¿Casa o departamento? ¿Nuevo o usado? Cómo decidir en 2026
Actualizado: noviembre de 2026
Casi todas las personas que compran su primera vivienda pasan por las mismas dos dudas: ¿casa o departamento? y ¿nuevo o usado? No hay una respuesta correcta para todos, pero sí hay diferencias concretas de costo, de garantías y de financiamiento que en 2026 pesan más que nunca. Esta guía las pone sobre la mesa para que decidas con números y no por intuición.
Cuatro preguntas que deciden casi todo
- ¿Cuánto tiempo piensas quedarte? Si son menos de cinco años, el costo de comprar y vender pesa mucho y conviene lo que se revenda o arriende más fácil.
- ¿Tienes tiempo y ganas de mantener? Una casa exige arreglar techo, canaletas, jardín y cierres por tu cuenta. En un departamento eso lo resuelve la comunidad, pero lo pagas en gastos comunes.
- ¿Cuánto pie tienes? El financiamiento con garantía estatal para viviendas nuevas permite pie del 10 %; en una usada, lo normal es que el banco pida 20 %.
- ¿Necesitas crecer? Una casa se puede ampliar; un departamento no.
Departamento nuevo o usado: lo que cambia en 2026
| Tema | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Pie y tasa | Con el FOGAES y el subsidio a la tasa: pie desde 10 % y cerca de un punto menos de tasa, en viviendas de hasta 6.000 UF | Pie habitual de 20 %, tasa normal del banco |
| IVA | Incluido en el precio; exención transitoria solo para viviendas con recepción antes del 17-oct-2026 | No paga IVA |
| Garantías legales | 10 años estructura, 5 instalaciones, 3 terminaciones | Las que queden vigentes desde la recepción original |
| Entrega | Puede tardar si compras en verde | Inmediata o en pocas semanas |
| Precio por m² | Más alto | Más negociable |
El financiamiento es hoy la diferencia más grande. El FOGAES y el subsidio a la tasa del MINVU y Hacienda, con 80 mil cupos vigentes hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten, solo aplican a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF. Para alguien con poco pie, eso puede inclinar la balanza hacia lo nuevo aunque el metro cuadrado salga más caro. El detalle está en la guía del FOGAES.
Sobre el IVA: la Ley 21.850 permite que, entre diciembre de 2026 y noviembre de 2027, el vendedor venda sin IVA viviendas nuevas que tenían recepción definitiva antes del 17 de octubre de 2026. Es opcional para el vendedor, así que no es un descuento automático. Lo explicamos en la guía de la exención de IVA a viviendas nuevas.
Las garantías de una vivienda nueva, explicadas
El artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones obliga a la inmobiliaria a responder por los defectos durante:
- 10 años si afectan la estructura soportante.
- 5 años si afectan instalaciones o elementos constructivos.
- 3 años si afectan las terminaciones.
Un detalle que casi nadie conoce: los plazos de 10 y 5 años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra, pero el de 3 años se cuenta desde que la vivienda se inscribe a tu nombre. Si compras un departamento usado de un edificio con cuatro años, ya no tienes garantía de terminaciones, pero todavía te quedan seis años de garantía estructural que puedes exigir a la inmobiliaria original.
Cómo revisar un departamento nuevo en la entrega
La entrega es el momento de dejar todo por escrito. Recorre con calma, abre todas las llaves, prueba los enchufes, revisa que puertas y ventanas cierren bien, busca trizaduras y diferencias de nivel en el piso, y anota cada observación en el acta. Hay empresas que hacen inspecciones técnicas de entrega; para un departamento de varios miles de UF, su costo suele ser bajo en comparación con lo que detectan. Lo que no quede en el acta se puede reclamar igual dentro de los plazos de garantía, pero cuesta más.
Lo que hay que revisar en uno usado
- El estudio de títulos, que lo hace el banco si compras con crédito y que conviene pagar si compras al contado. La guía de estudio de títulos explica qué mira.
- La recepción final y si las ampliaciones están regularizadas. Una terraza cerrada sin permiso puede bajar la tasación.
- Los gastos comunes al día: según la Ley de Copropiedad, la deuda sigue a la unidad aunque la haya dejado el dueño anterior.
- Las actas de asamblea del edificio: ahí aparecen las cuotas extraordinarias aprobadas, como cambio de ascensores o pintura de fachada, que te tocará pagar.
Casa o departamento: ventajas y desventajas que se notan en el bolsillo
| Casa | Departamento | |
|---|---|---|
| Gastos fijos | Sin gastos comunes, pero mantención por tu cuenta | Gastos comunes mensuales que suben con ascensores, piscina y conserjería |
| Seguridad | Depende del barrio y del cierre | Conserjería y control de acceso en la mayoría |
| Espacio y ampliación | Patio y posibilidad de ampliar | Metros fijos; bodega y estacionamiento se compran aparte |
| Ubicación | Más lejos del centro por el mismo precio | Mejor ubicación por el mismo presupuesto |
| Reglas | Las de la municipalidad | Además, el reglamento de copropiedad |
Una forma práctica de comparar es sumar el costo mensual total: dividendo, gastos comunes o mantención, contribuciones y transporte. Una casa en la periferia puede tener un dividendo menor y terminar costando más al mes que un departamento bien ubicado si se suman dos horas diarias de traslado. La guía de gastos comunes ayuda a estimar ese ítem.
¿Y con subsidio?
El DS1 sirve para casas o departamentos, nuevos o usados, dentro del precio máximo de cada tramo. El DS19, en cambio, solo se usa en proyectos nuevos seleccionados por el MINVU. Si tu plan es comprar con subsidio y te interesa una casa usada, el camino es el DS1; los detalles están en comprar una casa usada con DS1.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más, comprar un departamento nuevo o usado?
Depende de tu pie y de cuánto quieras esperar. Lo nuevo tiene garantías completas y acceso al FOGAES con pie desde 10 % en viviendas de hasta 6.000 UF; lo usado se entrega antes, no paga IVA y su precio por m² suele ser más negociable.
¿Cuáles son las garantías de una vivienda nueva en Chile?
Diez años para defectos de estructura, cinco para instalaciones y elementos constructivos y tres para terminaciones (artículo 18 de la LGUC). Los dos primeros se cuentan desde la recepción definitiva y el de terminaciones desde la inscripción a nombre del comprador.
¿Qué es mejor, casa o departamento?
La casa ofrece espacio, patio y posibilidad de ampliar, pero la mantención corre por tu cuenta. El departamento suele estar mejor ubicado y tener seguridad, a cambio de gastos comunes y reglas de copropiedad. Conviene comparar el costo mensual total, incluido el transporte.
¿El FOGAES sirve para viviendas usadas?
No. El FOGAES y el subsidio a la tasa aplican a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con cupos vigentes hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotarse.
Fuentes: Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 18; Ley 21.850 (Diario Oficial, 17-10-2026); MINVU, página del subsidio al crédito hipotecario y FOGAES; Ley 21.442, artículo 6. Esta guía es informativa.
