Fogaes Vivienda 2026: comprar tu primera vivienda con 10% de pie y garantía estatal
Reunir el pie es una de las mayores barreras para comprar la primera vivienda. El Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) busca facilitarlo: con respaldo del Estado, permite acceder a un crédito hipotecario con un pie de solo 10%. El Gobierno confirmó su vigencia para 2026.
Puntos clave
- Fogaes permite que los bancos financien hasta el 90% de la vivienda, exigiendo al comprador solo un 10% de pie.
- La garantía estatal cubre una parte del crédito (hasta cerca del 60% del valor de la vivienda), reduciendo el riesgo para el banco.
- Se combina con la Ley de Subsidio al Dividendo, que rebaja la tasa de interés, para un alivio total de hasta cerca de 1 punto porcentual.
- Aplica a viviendas de hasta UF 4.000 (o UF 3.000 cuando se usa junto a un subsidio habitacional del MINVU) y exige no ser propietario de otra vivienda.
Cómo funciona la garantía estatal
Fogaes no es un bono que se deposite, sino una garantía: el Estado respalda una parte del crédito hipotecario ante el banco. Eso permite que la institución financiera preste un porcentaje mayor del valor de la vivienda, bajando el pie exigido del tradicional 20% a un 10%. La garantía se otorga junto con el subsidio a la tasa de interés, de modo que además de necesitar menos pie, el dividendo puede resultar más bajo. Es un apoyo pensado especialmente para la primera vivienda.
Requisitos y a quién conviene
Entre los requisitos principales están no ser propietario de otra vivienda habitacional y que el valor de la propiedad no supere los topes definidos (hasta UF 4.000, o UF 3.000 si se combina con subsidio MINVU). Conviene a quienes tienen ingresos para pagar el dividendo pero no logran juntar el 20% de pie. Como en todo crédito, hay que evaluar la capacidad de pago en el largo plazo: un pie menor implica financiar una proporción mayor de la vivienda. Confirma los requisitos vigentes en tu banco y en los canales oficiales.
Actualización: la Ley 21.748 amplió el beneficio
Lo publicado más abajo sigue vigente en su mecánica, pero los números cambiaron. El 26 de agosto de 2026 se promulgó la Ley 21.748, que amplía FOGAES y el subsidio a la tasa en tres frentes:
- El precio máximo de la vivienda sube de 4.000 a 6.000 UF.
- Se agregan 30.000 cupos, con lo que el total llega a 80.000.
- La vigencia para cursar créditos se extiende hasta el 31 de mayo de 2028.
Además se anunció un Subsidio Tramo 4.000 para noviembre de 2026, con 5.000 cupos, viviendas de hasta 4.000 UF nuevas o usadas, aporte del MINVU de 400 UF y ahorro mínimo de 200 UF, complementable con FOGAES. El detalle de todos los cambios está en la guía de qué cambió con la Ley 21.748.
Preguntas frecuentes
¿Qué es Fogaes?
Es el Fondo de Garantías Especiales, un programa del Estado que respalda parte del crédito hipotecario ante el banco. Eso permite financiar hasta el 90% de la vivienda y exigir solo un 10% de pie.
¿Cuánto pie necesito con Fogaes?
Permite comprar con un pie de aproximadamente 10%, frente al 20% que suelen exigir los bancos sin esta garantía, para viviendas de hasta UF 4.000 (o UF 3.000 si se usa con subsidio del MINVU).
¿Fogaes baja la tasa de interés?
La garantía se combina con la Ley de Subsidio al Dividendo, que rebaja la tasa. En conjunto, el alivio puede llegar a cerca de un punto porcentual. Los requisitos y la vigencia se revisan en los canales oficiales y en cada banco.
¿El tope de FOGAES sigue siendo 4.000 UF?
No. Con la Ley 21.748, promulgada el 26 de agosto de 2026, el precio máximo de la vivienda subió a 6.000 UF. Ese es el cambio con más efecto práctico, porque incorpora departamentos de tres dormitorios en comunas bien conectadas y casas nuevas en capitales regionales que antes quedaban fuera.
¿Hasta cuándo está disponible FOGAES para vivienda?
Hasta el 31 de mayo de 2028 para cursar los créditos, tras la extensión de doce meses que introdujo la Ley 21.748. Como además hay cupos limitados, la disponibilidad concreta la confirma el banco al tramitar.
¿FOGAES sirve para vivienda usada?
La garantía estatal y el subsidio a la tasa apuntan a vivienda nueva. La novedad es el Subsidio Tramo 4.000, anunciado para noviembre de 2026, que sí considera viviendas usadas de hasta 4.000 UF y se puede complementar con FOGAES.
