Vender una casa sin escritura: qué hacer en cada caso
Actualizado: noviembre de 2026
«Tengo una casa sin escrituras, ¿la puedo vender?» La respuesta depende de qué significa exactamente «sin escrituras», porque detrás de esa frase hay situaciones muy distintas. Algunas se resuelven con un trámite de semanas; otras requieren años, y en una de ellas la venta simplemente no es posible todavía.
Primero: ¿qué es lo que falta?
| Situación | Qué pasa | Qué hacer |
|---|---|---|
| Hay escritura inscrita, pero se perdió la copia | Nada grave: el dueño está inscrito | Pedir copia en la notaría o en el Conservador |
| El dueño murió y no se ha hecho la posesión efectiva | La casa sigue a nombre del fallecido | Posesión efectiva e inscripción especial de herencia |
| Se compró con un documento privado o una promesa, sin escritura | El vendedor original sigue siendo el dueño inscrito | Firmar la escritura con él o sus herederos |
| Nunca hubo título inscrito a nombre de quien vive ahí | No hay dueño inscrito que pueda vender | Regularizar con el DL 2.695 |
El primer caso está en cómo pedir la copia de una escritura y el segundo en vender una casa heredada sin testamento.
¿Qué pasa si compré con una promesa o un papel privado?
Para la ley, la compraventa de un inmueble requiere escritura pública, y la propiedad se transfiere con la inscripción. Si compraste con un documento privado y nunca se firmó la escritura, el dueño sigue siendo el vendedor. Lo primero es ubicarlo (o a sus herederos) para firmar la escritura. Si eso no es posible y llevas años viviendo ahí, la promesa de plazo vencido puede servir como antecedente para la regularización.
Regularizar con el DL 2.695: requisitos y plazos
El DL 2.695 permite a quien posee materialmente un inmueble sin título inscrito obtener la inscripción a su nombre, si cumple:
- Avalúo fiscal de hasta 1.000 UTM (unos $72 millones).
- Posesión continua, exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, por al menos 5 años. Se puede sumar el tiempo de quien te vendió o de quien heredaste.
- Que no haya un juicio sobre el dominio ni una condena por usurpación.
Se tramita en la Seremi de Bienes Nacionales, en línea con ClaveÚnica, sin abogado. Hay publicaciones y 60 días hábiles para oposiciones. Si no hay oposición, se ordena inscribir. Es gratis para el 40 % más vulnerable según el Registro Social de Hogares. El detalle del trámite está en la guía de saneamiento de títulos (DL 2.695).
El freno que pocos conocen: cinco años sin vender
Una casa regularizada por el DL 2.695 queda con una prohibición de vender por cinco años y de hipotecar por dos, desde la inscripción. Además, el dominio se consolida a los dos años de posesión inscrita. Así que si regularizas hoy para vender, la venta tendrá que esperar. Si alguien te ofrece comprar una casa recién regularizada, pide el certificado de prohibiciones.
¿Qué pasa si te venden una casa sin escrituras?
Quien no es dueño inscrito no puede transferirte la propiedad: lo que te venden, en el mejor caso, son «derechos y acciones» o mejoras, y un banco difícilmente lo financia. Antes de pagar, pide el certificado de dominio vigente y verifica que el vendedor aparezca como dueño.
Preguntas frecuentes
¿Es posible vender una casa sin escritura?
Depende del caso. Si la escritura existe y se perdió la copia, se pide otra. Si nunca hubo título inscrito a nombre de quien vive ahí, primero hay que regularizar, por ejemplo con el DL 2.695.
¿Qué pasa si tengo una compraventa pero no escritura?
El vendedor sigue siendo el dueño inscrito. Hay que firmar la escritura pública con él o con sus herederos e inscribirla en el Conservador.
¿Cuáles son los requisitos del DL 2.695?
Avalúo fiscal de hasta 1.000 UTM, posesión material continua y pacífica de al menos 5 años y no tener juicios sobre el dominio ni condena por usurpación.
¿Se puede vender una casa regularizada con el DL 2.695?
No durante los primeros cinco años desde la inscripción, por la prohibición de enajenar que establece la ley. Tampoco se puede hipotecar en los dos primeros años.
Fuentes: Código Civil, artículos 686, 1801 y 2505 a 2511; DL 2.695, artículos 1 a 17; ChileAtiende, ficha 4938.