Escritura de propiedad horizontal y copropiedad: qué es
Actualizado: noviembre de 2026
Si compras un departamento, en algún momento alguien te hablará de la «escritura de propiedad horizontal» o de la «afectación a copropiedad». Son nombres de uso común para algo que la ley llama de otra forma, y que explica por qué un departamento se puede vender, inscribir e hipotecar por separado del resto del edificio.
Qué es la propiedad horizontal en Chile
Es el régimen que permite que un mismo terreno y edificio tengan muchos dueños, también llamado copropiedad inmobiliaria: cada uno es dueño exclusivo de su unidad y copropietario de los bienes comunes. Hoy lo regula la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, que no usa la expresión «escritura de afectación». Lo que la ley exige son tres cosas:
- El reglamento de copropiedad, por escritura pública, inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador. El primero lo dicta el dueño del terreno, normalmente la inmobiliaria.
- El certificado de la Dirección de Obras que declara el condominio acogido al régimen y señala qué unidades son enajenables. La DOM tiene 30 días corridos para pronunciarse.
- Los planos aprobados por la DOM, que identifican cada unidad y los bienes comunes, archivados en el Conservador.
Por qué el banco lo revisa
Sin el certificado y los planos, una unidad no se puede vender como unidad independiente ni hipotecarse por separado. Por eso la ley exige que toda escritura de venta de un departamento haga referencia al plano, que en la primera venta se inserte el certificado de la DOM y que la inscripción indique el número y la ubicación de la unidad en el plano. Si algo de eso falta, el estudio de títulos lo detecta y el banco no presta.
El reglamento de copropiedad: lo que te afecta todos los días
El reglamento de copropiedad es la parte que más importa una vez que vives ahí: fija cómo se reparten los gastos comunes, qué se puede hacer con los espacios comunes, las reglas de convivencia y, desde la Ley 21.442, cómo se regula el arriendo por días. Si el reglamento del edificio no se adecuó a la ley nueva, rige el reglamento tipo del MINVU. Pide una copia antes de comprar; la guía de la Ley de Copropiedad explica qué revisar.
Cuánto cuesta inscribir un reglamento
Los aranceles oficiales son bajos: la escritura del reglamento paga en notaría un monto fijo de $2.500, y su inscripción en el Conservador una tasa única de $3.500, más $2.000 por archivar los planos. Son valores máximos fijados en 1998, a los que se suman las copias. Si vas a comprar un departamento, este trámite ya lo hizo la inmobiliaria; lo que te toca es verificar que esté en orden, como se explica en el estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la escritura de propiedad horizontal?
Es una forma común de referirse al reglamento de copropiedad inscrito y a los documentos que acogen un edificio al régimen de copropiedad. La Ley 21.442 exige el reglamento por escritura pública, el certificado de la DOM y los planos archivados.
¿Qué es el certificado de copropiedad?
Es el certificado de la Dirección de Obras que declara el condominio acogido a la Ley de Copropiedad y señala qué unidades se pueden vender por separado. Se inserta en la primera venta de cada unidad.
¿Dónde se inscribe el reglamento de copropiedad?
En el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, y los planos se archivan en el Registro de Propiedad.
¿Por qué el banco pide el reglamento de copropiedad?
Porque sin el certificado de la DOM y los planos archivados, un departamento no se puede vender ni hipotecar como unidad independiente.
Fuentes: Ley 21.442, artículos 8, 9, 25 y 48 a 53; DE 587 y DE 588 de 1998 (aranceles de notarios y Conservadores).