Contrato de corretaje (mandato u orden de venta): las cláusulas que hay que leer dos veces
La respuesta corta: el contrato de corretaje, que en Chile casi todos llaman mandato u orden de venta, es el documento por el cual autorizas a un corredor a ofrecer tu propiedad y fijas cuánto le pagarás si el negocio se cierra. No tiene formato legal obligatorio y por eso cada corredora usa el suyo. Lo que sí es igual en todos: lo que firmes ahí manda, y las peleas por comisión nacen casi siempre de una cláusula que nadie leyó.
Esta guía es para el propietario que va a firmar, pero sirve igual al corredor que redacta: un mandato claro se defiende solo.
Mandato, orden de venta y orden de visita: tres papeles distintos
| Documento | Quién lo firma | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Mandato u orden de venta (contrato de corretaje) | El propietario y la corredora | Autoriza a ofrecer la propiedad y fija comisión, plazo y exclusividad |
| Orden de visita | El interesado que va a ver la propiedad | Deja constancia de que ese comprador llegó por el corredor; respalda la comisión si después compra |
| Promesa de compraventa | Comprador y vendedor | Compromete la venta; el corredor no es parte, aunque suele redactarla |
La orden de visita es la que más sorprende a los compradores: firmarla no te obliga a comprar, solo reconoce que conociste la propiedad a través de ese corredor. Es legítima y protege al corredor de que el comprador cierre «por fuera» con el dueño. Lo que no corresponde es una orden de visita que fije una comisión al comprador que nadie le explicó.
Las cláusulas del mandato, una por una
| Cláusula | Qué debe decir | La versión que te conviene |
|---|---|---|
| Comisión | Porcentaje o monto, si incluye IVA y quién la paga | Cifra escrita y «más IVA» explícito; la costumbre en venta es cerca del 2% a cada parte, referencia completa en cuánto cobra un corredor |
| Cuándo se devenga | El hecho que hace exigible la comisión | Contra escritura firmada (o contrato de arriendo firmado), no «al conseguir comprador» |
| Exclusividad | Si solo esa corredora puede ofrecer la propiedad | Con plazo de 3 a 6 meses y sin renovación automática |
| Plazo | Fecha de inicio y término del encargo | Definido; un mandato indefinido es una mala idea |
| Precio de publicación | A cuánto se ofrece y con qué margen de negociación | Fijado por ti, con un rango acordado por escrito |
| Cláusula de «cliente traído» | Si vendes después del plazo a alguien que el corredor presentó | Acotada en tiempo (por ejemplo 3 meses) y a personas identificadas en órdenes de visita |
| Venta por tu cuenta | Qué pasa si encuentras comprador tú mismo | En mandato no exclusivo, sin comisión; en exclusivo, negocia una excepción para contactos previos listados |
| Gastos | Fotos, publicaciones, letrero | Incluidos en la comisión; cobros aparte solo si están escritos |
| Información | Cada cuánto y por qué medio te reportan visitas y ofertas | Un reporte semanal o quincenal, por escrito |
| Dineros | A qué cuenta van reservas y pies | Cuenta de la empresa o notaría, nunca cuenta personal |
| Término anticipado | Cómo se deja sin efecto antes del plazo | Aviso escrito con 15 o 30 días, sin multa si no hay comprador presentado |
Con exclusividad o sin exclusividad
No hay una respuesta única, pero sí un criterio. La exclusividad ordena la venta: una sola publicación, un solo precio, un solo interlocutor, y suele traer mejor servicio porque el corredor sabe que su trabajo no se lo llevará otro. Su costo es que dependes de una sola oficina durante el plazo. El mandato sin exclusividad te deja libertad, pero multiplica avisos con precios distintos, que es lo que más «quema» una propiedad en el mercado, y abre discusiones sobre quién presentó al comprador.
Regla práctica: exclusividad corta, de tres a seis meses, con reporte periódico y salida por incumplimiento. Y si eliges varios corredores, exige el mismo precio de publicación a todos y quédate con una orden de visita por cada interesado.
¿Sirve un modelo de contrato de corretaje bajado de internet?
Como referencia, sí; para firmarlo tal cual, no. Los modelos que circulan traen dos problemas frecuentes: la comisión se devenga «al obtener un comprador dispuesto a comprar», con lo que te pueden cobrar aunque el negocio se caiga, y la cláusula de cliente traído es ilimitada en el tiempo. Antes de firmar cualquier modelo, tuyo o de la corredora, revísalo contra la tabla anterior y pide corregir lo que no calce. Es tu propiedad y tu comisión.
Antes de firmar el mandato: la lista corta
- Ten a mano los certificados del Conservador: el corredor los pedirá y el mandato suele declarar que la propiedad está saneada.
- Decide el precio con comparables reales, no con la promesa más alta; cómo hacerlo está en la guía de tasación.
- Haz las nueve preguntas al corredor y compara dos o tres mandatos por escrito.
- Ten claro qué hace y qué no hace un corredor: los títulos los revisa un abogado que eliges tú.
- Si es arriendo, revisa también el contrato de arriendo que la corredora usará con el arrendatario.
Si eres corredor, el mismo documento es tu mejor protección; la parte legal y tributaria de ejercer está en cómo ser corredor de propiedades en Chile. Y si prefieres vender por tu cuenta, publicar es gratis.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un mandato de corretaje?
Es el contrato por el cual el propietario autoriza a un corredor a ofrecer su propiedad y fija la comisión, el plazo y si hay exclusividad. En Chile también se le llama orden de venta o contrato de corretaje inmobiliario. No tiene formato legal obligatorio: lo que se firma es lo que rige.
¿Qué es una orden de visita de un corredor de propiedades?
Un documento que firma el interesado al visitar una propiedad y que deja constancia de que la conoció a través de ese corredor. No obliga a comprar; sirve para respaldar la comisión si después ese comprador cierra el negocio, evitando que lo haga por fuera. Debe indicar claramente si al comprador se le cobrará comisión.
¿Cuándo se paga la comisión al corredor?
Cuando lo diga el mandato. Lo que conviene pactar es que se devengue contra escritura de compraventa firmada, o contra contrato de arriendo firmado. Muchos modelos la hacen exigible al conseguir un comprador dispuesto a comprar, lo que permite cobrarla aunque el negocio se caiga después.
¿Conviene firmar un contrato de corretaje con exclusividad?
Suele convenir si es corta, de tres a seis meses, sin renovación automática y con salida por incumplimiento. La exclusividad ordena la venta, evita avisos con precios distintos y mejora el servicio. Sin exclusividad tienes libertad, pero más riesgo de avisos duplicados y de discusiones sobre quién presentó al comprador.
¿Qué es la cláusula de cliente traído?
La que obliga a pagar comisión si, terminado el mandato, vendes a una persona que el corredor te presentó. Es legítima, pero debe estar acotada en el tiempo, por ejemplo tres meses, y a compradores identificables en órdenes de visita; una versión ilimitada es abusiva.
¿Puedo terminar el mandato antes del plazo?
Depende del contrato. Lo razonable es que permita el término anticipado con aviso escrito de 15 o 30 días y sin multa mientras el corredor no haya presentado un comprador. Si el mandato es exclusivo y no dice nada, conviene negociar la salida por escrito antes de firmar.
¿Sirve un modelo de contrato de corretaje en Word?
Como referencia. Antes de firmarlo, revisa dos puntos que casi siempre vienen mal: cuándo se devenga la comisión y cuánto dura la cláusula de cliente traído. Y adapta el precio de publicación, el plazo y la exclusividad a tu caso.