Nuda propiedad y usufructo en Chile: qué son y cómo funcionan
Actualizado: noviembre de 2026
Piensa en una madre de 72 años que quiere dejarle la casa a sus hijos, pero no quiere irse de ella ni depender de que la dejen vivir ahí. La herramienta que usa el derecho chileno para eso tiene un nombre que suena a trámite antiguo: nuda propiedad y usufructo. Ella se queda con el derecho a vivir en la casa toda su vida; los hijos pasan a ser dueños, pero recién podrán usarla cuando ella fallezca. Entender cómo funciona ese reparto evita malos entendidos, impuestos inesperados y problemas al vender.
Qué es la nuda propiedad, explicado con un ejemplo
El Código Civil define el dominio como el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa. Cuando el goce se separa y queda en manos de otra persona, lo que le queda al dueño se llama nuda propiedad (artículo 582). La otra mitad del reparto es el usufructo: el derecho de usar y gozar la cosa, conservándola y devolviéndola al final (artículo 764).
| Usufructuaria (la madre) | Nudos propietarios (los hijos) | |
|---|---|---|
| Puede vivir en la casa | Sí | No, mientras dure el usufructo |
| Puede arrendarla y quedarse con el arriendo | Sí | No |
| Figura como dueño en el Conservador | No | Sí |
| Paga contribuciones y gastos ordinarios | Sí | No |
| Paga reparaciones mayores | No | Sí |
Usufructo vitalicio: cuánto dura y cómo se constituye
El usufructo puede ser por un plazo o por toda la vida del usufructuario, y si no se fija un plazo, la ley entiende que es vitalicio (artículo 770). Sobre una casa o un departamento, solo vale si se otorga por instrumento público y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (artículos 767 y 686). Un acuerdo de palabra entre familiares, por bien intencionado que sea, no crea un usufructo.
El usufructo no se hereda: termina con la muerte del usufructuario, aunque no haya llegado el plazo (artículos 773 y 806). En ese momento se «consolida» con la nuda propiedad y los hijos pasan a tener la propiedad completa. Para que el Conservador refleje ese cambio se hace un trámite de cancelación del usufructo, con el certificado de defunción.
Quién paga las contribuciones y las reparaciones
Entre las partes, el usufructuario paga las contribuciones y los demás impuestos periódicos, además de los gastos ordinarios de conservación (artículos 795 y 796). Las reparaciones mayores, como un techo nuevo o una reparación estructural, corresponden al nudo propietario (artículo 797). Si el nudo propietario no las hace, el usufructuario puede hacerlas y pedir que se le reembolsen, sin intereses. Las mejoras voluntarias, como remodelar la cocina por gusto, no dan derecho a reembolso. Para estimar cuánto se paga de contribuciones, usa la calculadora de contribuciones.
¿Se puede vender la nuda propiedad? ¿Y el usufructo?
- La nuda propiedad se puede vender, donar o heredar (artículo 773). Quien la compra se convierte en dueño, pero recibe la casa ocupada hasta que termine el usufructo.
- El usufructo se puede arrendar o ceder (artículo 793), salvo que quien lo constituyó lo haya prohibido. Pero los arriendos terminan cuando se extingue el usufructo.
- Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se embargue el usufructo (artículo 803). La nuda propiedad, como cualquier derecho del dueño, también puede embargarse por deudas de los hijos.
Comprar una nuda propiedad es una inversión de largo plazo: se paga menos que por la propiedad plena porque no se puede usar ni arrendar, y el descuento depende de la edad del usufructuario. No hay una tabla oficial de precios para esa compraventa; lo que existe es la tabla que usa la ley de donaciones para calcular impuestos, que se explica a continuación.
Donar la nuda propiedad a los hijos: impuesto y herencia
Es el uso más común: los padres donan la nuda propiedad a los hijos y se reservan el usufructo vitalicio. Tres cosas que conviene saber antes:
- Las donaciones se insinúan: una donación de una casa necesita autorización judicial previa (artículo 1401). Sin ella, es nula en lo que exceda un monto mínimo.
- Se paga impuesto a las donaciones (Ley 16.271), con una escala del 1 % al 25 %. Para hijos, cónyuge o conviviente civil la exención es de 5 UTA, unos $4,3 millones. Para calcular el valor de lo donado se descuenta el usufructo que se reserva el donante según su edad: si tiene más de 70 años, el usufructo vale 2/10 de la propiedad; entre 60 y 70, 4/10; entre 50 y 60, 5/10.
- Al fallecer el usufructuario, la ley acumula a la herencia el valor de la propiedad plena a esa fecha, descontando lo ya pagado (artículo 23 de la Ley 16.271). Por eso donar la nuda propiedad no siempre ahorra impuestos; la ley permite, como alternativa, pagar desde el principio sobre la propiedad completa.
Con una casa de $150 millones y una madre de 72 años, el usufructo vale 2/10 ($30 millones) y la nuda propiedad donada, $120 millones. La cuenta exacta del impuesto, con los tramos en UTA, conviene hacerla con un abogado o un contador. Si la idea es dejar la casa en herencia sin donar, la guía de posesión efectiva explica el camino normal.
Errores frecuentes con la nuda propiedad
- Creer que el usufructo se hereda al cónyuge o a otro hijo: se extingue con la muerte del usufructuario.
- No inscribir el usufructo: sin inscripción, sobre un inmueble no existe.
- Vender la nuda propiedad sin explicarle al comprador que no podrá entrar a vivir.
- Olvidar que las contribuciones las paga el usufructuario, y que la exención para mayores de 65 que rige desde 2027 se aplica a la vivienda principal.
Si estás pensando en esta figura para seguir viviendo en tu casa y obtener dinero, revisa también la guía sobre vender la casa y seguir viviendo en ella.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la nuda propiedad en Chile?
Es la propiedad separada del goce de la cosa (artículo 582 del Código Civil). El nudo propietario es dueño e inscribe la propiedad a su nombre, pero no puede usarla ni arrendarla mientras dure el usufructo de otra persona.
¿Qué no puede hacer el nudo propietario?
No puede vivir en la propiedad, arrendarla ni recibir sus frutos mientras dure el usufructo. Sí puede venderla, donarla o heredarla, y debe hacerse cargo de las reparaciones mayores.
¿Qué pasa si compro una nuda propiedad?
Te conviertes en dueño, pero recibes la propiedad ocupada por el usufructuario hasta que el usufructo termine, normalmente con su muerte. Por eso se paga menos que por la propiedad plena.
¿Quién paga las contribuciones si hay usufructo?
El usufructuario, según el artículo 796 del Código Civil. Las reparaciones mayores corresponden al nudo propietario.
¿Se puede embargar la nuda propiedad?
Sí. La nuda propiedad es un derecho del dueño y puede embargarse por sus deudas. El usufructo también puede embargarse por deudas del usufructuario (artículo 803).
Fuentes: Código Civil, artículos 582, 686, 764 a 807 y 1401; Ley 16.271 sobre impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículos 2, 6 y 23; Ley 17.235, artículo 25. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado.
