares, en general, no paga IVA.
Existe un crédito especial para empresas constructoras en viviendas de menor valor, que rebaja parte del IVA.
En las propiedades nuevas, el IVA suele venir incorporado en el precio de lista que publica la inmobiliaria.

Quién paga IVA y quién no

La clave es la habitualidad y quién vende. Cuando una constructora o inmobiliaria vende un inmueble nuevo como parte de su giro, esa operación está gravada con IVA. En cambio, si una persona vende su departamento usado a otra persona, esa venta no es habitual y no paga IVA, aunque sí puede tener otras obligaciones, como el impuesto a la ganancia de capital en ciertos casos. Por eso una vivienda nueva y una usada de precio parecido pueden tener cargas tributarias distintas.

El crédito especial y el precio final

Para no encarecer en exceso la vivienda, la ley contempla un crédito especial de IVA para las empresas constructoras en viviendas que no superan cierto valor, lo que reduce el impuesto que finalmente se traslada al comprador. En la práctica, el comprador de una propiedad nueva no paga el IVA por separado: viene incorporado en el precio. Conviene tenerlo presente al comparar el valor de una unidad nueva con una usada equivalente.

Preguntas frecuentes

¿La compra de una casa usada paga IVA?

En general no. La venta de una vivienda usada entre particulares no es una operación habitual y no está afecta a IVA. El IVA aplica principalmente a la venta de inmuebles nuevos por empresas.

¿Por qué una vivienda nueva paga IVA?

Porque la vende de forma habitual una constructora o inmobiliaria como parte de su giro, y esa operación está gravada con IVA desde la Ley 20.780. El impuesto suele venir incluido en el precio de lista.

¿Qué es el crédito especial de IVA a constructoras?

Es un beneficio que permite a las empresas constructoras rebajar parte del IVA en viviendas de menor valor, lo que reduce el impuesto trasladado al comprador. Sus topes los define la normativa del SII.