Comprar un terreno: qué revisar antes de pagar
Actualizado: noviembre de 2026
Un terreno parece la compra más simple: no hay casa que inspeccionar, no hay goteras. Por eso mismo se compra mal. Los problemas de un terreno no se ven caminando por encima: están en un certificado de la municipalidad, del Conservador o del SII. Esta es la lista, ordenada por lo que cada papel te puede evitar.
Primero: qué puedes hacer en ese terreno
Pide el Certificado de Informaciones Previas (CIP) a la Dirección de Obras de la comuna. En un máximo de 7 días te dice el uso de suelo permitido, la superficie mínima, cuánto se puede construir y si está afecto a utilidad pública, por ejemplo por un ensanche de calle. Si querías construir cuatro departamentos y el plan permite una casa, lo sabes antes de pagar. Si el terreno es rural, revisa además qué cambia entre un terreno urbano y uno rural.
Segundo: quién es el dueño y qué pesa sobre el terreno
- Dominio vigente, del Conservador de Bienes Raíces: quién es el dueño inscrito.
- Hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios, también del Conservador: si hay deudas garantizadas con el terreno, embargos, servidumbres o juicios.
- Si el vendedor heredó el terreno, la posesión efectiva y la inscripción a su nombre.
Un abogado revisa esto y la cadena de inscripciones en el estudio de títulos.
Tercero: deudas e impuestos
El certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería se pide con la comuna y el rol, y vale un mes porque los recargos cambian. Junto al certificado de avalúo fiscal del SII, te dice cuánto pagarás. Ojo con los terrenos urbanos sin construir: pagan una sobretasa de 100 % sobre la tasa base.
Cuarto: agua, alcantarillado y luz
En zona urbana, pide a la empresa sanitaria un certificado de factibilidad de agua y alcantarillado: que exista la red no garantiza que te puedas conectar. En zona rural, averigua si hay un comité de agua potable rural o si dependerás de un pozo, y en ese caso revisa cómo se inscriben los derechos de agua. Si para conectarte al alcantarillado tienes que cruzar un terreno vecino, existe una servidumbre legal de alcantarillado.
Quinto: los metros que estás comprando
La superficie de la escritura, la del plano y la real pueden no coincidir. El Código Civil distingue entre vender «por cabida» (se paga por los metros, y si faltan hay derecho a ajuste) y como «cuerpo cierto» (se vende el terreno tal como está, con sus deslindes). Lee cuál dice la promesa y, si hay dudas, contrata un topógrafo. Cómo se fija el precio por metro está en el precio del terreno por m².
Si el terreno es parte de un loteo
La ley prohíbe vender o prometer lotes de un loteo cuya urbanización no está ejecutada, salvo con garantías aprobadas por la Dirección de Obras. Si te ofrecen un lote «con rol en trámite» y sin calles ni servicios, revisa cómo reconocer un loteo irregular antes de firmar. Y la promesa de compraventa de un terreno es el lugar para dejar condicionada la compra a estos certificados.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos revisar antes de comprar un terreno?
El Certificado de Informaciones Previas de la DOM, el dominio vigente y el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del Conservador, la deuda de contribuciones de la Tesorería, el avalúo fiscal y la factibilidad de agua y alcantarillado.
¿Qué es el CIP de un terreno?
Es un certificado municipal sobre las normas que rigen ese predio. Indica el uso de suelo, la superficie mínima, la constructibilidad y las afectaciones del predio, y se entrega en un máximo de 7 días.
¿Se puede comprar un lote de un loteo sin urbanizar?
La ley prohíbe vender o prometer lotes mientras no se ejecute la urbanización exigida, salvo que haya garantías aprobadas por la Dirección de Obras (artículo 136 de la LGUC).
¿Al comprar un terreno se paga IVA?
La venta de un terreno por sí solo no está gravada con IVA en la regla general; lo que se paga son los gastos de notaría, Conservador y, si corresponde, el estudio de títulos.
Fuentes: OGUC, artículo 1.4.4; LGUC, artículos 116 y 136; Código Civil, artículos 1831 a 1834; ChileAtiende, ficha 4393 (certificado de deuda de contribuciones); DFL 382, artículo 9 bis; SII, sobretasa a sitios no edificados.