Inscripción especial de herencia: qué es y cómo se hace

Actualizado: noviembre de 2026

Es el paso que más se olvida y el que más ventas frena. Muchas familias creen que con la posesión efectiva la casa ya está a nombre de los herederos. No es así: el Código Civil exige inscripciones en el Conservador antes de poder vender. La más importante se llama inscripción especial de herencia.

Los tres pasos que exige el artículo 688

El artículo 688 del Código Civil dice que los herederos no pueden disponer de un inmueble mientras no se hagan, en orden:

1. La inscripción de la posesión efectiva: en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas si la otorgó el Registro Civil, o en el Conservador si fue judicial.
2. La inscripción especial de herencia en el Conservador de cada inmueble, a nombre de todos los herederos. Con ella pueden vender juntos, «de consuno».
3. La inscripción de la adjudicación, si se hizo una partición, para que un heredero pueda vender por sí solo el inmueble que le tocó.

Qué documentos piden en el Conservador

En el Conservador de Santiago se pide lo siguiente; otros Conservadores piden algo parecido:

• Certificado de posesión efectiva emitido hace menos de dos meses, junto con la resolución.
• Certificado del SII de pago o exención del impuesto a la herencia. El formulario vigente para declarar herencias es el F4412.
• Certificado de avalúo fiscal de cada inmueble.
• Certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería, sin deuda.
• Certificado de matrimonio o de acuerdo de unión civil, si corresponde.

Si la sociedad conyugal terminó por la muerte, los inmuebles se inscriben a nombre del cónyuge sobreviviente y de los herederos.

Cuánto cuesta la inscripción especial de herencia

El arancel del Conservador cobra un monto fijo más la mitad del recargo normal, calculado sobre el avalúo fiscal de los inmuebles: alrededor de un 0,1 % en los Conservadores de Santiago, San Miguel, Valparaíso y Viña del Mar, y un 0,15 % en el resto del país. Para una casa con avalúo de $80 millones en Santiago, eso son unos $82.000. Recuerda el beneficio de la Ley 20.094: es gratis si la herencia no supera 15 UTA y tiene 50 % de descuento hasta 45 UTA (costos de la posesión efectiva).

Por qué sin ella no se puede vender

Porque el artículo 688 lo prohíbe expresamente, y porque el Conservador no inscribe una compraventa si el vendedor no aparece como dueño. Un comprador o su banco revisan justamente esto en el estudio de títulos. Si estás pensando en vender, la secuencia completa está en vender una casa heredada sin testamento, y si solo necesitas ver lo inscrito, en certificados del Conservador.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la inscripción especial de herencia?

Es la inscripción en el Conservador de cada inmueble a nombre de todos los herederos, después de la posesión efectiva. Sin ella no se puede vender la propiedad (artículo 688 del Código Civil).

¿Qué necesito para inscribir una propiedad heredada?

El certificado de posesión efectiva con la resolución, el certificado del SII de pago o exención del impuesto a la herencia, el certificado de avalúo fiscal y el de no deuda de contribuciones.

¿Cuánto cuesta inscribir una propiedad en el Conservador por herencia?

Un monto fijo más alrededor de 0,1 % del avalúo fiscal en Santiago, Valparaíso, Viña del Mar y San Miguel, o 0,15 % en otros Conservadores. Es gratis si la herencia no supera 15 UTA y tiene 50 % de descuento hasta 45 UTA.

¿Qué se hace después de tener la posesión efectiva?

Pedir al SII el certificado de pago o exención del impuesto a la herencia y hacer la inscripción especial de herencia en el Conservador de cada inmueble.

Fuentes: Código Civil, artículos 687 y 688; Reglamento del Registro Conservatorio, artículos 54 y 55; Ley 16.271, artículos 30 y 30 bis; DE 588 de 1998 (arancel de Conservadores), artículo 1 N°4; SII, preguntas frecuentes sobre herencias; ChileAtiende, ficha 89474.