Vender tu casa para comprar otra: cómo coordinar las dos
Actualizado: noviembre de 2026
Quieres cambiarte de casa y el pie de la nueva está en la que tienes. El problema es el orden: si vendes primero, puedes quedar sin dónde vivir; si compras primero, puedes quedar con dos dividendos. La salida está en los contratos, y en particular en la promesa con condición.
Las tres formas de ordenarlo
| Estrategia | Ventaja | Riesgo |
|---|---|---|
| Vender primero | Sabes cuánto tienes para la próxima | Arrendar mientras encuentras, o apurarte a comprar |
| Comprar primero | Te cambias sin apuro | Pagar dos dividendos o perder las arras si no vendes a tiempo |
| Las dos a la vez, coordinadas | Una sola mudanza | Requiere promesas bien redactadas y plazos que calcen |
La promesa condicionada: la herramienta clave
El Código Civil permite que una promesa de compraventa quede sujeta a una condición (artículo 1554). En la práctica, puedes prometer comprar la casa nueva bajo la condición de vender la tuya antes de cierta fecha, o de que el banco apruebe tu crédito. Si la condición no se cumple, la promesa cae. Qué pasa con las arras depende de cómo esté escrita la cláusula, así que hay que redactarla con cuidado. Lo que debe tener una promesa está en la promesa de compraventa.
Del otro lado, al vendedor de la casa nueva le conviene saber que tu condición tiene plazo. Una promesa con condición abierta y sin fecha difícilmente la va a aceptar.
Si tu casa actual tiene hipoteca
Es lo normal y no impide vender. Pides al banco el certificado de liquidación del crédito, el comprador paga y con ese dinero se prepaga tu deuda en la misma operación, y el banco alza la hipoteca. Los plazos de cada paso están en vender una casa con crédito hipotecario vigente y el alzamiento de hipoteca.
Dos impuestos que conviene revisar
- Ganancia de capital: la ganancia al vender tu vivienda es ingreso no renta hasta 8.000 UF acumuladas en tu vida. La mayoría de las familias queda dentro (cómo se calcula).
- DFL 2: los beneficios se aplican a tus dos viviendas DFL 2 más antiguas. Al vender una y comprar otra, la nueva entra al cálculo por su fecha de compra.
¿Y un crédito puente?
En otros países existen créditos que financian la compra mientras vendes. En Chile no encontramos un producto así publicado por los bancos para vivienda; lo que sí aparece son créditos de enlace para construcción. Si un ejecutivo te ofrece algo parecido, pide la hoja resumen con la CAE y el costo total antes de decidir. Mientras tanto, para preparar tu casa para la venta, revisa cómo vender más rápido y a mejor precio.
Preguntas frecuentes
¿Cómo vender mi casa y comprar otra al mismo tiempo?
Con promesas coordinadas: la de compra puede quedar sujeta a la condición de vender tu casa antes de una fecha, como permite el artículo 1554 del Código Civil.
¿Puedo vender mi casa si todavía tiene hipoteca?
Sí. Con el precio de la venta se prepaga el crédito en la misma operación y el banco alza la hipoteca.
¿Pago impuesto al vender mi casa para comprar otra?
La ganancia es ingreso no renta hasta 8.000 UF acumuladas en tu vida, así que la mayoría de las ventas de vivienda no paga impuesto a la renta.
¿Existe el crédito puente para vivienda en Chile?
No encontramos un producto así publicado por los bancos para vivienda. Si te ofrecen uno, pide la hoja resumen con la CAE y el costo total.
Fuentes: Código Civil, artículo 1554; Ley 20.855 y Ley 21.236 (prepago y alzamiento); Ley sobre Impuesto a la Renta, artículo 17 N° 8 (ganancia de capital); DFL 2, artículo 1.