Promesa de compraventa de un terreno: qué debe incluir
Actualizado: noviembre de 2026
Una promesa de compraventa de un terreno se parece a la de una casa, pero tiene riesgos que en un departamento no existen: lotes que no se pueden vender legalmente, superficies que no calzan y accesos que no están asegurados. Estas son las cláusulas y revisiones propias de la promesa de compraventa de un terreno o lote.
Lo primero: ¿ese lote se puede vender?
La Ley General de Urbanismo y Construcciones prohíbe vender, prometer vender o reservar sitios de un loteo mientras no esté ejecutada toda la urbanización, salvo que la Dirección de Obras lo autorice con garantías (artículo 136). Quien lo hace arriesga cárcel (artículo 138). En el campo, los predios rústicos solo se dividen en lotes de al menos media hectárea, y notarios y Conservadores no pueden autorizar ni inscribir escrituras que no cumplan. Si te ofrecen firmar una promesa por «un lote» de 1.000 m² en una parcela, ahí hay una alerta. Lo explicamos en loteo irregular o loteo brujo.
Cabida o cuerpo cierto: el metro cuadrado que puede faltar
El Código Civil distingue dos formas de vender un predio. Si se vende por cabida, es decir, indicando la superficie, y resulta mayor o menor, se ajusta el precio, y si la diferencia supera un décimo el comprador puede desistir (artículo 1832). Si se vende como cuerpo cierto, no hay ajuste, salvo que se haya vendido con linderos y el vendedor no entregue todo lo que está dentro. Esas acciones vencen al año desde la entrega. La promesa debe decir cuál de las dos aplica.
Las cláusulas propias de un terreno
- Rol de avalúo propio del lote y su inscripción individual; un lote que no tiene rol aparte es una alerta.
- Deslindes y superficie, ojalá con un levantamiento topográfico como anexo.
- Acceso a un camino público, y si depende de un paso por otro predio, la servidumbre constituida por escritura.
- Factibilidades de agua, luz y alcantarillado, o la condición de obtenerlas en un plazo.
- El certificado de informaciones previas de la Dirección de Obras, para saber qué se puede construir.
- Una condición que permita al comprador desistir sin perder las arras si el estudio de títulos o el certificado salen con problemas.
Cómo se calcula si el precio por metro cuadrado es razonable está en precio del terreno por m², y qué revisar en la visita, en qué revisar antes de comprar un terreno.
¿Se puede vender una promesa de compraventa?
La posición de comprador en una promesa se puede ceder si la promesa lo permite o si el vendedor acepta. Es común en proyectos en verde. Si piensas hacerlo, deja la cesión prevista en la promesa desde el principio. Lo demás, como arras y multas, sigue las reglas generales de las cláusulas de una promesa.
Preguntas frecuentes
¿Se puede firmar una promesa por un lote de un loteo sin urbanizar?
No, salvo que la Dirección de Obras lo autorice con garantías. La ley prohíbe vender o prometer vender sitios de un loteo mientras no esté ejecutada la urbanización (artículos 136 y 138 de la LGUC).
¿Qué es vender un terreno como cuerpo cierto?
Es venderlo sin referencia a su superficie: no hay ajuste de precio si la cabida resulta distinta, salvo que se haya vendido con linderos y no se entregue todo lo que está dentro.
¿Qué pasa si el terreno tiene menos metros que los prometidos?
Si se vendió por cabida, se ajusta el precio, y si la diferencia supera un décimo, el comprador puede desistir. La acción vence al año desde la entrega.
¿Cuánto tiempo dura una promesa de compraventa?
Lo que fije su plazo o su condición. La ley exige que la promesa tenga un plazo o una condición que determine cuándo se firmará la compraventa.
Fuentes: Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículos 136 y 138; DL 3.516, artículo 1; Código Civil, artículos 850, 1554 y 1831 a 1836; Reglamento del Registro Conservatorio, artículo 78.