Comprar una segunda vivienda en Chile: crédito, pie e impuestos

Actualizado: noviembre de 2026

Comprar una segunda vivienda, sea para arrendarla, para veranear o para que viva un hijo, tiene reglas distintas a la primera. Cambian el pie que pide el banco, los subsidios a los que puedes acceder, los beneficios del DFL2 y los impuestos del arriendo. En 2026, además, hubo dos novedades que mueven la cuenta: el FOGAES ampliado y el nuevo impuesto único al arriendo que crea la Ley 21.850.

El pie: por qué suele ser más alto

Lo habitual en Chile es que el banco financie hasta el 80 % de una vivienda y pida un 20 % de pie. No es un tope legal, sino una consecuencia de cómo la CMF obliga a los bancos a provisionar: mientras más alto el saldo del préstamo frente al valor de la garantía, más provisión y más costo para el banco. En una segunda vivienda, además, el banco evalúa que puedas pagar dos dividendos, el de tu casa y el nuevo, con tus ingresos y el arriendo que esperas recibir.

¿Sirve el FOGAES para una segunda vivienda?

Aquí hay una buena noticia que poca gente conoce. La Ley 21.748, ampliada por la Ley 21.836 en agosto de 2026, entrega el subsidio a la tasa y la garantía estatal para comprar viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con pie desde el 10 %, y en su cupo general no exige que sea la primera vivienda. Solo un cupo especial, para viviendas de hasta 3.000 UF, pide que sea la primera. Los requisitos son ser persona natural y comprar una vivienda nueva en primera venta. Confirma con tu banco cómo lo aplica, porque cada entidad evalúa el riesgo por su cuenta.

El FOGAES baja la tasa cerca de un punto, así que el dividendo con pie de 10 % puede quedar más cerca del de la columna de la izquierda de lo que muestra la tabla. Los subsidios habitacionales como el DS1, el DS19 o el DS49, en cambio, son para quienes no tienen vivienda; no sirven para una segunda propiedad. Más detalle en la guía del FOGAES.

DFL2: solo dos viviendas con beneficios

Desde el 1 de enero de 2023, una persona natural solo puede tener beneficios DFL2 en dos viviendas: las de adquisición más antigua. Para esas dos, el arriendo es ingreso no renta y no se declara. Desde la tercera, el arriendo se declara en el impuesto global complementario. Si tu primera casa y tu segunda vivienda son DFL2, la segunda mantiene el beneficio; si ya tenías dos, la tercera no. El detalle está en DFL2 en 2026.

El nuevo impuesto único de 5 % al arriendo (desde 2027)

La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, crea una opción nueva para quien arrienda varias viviendas pequeñas. Desde el 1 de enero de 2027, una persona natural puede pagar un impuesto único de 5 % sobre el arriendo bruto, sin deducciones, por sus viviendas DFL2 a contar de la tercera, siempre que tengan hasta 90 m² y se arrienden a personas no relacionadas. Quien elige esa opción pierde, en esas viviendas, los demás beneficios del DFL2.

Hay además un régimen transitorio: quien compre viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley puede optar por ese mismo 5 % por el arriendo de esas viviendas. Si estás pensando comprar para arrendar en 2027, conviene hacer la cuenta con un contador: para muchos arrendadores, un 5 % fijo sobre el arriendo puede ser menos que lo que pagarían en el global complementario.

Contribuciones y venta: los otros números

• Las contribuciones se pagan por cada propiedad cuyo avalúo supere el monto exento. Si la suma de los avalúos de todas tus propiedades supera las 827 UTA, se agrega una sobretasa. Puedes estimarlas con la calculadora de contribuciones.
• Al vender, la ganancia de capital no paga impuesto hasta 8.000 UF acumuladas en toda la vida, si no vendes a una persona relacionada. Lo explicamos en el impuesto al vender una propiedad.

¿Comprar la segunda hipotecando la primera?

Es una forma común de juntar el pie: un crédito hipotecario con fines generales sobre la casa que ya tienes. Funciona si el arriendo de la nueva propiedad y tus ingresos alcanzan con holgura para los dos dividendos, incluso con algunos meses sin arrendatario. Para revisar si el arriendo justifica la compra, usa la calculadora de rentabilidad de arriendo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una segunda vivienda con subsidio?

Los subsidios habitacionales (DS1, DS19, DS49) son para quienes no tienen vivienda. El FOGAES y el subsidio a la tasa, en cambio, no exigen en su cupo general que sea la primera vivienda, si es nueva y cuesta hasta 6.000 UF.

¿Cuánto pie necesito para una segunda vivienda?

Lo habitual es un 20 %, porque los bancos financian hasta el 80 %. Con el FOGAES, para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, el pie puede bajar al 10 %.

¿Cómo tributa el arriendo de una segunda vivienda?

Si es DFL2 y es una de tus dos viviendas DFL2 más antiguas, el arriendo es ingreso no renta. Desde la tercera, se declara en el global complementario, y desde 2027 se puede optar por un impuesto único de 5 % si la vivienda tiene hasta 90 m².

¿Qué es el impuesto único de 5 % de la Ley 21.850?

Es una opción, desde el 1 de enero de 2027, para pagar un 5 % sobre el arriendo bruto de viviendas DFL2 de hasta 90 m², a contar de la tercera vivienda, a cambio de renunciar a los demás beneficios DFL2 en ellas.

¿Puedo hipotecar mi casa para comprar otra en Chile?

Sí, con un crédito hipotecario con fines generales. Conviene solo si tus ingresos y el arriendo alcanzan con holgura para pagar los dos dividendos.

Fuentes: Ley 21.748 y Ley 21.836 (FOGAES y subsidio a la tasa); MINVU, página del FOGAES; Ley 21.850, artículos 3 y décimo octavo transitorio; SII, preguntas frecuentes sobre DFL2, sobretasa de contribuciones y límites de exenciones 2026; CMF, Compendio de Normas Contables, capítulo B-1. Esta guía es informativa: confirma tu situación tributaria con un contador.