Construir una casa paso a paso: trámites y plazos en orden
Actualizado: noviembre de 2026
Construir una casa en Chile tiene una parte de obra y otra de papeles, y la segunda es la que más gente subestima. Este es el orden real, con los plazos que fija la ley para cada trámite, desde que tienes el terreno hasta que la casa queda en regla para vivirla, venderla o hipotecarla.
1. Revisar qué se puede construir: el CIP
El Certificado de Informaciones Previas de la Dirección de Obras dice qué permite el plan regulador en tu terreno: uso de suelo, altura, cuánto se puede construir, distancias y si hay alguna afectación. Lo entregan en un máximo de 7 días (15 si la DOM no tiene catastro del predio), y se pide para un terreno inscrito en el Conservador. No vence mientras no cambie la norma. Es el primer papel, antes del arquitecto.
2. Proyecto con un arquitecto
El arquitecto diseña según el CIP y prepara lo que pide la DOM. Si quieres asegurarte de que las reglas no cambien mientras desarrollas el proyecto, puedes pedir un anteproyecto: congela las normas por 180 días. Para casas de menos de 100 m² no siempre se exige cálculo estructural, como se explica en construir una casa de madera.
3. Permiso de edificación
La DOM revisa la admisibilidad en los primeros 5 días hábiles y tiene 25 días hábiles para resolver (15 si trabajas con un revisor independiente). Las observaciones llegan en una sola acta. Pagas los derechos, en general el 1,5 % del presupuesto oficial. Requisitos y costos: permiso de edificación.
4. La obra
- Se construye según los planos aprobados. Cualquier cambio se tramita como modificación de proyecto.
- Desde el primer día debe haber un libro de obras en el terreno.
- El permiso caduca si la obra no empieza en 3 años, o si se paraliza por ese mismo plazo. Cuenta como iniciada cuando ya se trazó en el terreno y empezaron a excavar.
5. Recepción final
Terminada la obra, se pide la recepción definitiva a la DOM, que tiene 25 días hábiles. Sin recepción la casa no se puede habitar legalmente, y la necesitarás para venderla con crédito o para un subsidio. Detalle en qué es la recepción final.
6. Actualizar el avalúo en el SII
La casa nueva cambia el avalúo fiscal y, por lo tanto, las contribuciones. Para modificar el catastro existe el formulario 2118 del SII. Antes de que llegue la primera cuota con la construcción incluida, simula el monto en la calculadora de contribuciones.
Cuánto se demora todo
Sumando solo los plazos legales de la DOM (CIP, permiso y recepción) son unos dos meses y medio de trámites, sin contar el diseño, las observaciones y la obra misma, que es lo que más tarda. Si estás comparando con comprar una casa hecha, la comparación de costos y tiempos está en construir o comprar, y los costos de la obra en cuánto cuesta construir.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el primer paso para construir una casa?
Conseguir el CIP del terreno en la municipalidad, que dice qué permite el plan regulador en el terreno. Se entrega en un máximo de 7 días.
¿Cuánto demora el permiso de edificación?
La Dirección de Obras tiene 25 días hábiles para resolver, o 15 si se trabaja con un revisor independiente.
¿Cuándo caduca un permiso de edificación?
Si la obra no se inicia en 3 años o si se paraliza durante ese mismo plazo.
¿Se puede vivir en una casa sin recepción final?
No legalmente: la LGUC prohíbe habitar una obra antes de su recepción definitiva.
Fuentes: OGUC, artículos 1.4.4, 1.4.9, 1.4.11, 1.4.17, 5.1.5, 5.1.7, 5.1.8 y 5.1.17; LGUC, artículos 118, 119 y 145; SII, formulario 2118.