Permiso de edificación: cuándo se necesita, documentos, plazos y cuánto cuesta

Actualizado: noviembre de 2026

Construir, ampliar, alterar o demoler necesita un permiso de edificación de la Dirección de Obras, tanto en la ciudad como en el campo (artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Pero no todo lo necesita, y desde 2024 hay un camino más corto para algunas obras. Saber cuál te corresponde ahorra meses.

Qué obras no necesitan permiso

Según la Ordenanza General (artículo 5.1.2), no necesitan permiso, entre otras:

• Obras interiores o de fachada que no sean estructurales, no aumenten la superficie ni cambien el destino.
• Cierros, mantención, jardinería y elementos sobrepuestos sin cimientos.
• Instalaciones adicionales, como paneles solares en una vivienda.
• Piscinas privadas a más de 1,5 m del deslinde.

Permiso de obra menor: ampliaciones

Para una ampliación existe el permiso de obra menor, con un plazo máximo de 15 días para la DOM. Se presenta la solicitud firmada por el propietario y el arquitecto, la declaración de dominio, el certificado de informaciones previas, un croquis de emplazamiento, planos a escala 1:50 y especificaciones técnicas resumidas.

Desde la Ley 21.718 de agilización de permisos, reglamentada en 2026, algunas obras ya ni siquiera piden permiso: basta una declaración jurada de inicio de obras. Aplica a casos acotados, como ampliaciones de vivienda social, ciertas obras de subsidios rurales o piscinas a 1,5 m o menos del deslinde.

Permiso de obra nueva: documentos

• Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto proyectista.
• Certificado de informaciones previas vigente.
• Formulario único de estadísticas de edificación.
• Informe del revisor independiente o, si es una sola vivienda, del arquitecto bajo declaración jurada.
• Informe del revisor de cálculo estructural, cuando corresponda.
• Factibilidad sanitaria y planos de arquitectura.

Los formularios son los del MINVU, y muchas DOM los reciben en línea. El revisor independiente es voluntario en una vivienda, pero acorta los plazos.

Cuánto demora el permiso de edificación

Caso	Plazo de la DOM
Caso general	25 días hábiles
Con revisor independiente	15 días hábiles
Obras menores	15 días hábiles
Edificios para 1.000 personas o más	50 días hábiles (30 con revisor)

Si la DOM no resuelve a tiempo, el permiso no se entiende otorgado. Lo práctico es hacer seguimiento por escrito desde el primer día.

Cuánto cuesta el permiso de edificación

Los derechos municipales son un porcentaje del presupuesto de la obra, calculado con la tabla oficial de costos unitarios del MINVU (artículo 130):

Tipo de obra	Derecho municipal
Obra nueva y ampliación	1,5 % del presupuesto
Alteración, reparación y obra menor	1 %
Modificación de proyecto	0,75 %
Demolición	0,5 %
Subdivisión y loteo	2 % del avalúo

Un ejemplo: una casa de 80 m² de albañilería de calidad media tiene un presupuesto oficial de unos $21,3 millones (tabla del MINVU del tercer trimestre de 2026), así que el derecho es de unos $320.000. Se puede pagar en cuotas, pero tiene que estar pagado completo antes de la recepción final. A eso hay que sumar los honorarios del arquitecto y los profesionales, que no tienen arancel oficial.

Vigencia: cuándo caduca el permiso

El permiso caduca automáticamente a los 3 años si las obras no se inician, o si quedan paralizadas por ese mismo plazo (artículo 1.4.17). Se entiende iniciada la obra con los trazados y el comienzo de las excavaciones.

Cuánto cuesta construir completo, más allá del permiso, está en cuánto cuesta construir una casa. Al terminar, el paso siguiente es la recepción final, y la DOM de cada comuna está en trámites por comuna.

Preguntas frecuentes

¿Qué obras necesitan permiso de edificación?

Construir, reconstruir, ampliar, alterar, reparar o demoler, en zonas urbanas y rurales. No lo necesitan, entre otras, las obras interiores no estructurales, los cierros, la mantención y los paneles solares en una vivienda.

¿Cuánto cuesta un permiso de edificación?

Para obra nueva y ampliación, el 1,5 % del presupuesto calculado con la tabla oficial del MINVU. En una casa de 80 m² de albañilería media son unos $320.000, sin contar honorarios profesionales.

¿Cuánto demora el permiso de edificación?

La DOM tiene 25 días hábiles en el caso general, 15 con revisor independiente y 15 para obras menores.

¿Cuándo caduca un permiso de edificación?

A los 3 años si las obras no se inician o si quedan paralizadas por ese plazo.

¿Qué es la declaración jurada de inicio de obras?

Es un trámite creado por la Ley 21.718 que reemplaza al permiso en casos acotados, como ampliaciones de vivienda social o piscinas cerca del deslinde. Paga un derecho de 0,75 % del presupuesto.

Fuentes: Ley General de Urbanismo y Construcciones (artículos 116, 116 bis, 118, 128 y 130) y Ordenanza General (artículos 1.4.17, 1.6.3 a 1.6.6, 5.1.2, 5.1.4 y 5.1.6), texto vigente en BCN; Ley 21.718 y DS 10 del MINVU (2026); tabla de costos unitarios del MINVU.