Tasación de propiedad comercial: cómo se valora un local u oficina
Actualizado: noviembre de 2026
Tasar un local comercial o una oficina no se parece a tasar un departamento. En una vivienda, el valor sale casi siempre de comparar con ventas parecidas. En una propiedad comercial manda otra pregunta: cuánta renta produce o puede producir. Por eso dos locales del mismo tamaño en la misma calle pueden valer muy distinto.
Los tres métodos de tasación comercial
| Método | Cómo funciona | Cuándo pesa más |
|---|---|---|
| Por renta (capitalización) | Se toma la renta neta anual y se divide por una tasa de capitalización (cap rate) | Locales y oficinas arrendados o fáciles de arrendar |
| Comparación de mercado | Precio por m² de propiedades comerciales parecidas vendidas en la zona | Cuando hay ventas comparables recientes |
| Costo | Valor del terreno más lo que costaría construir de nuevo, menos la depreciación | Bodegas, galpones o inmuebles muy específicos |
Un buen informe de tasación usa más de uno y explica por qué pesa más el que elige.
El cap rate, explicado con un local
La tasa de capitalización (cap rate) es la renta neta anual dividida por el valor de la propiedad. Al revés, sirve para estimar el valor: valor = renta neta anual ÷ cap rate. No hay una fuente oficial chilena que publique cap rates; los usa el mercado y los tasadores a partir de transacciones.
Supongamos un local arrendado en $1.200.000 al mes. La renta bruta anual es de $14.400.000. Si le restas contribuciones, mantención, seguros y un margen por meses vacíos, quedan, por ejemplo, $12.600.000 netos. Si en esa zona locales parecidos se transan a un cap rate de 7 %, el valor estimado es de $12.600.000 ÷ 0,07 = $180 millones. Si la tasa fuera 8 %, serían $157,5 millones. Un punto de diferencia en la tasa mueve el valor en más de $20 millones: por eso la tasa es lo primero que hay que discutir en un informe.
Las contribuciones de un local pesan más
Las propiedades no habitacionales pagan contribuciones con una tasa de 1,042 % anual sobre todo su avalúo, más una sobretasa fiscal de 0,025 %, y en general no tienen un tramo exento como las viviendas. Un local con un avalúo fiscal de $80 millones paga unos $853.600 al año. Ese costo entra en la renta neta del cálculo anterior, así que una tasación que lo ignore infla el valor. Puedes simularlo en la calculadora de contribuciones.
Qué mira el tasador en una propiedad comercial
- El contrato de arriendo vigente: renta, plazo, reajuste y quién paga qué. Un contrato largo con un buen arrendatario vale más que un local vacío.
- La ubicación y el flujo de personas, la vitrina y el acceso.
- La recepción final y el destino comercial aprobado: un local sin recepción o con destino habitacional limita quién lo puede usar.
- La patente: si la zonificación permite el giro que buscan los arrendatarios.
- Los gastos comunes, si está en un edificio o un strip center.
Antes de comprar o arrendar un local, revisa qué mirar en un local comercial. Si comparas con una inversión en vivienda, mide la rentabilidad con la calculadora de rentabilidad del arriendo, y los métodos generales de tasación están en la guía de tasación inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se tasa un local comercial?
Sobre todo por su renta: se divide la renta neta anual por una tasa de capitalización. Se complementa con la comparación de ventas parecidas y, en inmuebles específicos, con el método del costo.
¿Qué es el cap rate?
La tasa de capitalización: renta neta anual dividida por el valor de la propiedad. Un local con $12,6 millones netos al año y un cap rate de 7 % vale unos $180 millones.
¿Cuánto pagan de contribuciones los locales comerciales?
Una tasa de 1,042 % anual sobre todo el avalúo fiscal, más una sobretasa de 0,025 %, porque en general no tienen tramo exento.
¿Qué documentos pide una tasación comercial?
El contrato de arriendo vigente, la recepción final con el destino comercial, el certificado de avalúo fiscal y los gastos comunes si el local está en un edificio.
Fuentes: SII, guía para calcular la contribución (reavalúo 2022) y DS 437 de 2022. El método de capitalización es un concepto de valoración; el ejemplo usa cifras supuestas.
