Exención de IVA a viviendas nuevas: qué cubre, desde cuándo y cómo pedir la devolución

Actualizado: noviembre de 2026

Desde el 1 de diciembre de 2026, algunas viviendas nuevas se van a poder vender sin IVA. Algunas, no todas. La Ley 21.850 pone condiciones que deciden si la casa o el departamento que estás mirando califica, y la más importante casi no aparece en las noticias.

Puntos clave

• La exención dura un año: del 1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027.
• Solo vale para viviendas que tenían recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026, en su primera venta.
• Es una opción del vendedor, no una obligación, y no lo obliga a bajar el precio.
• Quien compró entre abril y noviembre de 2026 puede recibir de vuelta el IVA, pero solo a través del vendedor.

Qué dice la Ley 21.850 sobre el IVA

La exención está en el artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850, publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. Dice que durante un año, contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación, los vendedores «podrán optar» a no cobrar IVA en la venta de viviendas que normalmente lo pagarían. El mes subsiguiente a octubre es diciembre: por eso la fecha es el 1 de diciembre.

Para el vendedor el negocio es bueno: aunque no cobre IVA en la venta, puede seguir usando como crédito fiscal el IVA que pagó al construir. Por eso a muchas inmobiliarias les puede convenir acogerse, aunque ninguna está obligada.

Qué viviendas califican y cuáles no

Requisito de la ley	Qué significa en la práctica
Que sea una vivienda	Casa o departamento destinado a la habitación, de cualquier valor y superficie. El estacionamiento y la bodega entran si se venden en el mismo acto y tienen la misma recepción.
Que sea la primera venta	La primera transferencia después de la recepción definitiva. No cuenta la venta entre empresas relacionadas.
Recepción definitiva antes del 17-oct-2026	La Dirección de Obras tenía que haber recibido el edificio antes de que se publicara la ley. El vendedor lo acredita con el certificado.
Escritura dentro del año	La compraventa se firma entre el 1-dic-2026 y el 30-nov-2027. También sirve una escritura posterior si la promesa se hizo en ese plazo por escritura pública o protocolizada.
Mención en la escritura	La escritura debe decir expresamente que la venta se acoge a la exención.

El tercer requisito es el que descarta más casos. Un edificio en Ñuñoa recibido en septiembre de 2026 califica. Uno recibido en noviembre, no, aunque lo escritures en diciembre. Y un departamento comprado en verde tampoco, porque cuando se publicó la ley ese edificio todavía no tenía recepción.

Antes de negociar, pide el certificado de recepción definitiva y mira la fecha. Es un papel público, que la inmobiliaria tiene a mano.

¿Conviene esperar a diciembre para escriturar? Un ejemplo en UF

El IVA no se cobra sobre el terreno, así que el ahorro posible es menor que el 19 % del precio. Con el mismo ejemplo de la guía del IVA en viviendas nuevas:

Departamento de 3.000 UF	UF
Parte que corresponde al terreno	600
Construcción sin IVA	2.016,8
IVA incluido hoy en el precio	383,2

Si la inmobiliaria se acoge a la exención y traspasa todo el impuesto, el precio podría bajar hasta unas 383 UF. Con la UF a $41.279 (6 de noviembre de 2026), son cerca de $15,8 millones. Pero es un techo: la ley no la obliga a bajar el precio. Lo razonable es pedir por escrito dos cifras: el precio si escrituras en noviembre y el precio si escrituras en diciembre. Si son iguales, no hay razón para esperar.

Esperar tiene un costo que también hay que poner en la cuenta: si tu crédito está preaprobado con una tasa que vence, o si pagas arriendo mientras tanto, un mes de espera no es gratis.

Si ya compraste en 2026: cómo funciona la devolución

La ley también cubre a quien escrituró antes. Si la compraventa se firmó entre el ingreso del proyecto al Congreso, en abril de 2026, y el 1 de diciembre, y la vivienda cumple los demás requisitos, el vendedor puede pedir al SII la devolución del IVA que pagó.

1. La pide el vendedor, no el comprador, con el formulario F3298 del SII, desde el 1 de diciembre de 2026 y con un plazo de tres años (Resolución Exenta 146 del SII).
2. El comprador firma una declaración jurada en el formulario F3299.
3. El SII le devuelve al vendedor solo lo que él acredite haberle restituido al comprador.

En simple: si la inmobiliaria no te devuelve la plata, no hay devolución para nadie. Por eso el primer paso es escribirle con el número de la escritura y preguntar si va a pedir la devolución. Que quede por escrito.

Qué pasa con la promesa que ya firmaste

Si tienes una promesa y la escritura cae después del 1 de diciembre, la venta puede acogerse a la exención si la vivienda cumple los requisitos. El vendedor decide, y probablemente tu precio está fijado en la promesa: conversa antes de la escritura, no el día de la firma.

Si la escritura se va a firmar después de noviembre de 2027, la exención solo aplica si la promesa se hizo dentro del año de vigencia por escritura pública o como instrumento privado protocolizado. Una promesa simple en papel no alcanza. Qué debe tener una promesa bien hecha está en las cláusulas de la promesa de compraventa.

Lo que la ley no hace

• No obliga a la inmobiliaria a vender sin IVA ni a bajar el precio.
• No incluye viviendas recibidas después del 17 de octubre de 2026.
• No cambia los demás gastos de la compra: notaría, Conservador, tasación y estudio de títulos siguen igual (cuánto suman).
• No afecta la venta de viviendas usadas entre particulares, que nunca pagaron IVA.

Dónde buscar viviendas que podrían calificar

Lo que califica es stock ya terminado: departamentos y casas nuevas que estaban recibidos y sin vender en octubre. En los avisos de departamentos en venta y casas en venta pregunta siempre por la fecha de recepción definitiva antes de hablar de precio. Si además la vivienda tiene hasta 140 m², revisa si es DFL2, que suma otros beneficios.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo las viviendas nuevas no pagan IVA?

Desde el 1 de diciembre de 2026 y durante un año, hasta el 30 de noviembre de 2027, por el artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850. Solo aplica a viviendas que tenían recepción municipal definitiva antes del 17 de octubre de 2026, en su primera venta, y es una opción del vendedor.

¿Todas las viviendas nuevas quedan exentas de IVA?

No. La vivienda debe haber tenido recepción definitiva de obras antes del 17 de octubre de 2026, ser vendida por primera vez después de esa recepción y no entre empresas relacionadas. Los departamentos en verde o los proyectos recibidos después de esa fecha no califican, aunque se escrituren en diciembre.

¿La inmobiliaria está obligada a vender sin IVA?

No. La ley dice que el vendedor puede optar a la exención, y para usarla debe mencionarlo expresamente en la escritura. Tampoco obliga a bajar el precio de lista. Conviene preguntar por escrito si la inmobiliaria se acogerá y cuál será el precio.

¿Cómo se pide la devolución del IVA si compré una vivienda nueva en 2026?

La devolución la pide el vendedor ante el SII, con el formulario F3298 desde el 1 de diciembre de 2026 y un plazo de tres años, junto con la declaración jurada F3299 del comprador. Aplica a compras escrituradas desde el ingreso del proyecto de ley al Congreso, en abril de 2026, hasta el 1 de diciembre, si la vivienda cumple los requisitos. El vendedor solo recupera lo que acredite haberle devuelto al comprador.

¿Cuánto se ahorra con la exención de IVA en un departamento?

El IVA no se cobra sobre el terreno, así que el ahorro es menor al 19 %. En un departamento de 3.000 UF con 600 UF de terreno, el IVA incluido es de unas 383 UF, cerca del 12,8 % del precio. Cuánto de eso llega al comprador depende del precio que fije el vendedor.

¿Qué pasa si firmé una promesa y escrituro después de noviembre de 2027?

La exención igual puede aplicar si la promesa se firmó dentro del año de vigencia por escritura pública o como instrumento privado protocolizado, y la vivienda cumple los demás requisitos. Una promesa simple sin protocolizar no sirve para extender el plazo.

Fuentes: Ley 21.850, artículo cuarto transitorio (texto en BCN), SII (Resolución Exenta 146 de 2026) y Emol. Esta nota es informativa: confirma el tratamiento tributario de tu compra con el SII o un contador.