Anular una promesa de compraventa: cómo y qué pasa con las arras

Actualizado: noviembre de 2026

Firmaste una promesa de compraventa y ahora quieres echarte atrás, o es la otra parte la que no cumple. La palabra que más se busca es «anular», pero la ley tiene varias salidas distintas, y cada una tiene consecuencias diferentes para las arras y las multas. Elegir la correcta evita perder plata.

Si las dos partes están de acuerdo: dejarla sin efecto

Es el camino más simple para cancelar una promesa de compraventa. El Código Civil permite que las partes, de común acuerdo, den por terminado un contrato (artículos 1545 y 1567). Se hace por escrito, idealmente con la misma formalidad de la promesa, dejando claro qué pasa con lo que se pagó: si se devuelven las arras, si alguien paga una compensación y que ninguna de las partes tiene más reclamos.

Si se cumplió una condición que no se dio: la condición fallida

Muchas promesas tienen una condición, típicamente que el banco apruebe el crédito en cierto plazo. Si se vence el plazo sin que se cumpla, la condición se considera fallida (artículo 1482) y la obligación de comprar y vender no nace. Qué pasa con las arras en ese caso depende de cómo se redactó la promesa; la ley no lo resuelve por defecto. Por eso esa cláusula es tan importante.

Si la otra parte no cumple: resolución o cumplimiento

Si el vendedor no firma la escritura o el comprador no paga, la parte que sí cumplió puede pedir al tribunal dos cosas, a su elección: que se resuelva la promesa o que se obligue a cumplirla, en ambos casos con indemnización de perjuicios (artículo 1489). Si se pactó una multa, se puede cobrar la multa o la indemnización, pero no las dos, salvo que se haya acordado expresamente.

Cuándo una promesa es nula

Si a la promesa le falta uno de los requisitos del artículo 1554 (que conste por escrito, que tenga un plazo o una condición y que especifique bien el contrato), la ley dice que «no produce obligación alguna». La falta de un requisito de ese tipo es una causal de nulidad absoluta, que no puede alegar quien firmó sabiendo del vicio. Es la verdadera «anulación», y no se aplica a una promesa bien hecha de la que simplemente te arrepentiste.

¿Qué pasa si desisto de una promesa?

Depende de las arras. Si se dieron como garantía de retracto y no se fijó plazo, quien las dio puede retractarse perdiéndolas, y quien las recibió, devolviéndolas dobladas, pero solo durante dos meses desde la firma. Si se dieron como parte del precio, no hay derecho a retractarse, y desistir es un incumplimiento. El detalle está en qué debe decir una promesa de compraventa.

En promesas de departamentos en verde, si la inmobiliaria no cumple, la ley obliga a que lo pagado esté garantizado con póliza o boleta bancaria (artículo 138 bis de la LGUC); esa garantía es la que se cobra. Más sobre ese caso en comprar en verde, y sobre costos y firma en cuánto cuesta una promesa.

Preguntas frecuentes

¿Es posible cancelar una promesa de compraventa?

Sí, de común acuerdo entre las partes (artículos 1545 y 1567 del Código Civil), dejando por escrito qué pasa con lo pagado. Sin acuerdo, depende de las condiciones y de si alguien incumplió.

¿Cuándo pierde validez una promesa de compraventa?

Cuando se cumple el plazo de una condición que no se dio, por ejemplo la aprobación del crédito, o cuando le falta un requisito del artículo 1554, caso en que no produce obligación alguna.

¿Qué pasa si desisto de una promesa de compraventa?

Si las arras se dieron como garantía de retracto, quien las dio las pierde, dentro de los dos meses que fija la ley si no se pactó otro plazo. Si se dieron como parte del precio, desistir es un incumplimiento.

¿En qué casos es nula una promesa de venta?

Cuando no consta por escrito, no tiene plazo ni condición, el contrato prometido es ineficaz o no está bien especificado (artículo 1554 del Código Civil).

Fuentes: Código Civil, artículos 1480, 1482, 1489, 1545, 1553, 1554, 1567, 1682, 1683 y 1803 a 1805; Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 138 bis.