¿Se puede vender la casa y seguir viviendo en ella en Chile?
Actualizado: noviembre de 2026
«¿Puedo vender mi casa y seguir viviendo en ella?» es una pregunta que hacen sobre todo personas mayores con una propiedad pagada y una pensión que no alcanza. En otros países existe la hipoteca inversa o la renta vitalicia inmobiliaria, ofrecidas por bancos y aseguradoras. En Chile la respuesta es más matizada, y conviene conocerla bien antes de firmar nada, porque es justo el terreno donde aparecen ofertas que suenan demasiado bien.
¿Existe la hipoteca revertida en Chile?
A noviembre de 2026 no existe una hipoteca revertida regulada en Chile: no hay ley ni norma de la CMF que la contemple, aunque se ha debatido varias veces desde 2013. Tampoco encontramos una «renta vitalicia inmobiliaria» ofrecida por compañías de seguros; las rentas vitalicias de las aseguradoras chilenas son previsionales y se pagan con fondos de pensiones, no con casas. Si alguien te ofrece una «hipoteca revertida», pregunta por qué norma se rige y quién la fiscaliza.
Lo que sí existe son tres caminos legales, cada uno con su costo y su riesgo.
Opción 1: vender la nuda propiedad y quedarte con el usufructo
Vendes la nuda propiedad y te reservas el usufructo vitalicio: sigues viviendo en la casa toda tu vida y el comprador se convierte en dueño, pero recién la usa cuando fallezcas. Se hace por escritura pública inscrita en el Conservador. Mientras vivas, tú pagas las contribuciones y los gastos ordinarios, y el comprador, las reparaciones mayores.
La contracara es el precio. Como el comprador no puede usar la casa por un tiempo indefinido, paga bastante menos que por la propiedad completa, y mientras más joven sea el vendedor, mayor es el descuento. Como referencia, la ley de impuestos a las donaciones valora el usufructo vitalicio en 2/10 de la propiedad si el usufructuario tiene más de 70 años y en 4/10 entre 60 y 70, pero eso es para calcular impuestos, no un precio de mercado. Cómo funciona la figura está en la guía de nuda propiedad y usufructo.
Opción 2: vender y arrendar al comprador
Vendes la casa al precio completo y firmas un contrato de arriendo con el nuevo dueño para quedarte viviendo. Recibes todo el dinero de una vez, pero pasas a ser un arrendatario más: el contrato puede terminar, el arriendo se reajusta y, si el dueño vende, el nuevo propietario podría no estar obligado a respetarlo. Si eliges este camino, pide un contrato de arriendo largo, por escritura pública, e inscrito en el Conservador, lo que le da más fuerza frente a futuros dueños. La guía del contrato de arriendo explica las cláusulas clave.
Opción 3: la renta vitalicia entre particulares
El Código Civil permite que el precio de una renta vitalicia sea un inmueble (artículo 2267): entregas la casa y la otra parte se obliga a pagarte una pensión mensual de por vida. Se otorga por escritura pública. El riesgo es serio y poco conocido: si el comprador deja de pagar, la ley no te permite deshacer el contrato salvo que se haya pactado expresamente (artículo 2271). Sin una cláusula resolutoria y garantías, podrías quedarte sin casa y sin pensión. Este contrato nunca debería firmarse sin un abogado propio.
¿Y si quiero volver a comprarla? El pacto de retroventa
Al vender se puede pactar que el vendedor tenga derecho a recomprar la casa devolviendo el precio. La ley limita ese derecho a un máximo de cuatro años y exige avisar con seis meses de anticipación cuando se trata de un inmueble (artículos 1881 y 1885). Sirve para una necesidad de liquidez temporal, no como solución de largo plazo.
De qué desconfiar
- Ofertas que pagan muy por debajo del valor. Si el precio es menos de la mitad del justo precio, el vendedor puede pedir la rescisión por lesión enorme (artículos 1888 y 1889), pero es un juicio largo.
- Compradores que piden firmar rápido, en una notaría que ellos eligen, sin que un abogado tuyo revise los papeles.
- Contratos donde el pago de la pensión no tiene ninguna garantía.
- Personas que se presentan como «empresa de hipotecas revertidas» sin ser una entidad fiscalizada.
Muchas veces la alternativa más sana es otra: vender, comprar algo más chico y vivir con la diferencia. Si quieres explorar esa opción, la guía para preparar tu propiedad para vender es un buen punto de partida.
Preguntas frecuentes
¿Es posible vender mi vivienda y seguir viviendo en ella?
Sí, de tres formas: vendiendo la nuda propiedad y reservándote el usufructo vitalicio, vendiendo y arrendando al comprador, o mediante una renta vitalicia entre particulares. Cada una tiene riesgos y costos distintos.
¿Existe la hipoteca revertida en Chile?
No como producto regulado. A noviembre de 2026 no hay ley ni norma de la CMF que la contemple, y tampoco encontramos rentas vitalicias inmobiliarias ofrecidas por aseguradoras.
¿Es legal vender un inmueble con usufructo vitalicio?
Sí. Se puede vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio por escritura pública inscrita en el Conservador. El vendedor sigue viviendo en la casa hasta su muerte.
¿Cuáles son las desventajas del usufructo vitalicio?
Para quien vende, el precio es bastante menor que el de la propiedad completa. Para quien compra, no puede usar la casa por un tiempo indefinido. Además, el usufructuario sigue pagando contribuciones y gastos ordinarios.
¿Cuánto te pagan por la nuda propiedad?
No hay una tabla oficial de precios: depende de la edad del vendedor y del acuerdo entre las partes. La ley de donaciones valora el usufructo vitalicio en 2/10 de la propiedad para mayores de 70, pero solo para fines tributarios.
Fuentes: Código Civil, artículos 767, 770, 773, 795 a 797, 806, 1881, 1885, 1888, 1889, 2264, 2267, 2269 y 2271; Ley 16.271, artículo 6; Ley 18.101. Antes de firmar cualquiera de estas opciones, pide que un abogado de tu confianza revise el contrato.
