Vender una casa intestada: pasos, herederos y qué hacer
Actualizado: noviembre de 2026
«¿Se puede vender una casa intestada?» Sí. Que el dueño haya muerto sin testamento no impide vender la casa; solo obliga a seguir un orden. El problema aparece cuando se intenta saltar un paso, o cuando uno de los herederos no está de acuerdo. Aquí va la secuencia completa y las salidas para cada situación.
El orden para vender una casa heredada sin testamento
- Posesión efectiva en el Registro Civil, inscrita en el Registro Nacional.
- Certificado del SII de pago o exención del impuesto a la herencia.
- Inscripción especial de herencia en el Conservador, a nombre de todos los herederos.
- Venta firmada por todos los herederos juntos, o bien partición y venta por quien se adjudicó la casa.
Los pasos 1 a 3 están explicados en posesión efectiva intestada y en inscripción especial de herencia.
¿Se puede vender una casa sin posesión efectiva?
La casa completa, no. El Conservador no inscribe la venta si los herederos no aparecen como dueños. Lo que sí se puede hacer antes es ceder los derechos hereditarios: un heredero vende su cuota de la herencia, sin especificar bienes, por escritura pública. Quien cede así solo responde de ser heredero, no de qué bienes trae la herencia, y el comprador puede pedir la partición igual que el vendedor. Si un heredero cedió sus derechos, esa escritura se presenta al pedir la posesión efectiva.
Vender la casa completa o solo tu parte
Para vender la casa entera, deben firmar todos los herederos. Pero cada heredero puede vender su cuota sin pedir permiso a los demás (artículo 1812 del Código Civil). En la práctica, una cuota de una casa compartida se vende con descuento, porque quien la compra entra a una comunidad con desconocidos. Muchas veces el comprador natural es otro de los herederos.
Si un heredero no quiere vender
Nadie está obligado a permanecer en una comunidad: cualquiera de los herederos puede pedir la partición en cualquier momento, salvo que hayan pactado no dividir por un máximo de cinco años (artículo 1317). Si todos están de acuerdo, la hacen ellos mismos. Si no, la partición la resuelve un juez árbitro, el partidor, porque la ley la considera materia de arbitraje forzoso (artículo 227 del Código Orgánico de Tribunales). El partidor puede adjudicar la casa a uno de los herederos o rematarla.
Cómo se negocian estos acuerdos entre familiares, con ejemplos, está en vender una casa heredada entre hermanos.
Impuestos al vender una casa heredada
Además del impuesto a la herencia, que se paga antes de inscribir, al vender puede haber impuesto a la ganancia de capital si se supera el tope de 8.000 UF en la vida. El cálculo, con el valor de adquisición para herederos, está en el impuesto al vender una propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuando una casa está intestada se puede vender?
Sí, siguiendo el orden: posesión efectiva, certificado del SII del impuesto a la herencia, inscripción especial de herencia en el Conservador y venta firmada por todos los herederos.
¿Es posible vender una casa sin posesión efectiva?
La casa completa no, porque el Conservador no inscribe la venta. Lo que sí se puede es ceder los derechos hereditarios por escritura pública.
¿Se puede vender una propiedad sin la firma de un heredero?
La casa completa no: deben firmar todos. Pero cada heredero puede vender su propia cuota sin permiso de los demás (artículo 1812 del Código Civil).
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Cualquiera de los herederos puede pedir la partición. Si no hay acuerdo, la resuelve un juez partidor, que puede adjudicar la casa a uno de ellos o rematarla.
Fuentes: Código Civil, artículos 688, 1317, 1320, 1325, 1344, 1801, 1812, 1909 y 1910; Código Orgánico de Tribunales, artículo 227; SII, preguntas frecuentes sobre herencias; ChileAtiende, ficha 3364.