Fogaes Vivienda 2026: comprar tu primera vivienda con 10% de pie y garantía estatal
Reunir el pie es una de las mayores barreras para comprar la primera vivienda. El Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) busca facilitarlo: con respaldo del Estado, permite acceder a un crédito hipotecario con un pie de solo 10%. El Gobierno confirmó su vigencia para 2026.
Puntos clave
- Fogaes permite que los bancos financien hasta el 90% de la vivienda, exigiendo al comprador solo un 10% de pie.
- La garantía estatal cubre una parte del crédito (hasta cerca del 60% del valor de la vivienda), reduciendo el riesgo para el banco.
- Se combina con la Ley de Subsidio al Dividendo, que rebaja la tasa de interés, para un alivio total de hasta cerca de 1 punto porcentual.
- Aplica a viviendas de hasta UF 6.000 desde la Ley 21.748 de agosto de 2026 (antes UF 4.000) y exige no ser propietario de otra vivienda.
Cómo funciona la garantía estatal
Fogaes no es un bono que se deposite, sino una garantía: el Estado respalda una parte del crédito hipotecario ante el banco. Eso permite que la institución financiera preste un porcentaje mayor del valor de la vivienda, bajando el pie exigido del tradicional 20% a un 10%. La garantía se otorga junto con el subsidio a la tasa de interés, de modo que además de necesitar menos pie, el dividendo puede resultar más bajo. Es un apoyo pensado especialmente para la primera vivienda.
Requisitos y a quién conviene
Entre los requisitos principales están no ser propietario de otra vivienda habitacional y que el valor de la propiedad no supere los topes definidos (hasta UF 6.000 desde la Ley 21.748; antes UF 4.000). Conviene a quienes tienen ingresos para pagar el dividendo pero no logran juntar el 20% de pie. Como en todo crédito, hay que evaluar la capacidad de pago en el largo plazo: un pie menor implica financiar una proporción mayor de la vivienda. Confirma los requisitos vigentes en tu banco y en los canales oficiales.
Actualización: la Ley 21.748 amplió el beneficio
Lo publicado más abajo sigue vigente en su mecánica, pero los números cambiaron. El 26 de agosto de 2026 se promulgó la Ley 21.748, que amplía FOGAES y el subsidio a la tasa en tres frentes:
- El precio máximo de la vivienda sube de 4.000 a 6.000 UF.
- Se agregan 30.000 cupos, con lo que el total llega a 80.000.
- La vigencia para cursar créditos se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
Además se anunció un Subsidio Tramo 4.000 para noviembre de 2026, con 5.000 cupos, viviendas de hasta 4.000 UF nuevas o usadas, aporte del MINVU de 400 UF y ahorro mínimo de 200 UF, complementable con FOGAES. El detalle de todos los cambios está en la guía de qué cambió con la Ley 21.748.
Requisitos de FOGAES vivienda en 2026
Los requisitos los evalúa el banco al tramitar el crédito, no una postulación aparte. Lo que se pide:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Vivienda nueva | La garantía es solo para primera venta. No sirve para vivienda usada; para eso están el DS1, el DS49 y el nuevo Tramo 4.000 |
| Precio máximo | 6.000 UF desde la Ley 21.748 de agosto de 2026 (antes 4.000 UF) |
| No ser propietario | El comprador no puede tener otra vivienda a su nombre: no aplica para segunda vivienda ni para inversión |
| Crédito aprobado | La garantía no reemplaza la evaluación: ingresos, deuda y comportamiento de pago se revisan igual |
| Cupos y plazo | 80.000 cupos en total, hasta el 31 de mayo de 2028; se ocupan a medida que se cursan créditos |
Un matiz que confunde: FOGAES reduce el pie que exige el banco, pero no lo elimina y no aporta dinero. Es una garantía del Estado que respalda parte del crédito, de modo que el banco puede prestar sobre un porcentaje mayor del precio.
Cómo postular a FOGAES: se hace en el banco, paso a paso
- Elige una vivienda nueva dentro del tope de precio. Sirve tanto en verde como terminada, siempre que sea primera venta.
- Cotiza en dos o tres bancos y pregunta expresamente por «crédito hipotecario con garantía FOGAES» y por el subsidio a la tasa. Son dos beneficios distintos y no siempre te los ofrecen juntos si no los pides. La ampliación se administra a través de una licitación de BancoEstado con las instituciones adheridas, así que la mayoría de los bancos y cooperativas lo tienen, pero conviene confirmarlo.
- Entrega los antecedentes habituales: liquidaciones o boletas, declaración de renta, cédula. No hay formulario ni postulación en el SERVIU.
- Pide la simulación por escrito con y sin FOGAES: pie exigido, dividendo, tasa y costo total. Es la única forma de comparar.
- Confirma los cupos al momento de cursar: el beneficio se asigna cuando el crédito se aprueba, no cuando lo cotizas.
Simulador FOGAES: cómo hacer la cuenta tú mismo
No hay un simulador oficial, y los de los bancos usan sus propias tasas. La cuenta que importa se hace en dos líneas. Con una vivienda de 3.000 UF:
| Sin FOGAES (pie 20%) | Con FOGAES (pie 10%) | |
|---|---|---|
| Pie que hay que tener ahorrado | 600 UF | 300 UF |
| Monto del crédito | 2.400 UF | 2.700 UF |
| Efecto en el dividendo | Más bajo, porque el crédito es menor | Más alto: se financia más y por lo mismo se paga más interés total |
Esa es la letra chica que el titular «pie de 10%» no cuenta: menos pie hoy es más dividendo y más interés durante todo el crédito. Por eso el beneficio se combina con el subsidio a la tasa, que baja el interés y compensa parte de ese efecto; cómo funciona esa rebaja está en la guía del subsidio al dividendo. Y para comparar ofertas entre bancos, la referencia correcta es el CAE, no la tasa publicitada.
Preguntas que conviene resolver antes de firmar
- ¿Puedo juntar el pie completo en un plazo razonable? Si sí, quizás no te conviene usar FOGAES: menos crédito es menos interés. Cuánto pie necesitas en cada escenario está en cuánto pie necesitas para comprar una casa.
- ¿La tasación del banco alcanzará el precio? La garantía se calcula sobre el menor valor entre precio y tasación; si el banco tasa bajo, el pie efectivo sube. Cómo evalúa el banco está en la guía de mutuo hipotecario.
- ¿Es vivienda nueva de verdad? Un departamento de un año que ya tuvo dueño es usada para estos efectos.
- ¿Y si no califico? Sin garantía y sin pie, la alternativa regulada es el leasing habitacional; con tramo vulnerable en el Registro Social de Hogares, los subsidios del MINVU, comparados en la guía de subsidios.
Los cambios de agosto de 2026, con el detalle de cupos, tope y vigencia, están en qué cambió con la Ley 21.748. Y los avisos de vivienda nueva dentro del tope se pueden filtrar por precio en UF en departamentos en venta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es Fogaes?
Es el Fondo de Garantías Especiales, un programa del Estado que respalda parte del crédito hipotecario ante el banco. Eso permite financiar hasta el 90% de la vivienda y exigir solo un 10% de pie.
¿Cuánto pie necesito con Fogaes?
Permite comprar con un pie de aproximadamente 10%, frente al 20% que suelen exigir los bancos sin esta garantía, para viviendas de hasta UF 6.000 desde la Ley 21.748 (antes UF 4.000).
¿Fogaes baja la tasa de interés?
La garantía se combina con la Ley de Subsidio al Dividendo, que rebaja la tasa. En conjunto, el alivio puede llegar a cerca de un punto porcentual. Los requisitos y la vigencia se revisan en los canales oficiales y en cada banco.
¿El tope de FOGAES sigue siendo 4.000 UF?
No. Con la Ley 21.748, promulgada el 26 de agosto de 2026, el precio máximo de la vivienda subió a 6.000 UF. Ese es el cambio con más efecto práctico, porque incorpora departamentos de tres dormitorios en comunas bien conectadas y casas nuevas en capitales regionales que antes quedaban fuera.
¿Hasta cuándo está disponible FOGAES para vivienda?
Hasta el 31 de mayo de 2028 para cursar los créditos, tras la extensión de doce meses que introdujo la Ley 21.748. Como además hay cupos limitados, la disponibilidad concreta la confirma el banco al tramitar.
¿FOGAES sirve para vivienda usada?
La garantía estatal y el subsidio a la tasa apuntan a vivienda nueva. La novedad es el Subsidio Tramo 4.000, anunciado para noviembre de 2026, que sí considera viviendas usadas de hasta 4.000 UF y se puede complementar con FOGAES.
¿Cuáles son los requisitos de FOGAES en 2026?
Vivienda nueva, de primera venta, con precio de hasta 6.000 UF desde la Ley 21.748; no ser propietario de otra vivienda; y que el banco apruebe el crédito con la evaluación habitual de ingresos y deudas. Hay 80.000 cupos en total y el plazo para cursar créditos con la garantía llega hasta el 31 de mayo de 2028.
¿Cómo se postula a FOGAES?
No hay postulación aparte: se pide en el banco al solicitar el crédito hipotecario, con los antecedentes habituales de renta. Conviene preguntar expresamente por la garantía FOGAES y por el subsidio a la tasa, cotizar en dos o tres bancos y pedir la simulación por escrito con y sin el beneficio.
¿Qué bancos tienen FOGAES?
La ampliación de 2026 se administra a través de una licitación de BancoEstado con las instituciones financieras adheridas, así que la mayoría de los bancos y varias cooperativas lo ofrecen. Como la adhesión y las condiciones cambian, lo seguro es preguntarlo directamente al cotizar.
¿Hasta cuándo dura FOGAES para vivienda?
Hasta el 31 de mayo de 2028 para cursar créditos con la garantía, tras la extensión de doce meses de la Ley 21.748. Además hay un total de 80.000 cupos que se van ocupando, así que la disponibilidad real se confirma con el banco al momento de tramitar.
¿Hay un simulador de FOGAES?
No hay uno oficial. La cuenta básica es simple: con FOGAES el pie baja del 20% al 10% del precio, pero el crédito sube en la misma proporción y con él el dividendo y el interés total. Para una vivienda de 3.000 UF, el pie pasa de 600 a 300 UF y el crédito de 2.400 a 2.700 UF. Compara ofertas entre bancos con el CAE, no con la tasa publicitada.
¿FOGAES aplica para segunda vivienda o inversión?
No. Uno de los requisitos es no ser propietario de otra vivienda, así que no sirve para comprar una segunda propiedad ni para invertir. Está pensado para la primera vivienda.
