Calculadora de rentabilidad de arriendo
Actualizado: noviembre de 2026
¿Conviene comprar ese departamento para arrendarlo? La respuesta no está en el arriendo que piden, sino en lo que queda después de los meses vacíos, los gastos y el dividendo. Esta calculadora te muestra la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y, si compras con crédito, cuánto te queda o cuánto tendrías que poner cada mes.
Los pagas tú en los meses vacíos.
Pon 100 si compras al contado.
Los valores iniciales son un departamento de 3.000 UF arrendado en $350.000, cercanos a la mediana de Santiago centro en el portal. Los gastos de compra de 33 UF salen de la calculadora de gastos para ese precio con crédito. El dividendo no incluye seguros. Cámbialos por los de tu caso.
Cómo se calcula la rentabilidad de un arriendo
- Rentabilidad bruta = arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra. Es la cifra que más se repite, pero no descuenta nada.
- Rentabilidad neta = (arriendo de los meses ocupados − gastos comunes de los meses vacíos − contribuciones − mantención − administración) ÷ (precio + gastos de compra). Es la que de verdad importa.
- Retorno sobre tu capital: si compras con crédito, el flujo anual (arriendo neto menos dividendos) dividido por lo que pusiste de tu bolsillo, el pie más los gastos.
La rentabilidad bruta es lo mismo que en inversiones se llama a veces «cap rate» cuando se calcula con el ingreso neto de operación: es la forma de comparar propiedades de distinto precio en una misma escala.
Rentabilidad bruta por comuna, según el portal
Con los avisos publicados en Rincón Inmobiliario al 9 de noviembre de 2026, comparamos el arriendo mediano de departamentos con su precio de venta mediano en las comunas con al menos ocho avisos de cada tipo:
| Comuna | Venta mediana | Arriendo mediano | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Temuco | 2.011 UF | $470.000 | 6,8 % |
| Rancagua | 3.550 UF | $490.000 | 4,0 % |
| Concepción | 3.662 UF | $450.000 | 3,6 % |
| Viña del Mar | 5.800 UF | $700.000 | 3,5 % |
| Los Ángeles | 3.740 UF | $450.000 | 3,5 % |
| Santiago | 3.000 UF | $350.000 | 3,4 % |
| La Florida | 3.907 UF | $400.000 | 3,0 % |
| Ñuñoa | 5.400 UF | $550.000 | 3,0 % |
| Valparaíso | 5.400 UF | $520.000 | 2,8 % |
| Valdivia | 5.900 UF | $550.000 | 2,7 % |
Son medianas de oferta y comparan departamentos que no son iguales (los que se arriendan suelen ser más chicos que los que se venden), así que sirven para ordenar las comunas, no para calcular una inversión concreta. Llama la atención Temuco: sus departamentos en venta son de los más baratos del portal y el arriendo se mantiene cerca de $470.000. La lectura de cada ciudad está en las guías para vivir en Temuco, Rancagua y Santiago centro.
Los impuestos del arriendo
- Si la vivienda es DFL2 y es una de tus dos viviendas DFL2 más antiguas, el arriendo es ingreso no renta.
- Desde la tercera, o si no es DFL2, se declara en el global complementario, y las contribuciones pagadas se pueden usar como crédito.
- Desde el 1 de enero de 2027, la Ley 21.850 permite optar por un impuesto único de 5 % sobre el arriendo bruto en viviendas DFL2 de hasta 90 m², a contar de la tercera.
- Si arriendas amoblado, el arriendo paga IVA.
El detalle está en cómo declarar el arriendo en el SII y en la guía de segunda vivienda. Para estimar las contribuciones, usa la calculadora de contribuciones.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un departamento en arriendo?
La bruta es el arriendo mensual por 12 dividido por el precio de compra. La neta resta los meses vacíos, gastos comunes de esos meses, contribuciones, mantención y administración, y divide por el precio más los gastos de compra.
¿Qué es una buena rentabilidad de arriendo en Chile?
Depende de la comuna y del riesgo. En los avisos del portal, la rentabilidad bruta de departamentos va desde cerca de 2,7 % en Valdivia hasta 6,8 % en Temuco (noviembre de 2026). La neta siempre es menor.
¿Qué es el cap rate?
Es la relación entre el ingreso neto anual de una propiedad y su precio. Sirve para comparar propiedades de distinto valor en una misma escala.
¿El arriendo de un departamento paga impuestos?
Si es una de tus dos viviendas DFL2 más antiguas, no. Desde la tercera, o si no es DFL2, se declara en el global complementario, y desde 2027 se puede optar por un impuesto único de 5 % en viviendas DFL2 de hasta 90 m².
Fuentes: avisos publicados en Rincón Inmobiliario al 9 de noviembre de 2026 (medianas de venta y arriendo de departamentos por comuna); SII, preguntas frecuentes sobre DFL2 y arriendo; Ley 21.850; DL 825, artículo 8.