Muerte del arrendatario o del dueño: qué pasa con el arriendo
Actualizado: noviembre de 2026
Cuando muere alguien, el arriendo no es lo primero en que piensa la familia, pero aparece rápido: la renta del mes, las llaves, la garantía. La duda se repite desde los dos lados. ¿Qué pasa con el contrato si fallece el arrendatario? ¿Y si el que muere es el dueño?
El arriendo no termina con la muerte
El Código Civil no tiene una regla escrita para este caso, pero la respuesta sale de dos normas. El artículo 1950 enumera cómo termina el arriendo y la muerte no está en la lista. Y el artículo 1097 dice que los herederos suceden al fallecido en sus derechos y obligaciones transmisibles. Como arrendar una casa no depende de quién es la persona, el contrato sigue con los herederos, de cualquiera de las dos partes. Solo termina si el propio contrato dice que la muerte le pone fin.
Si muere el arrendatario
Los herederos pasan a ser los arrendatarios. Si quieren quedarse (el caso típico es la pareja o los hijos que vivían ahí), siguen pagando con el mismo contrato. Si no, pueden terminarlo como lo habría hecho el arrendatario: con el aviso pactado o, en un contrato de un año o menos, pagando hasta la entrega.
Las rentas que quedaron impagas se dividen entre los herederos según su cuota en la herencia (artículo 1354). Un heredero que aceptó con beneficio de inventario responde solo hasta lo que recibe de la herencia.
Si muere el dueño
Los herederos pasan a ser los arrendadores, con todos los derechos y obligaciones del contrato. El arrendatario sigue igual: mismo plazo, misma renta. Lo práctico es pedir por escrito a los herederos que acrediten su calidad, con el certificado de posesión efectiva, y que indiquen a qué cuenta pagar. Mientras eso no ocurra, sigue pagando como siempre y guarda los comprobantes.
¿Se puede arrendar una casa sin posesión efectiva?
El Código Civil permite arrendar incluso una cosa ajena: el contrato vale entre las partes (artículo 1916). Pero un heredero que arrienda solo, sin los demás y sin papeles, tiene problemas prácticos. La notaría pide los títulos que lo habilitan para arrendar, y si otro heredero se opone, el arrendatario queda en medio de una pelea familiar. Lo sano es que firmen todos los herederos o uno con mandato de los demás, y avanzar con la posesión efectiva.
La garantía y el fiador
La ley no regula expresamente la garantía de arriendo en este caso. Lo razonable es que se devuelva al terminar el contrato, descontadas las deudas y los daños, a quienes suceden al arrendatario. Si había un fiador, su obligación no se extingue por la muerte del arrendatario; y si el que muere es el fiador, su obligación pasa a sus herederos. Ver fiador y codeudor solidario.
Una cláusula que ahorra discusiones
Las partes pueden pactar qué pasa si una muere: que el contrato termine, que los herederos tengan un plazo para decidir o que el cónyuge pueda seguir. Si estás por firmar un arriendo largo, vale la pena agregarla. El resto de lo que se negocia al firmar está en qué debe decir un contrato de arriendo.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el contrato de arriendo si fallece el arrendatario?
Sigue con sus herederos, porque la muerte no está entre las causas de término del arriendo. Los herederos pueden quedarse o terminarlo como lo habría hecho el arrendatario.
¿Qué pasa si fallece el arrendador?
Sus herederos pasan a ser los arrendadores con el mismo contrato. El arrendatario mantiene el plazo y la renta, y debe pagar a quienes acrediten ser herederos.
¿Se puede arrendar sin posesión efectiva?
El arriendo de una cosa ajena vale entre las partes, pero en la práctica conviene que firmen todos los herederos o uno con mandato de los demás, porque la notaría pide los títulos que habilitan para arrendar.
¿Quién paga las rentas que dejó impagas el arrendatario fallecido?
Los herederos, a prorrata de su cuota en la herencia. Quien aceptó con beneficio de inventario responde solo hasta lo que recibe.
Fuentes: Código Civil, artículos 1097, 1354, 1545, 1916, 1950, 1962 y 2352; Ley 18.101, artículos 3, 4 y 20.