Certificado de gastos comunes al día: quién lo da y qué revisar
Actualizado: noviembre de 2026
Al comprar un departamento usado hay un papel que puede ahorrarte cientos de miles de pesos y que muchos piden tarde: el certificado de gastos comunes al día. La razón es una regla poco intuitiva de la Ley de Copropiedad: la deuda no se va con el vendedor, se queda con el departamento.
Por qué la deuda pasa al comprador
El artículo 6 de la Ley 21.442 dice que la obligación de pagar gastos comunes «seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición». Si el vendedor dejó de pagar, el edificio te cobra a ti. Después puedes repetir contra el vendedor, pero eso es un juicio que tú inicias y pagas.
Con números: el vendedor debe siete meses de $95.000. Son $665.000, más intereses (que pueden llegar al 50 % del interés corriente bancario) y las multas que haya. Si no lo detectas antes de firmar, esa cuenta llega a tu nombre el primer mes.
Quién emite el certificado y cuánto cuesta
Lo emite el administrador del condominio: emitir certificados sobre el estado de deuda de las unidades es una de sus funciones legales. La ley no fija un plazo para entregarlo ni regula su costo; eso depende del reglamento de copropiedad o de lo que decida la administración. Pídelo con tiempo, apenas haya acuerdo de precio.
¿Es obligatorio para la escritura?
No. Lo que pide la Ley 21.442 es otra cosa: una declaración del vendedor, dentro de la misma escritura, diciendo si debe algo al condominio y cuánto. Y agrega que si esa declaración falta, la compraventa no pierde validez. Que el notario o el banco lo pidan es una práctica, no una obligación legal. Por eso no puedes confiar en que «alguien lo va a revisar»: el interesado eres tú.
Qué revisar en el certificado
- Que incluya todas las unidades que compras: el departamento, el estacionamiento y la bodega suelen tener roles distintos y cuentas distintas.
- La fecha de corte: un certificado de hace tres meses no dice nada del mes pasado.
- Cuotas extraordinarias aprobadas y que todavía no se cobran, como el cambio de ascensores o una pintura de fachada.
- Si hay un convenio de pago vigente y cuánto queda.
- Intereses, multas y aportes al fondo de reserva, que también se cobran.
- Nombre y firma del administrador.
Si hay deuda: cómo cerrar la compra igual
Una deuda de gastos comunes no tiene por qué botar una compraventa. Lo usual es pactar en la promesa que el vendedor la paga antes de la escritura, con un certificado nuevo como prueba, o que esa suma se descuenta del precio y se paga directo a la administración. Lo que se debe revisar antes de esa firma está en la promesa de compraventa, y el resto de los antecedentes del departamento, en el estudio de títulos.
¿Y al terminar un arriendo?
Si arriendas y el contrato te asigna los gastos comunes, debes pagarlos hasta el día que entregas el departamento (artículo 6 de la Ley 18.101). Pedir un certificado al salir es la mejor prueba de que quedaste al día y evita que te descuenten de la garantía una deuda que no era tuya. Cómo se calculan y quién los paga está en qué incluyen los gastos comunes.
Preguntas frecuentes
¿Quién emite el certificado de gastos comunes?
El administrador del condominio. La Ley 21.442 le asigna la función de emitir certificados sobre el estado de deuda de las unidades.
¿Cuánto cuesta el certificado de gastos comunes al día?
La ley no regula su costo ni su plazo de entrega. Depende del reglamento de copropiedad o de la administración.
¿La deuda de gastos comunes la paga el comprador?
Sí. La deuda sigue a la unidad, incluso por lo devengado antes de la compra. El comprador puede después cobrársela al vendedor.
¿Es obligatorio el certificado de gastos comunes para vender?
No. Basta con que el vendedor diga en la escritura si debe gastos comunes y cuánto, y aunque no lo diga la venta es válida. El certificado es la forma práctica de comprobarlo.
Fuentes: Ley 21.442, artículos 6, 7, 20 y 37; Decreto Supremo 7 de 2023 del MINVU, artículo 24; Ley 18.101, artículo 6.