Construir o comprar casa: cómo comparar costos, plazos y riesgo
Actualizado: noviembre de 2026
«Con lo que vale una casa usada me compro un terreno y construyo a mi gusto». A veces sale mejor, a veces no. La respuesta depende menos de una regla general y más de cuatro cuentas que hay que hacer antes de decidir: el costo total real, el financiamiento, el tiempo y el riesgo. Ninguna de las dos opciones es mejor siempre.
El costo total: lo que se olvida al construir
| Construir | Comprar una casa hecha |
|---|---|
| Terreno | Precio de la casa |
| Proyecto del arquitecto y especialidades | Notaría, Conservador y estudio de títulos |
| Permiso de edificación (en general 1,5 % del presupuesto oficial) y recepción final | Tasación y gastos del crédito |
| Conexión de agua, alcantarillado y luz, si el terreno no las tiene | Reparaciones o remodelación, si las necesita |
| La obra, con su margen de imprevistos | Diferencia entre lo construido y lo recepcionado, si la hay |
| Arriendo o dividendo mientras se construye | Nada: te cambias al firmar |
La columna de la izquierda tiene más filas y casi todas tienen imprevistos. Para estimar la obra, la tabla oficial del Minvu da una referencia por material y calidad, explicada en cuánto cuesta construir una casa en Chile. Para comparar el lado de la compra, usa la calculadora de gastos de compra.
El financiamiento cambia la ecuación
Para comprar una casa terminada, el crédito hipotecario es directo. Para construir, el camino es más largo: primero hay que tener el terreno, y los bancos financian la construcción con condiciones propias, que no están reguladas por una norma pública. Revisa antes las opciones en crédito hipotecario para terreno o parcela.
El tiempo
Comprar una casa hecha no tiene trámites municipales. Construir suma el CIP (7 días), el permiso (25 días hábiles), la obra y la recepción (otros 25 días hábiles), además del diseño. El orden completo está en construir una casa paso a paso. Mientras tanto, sigues pagando donde vives.
Un dato tributario para quien construye con constructora
Si contratas a una empresa con un contrato general de construcción, ese contrato está afecto a IVA. Por años existió un crédito especial que permitía a las constructoras descontar parte de ese IVA en viviendas de hasta 2.000 UF. Hoy está en retirada: los contratos de 2025 y 2026 tienen un crédito de 0,1625 del IVA (antes era 0,65), solo si el permiso se pidió desde el 30 de abril de 2023, se obtuvo antes del 1 de enero de 2027 y la obra empieza antes de esa fecha. Desde 2027 el beneficio desaparece para las obras nuevas. Pregúntale a la constructora si lo aplica y cómo se refleja en el precio.
Cuándo suele convenir cada una
- Construir tiene más sentido si ya tienes el terreno, si buscas algo que no existe en el mercado de tu zona o si puedes esperar y absorber imprevistos.
- Comprar suele ganar si necesitas mudarte pronto, si tu financiamiento depende de un crédito hipotecario estándar o si no quieres administrar una obra.
- En ambos casos, la casa debe terminar con recepción final: es lo que te permite venderla o hipotecarla después.
Si te inclinas por comprar, en el portal hay casas en venta con contacto directo, y si vas por el terreno, revisa primero qué revisar antes de comprar un terreno.
Preguntas frecuentes
¿Qué sale más barato, construir o comprar una casa?
Depende del caso. Construir suma terreno, proyecto, permisos, conexiones, la obra con imprevistos y el costo de vivir en otro lugar mientras tanto; comprar suma notaría, Conservador, crédito y posibles reparaciones.
¿Vale la pena comprar un terreno y construir?
Suele tener sentido si ya tienes el terreno o buscas algo que no existe en tu zona y puedes esperar. Si necesitas mudarte pronto o depender de un crédito estándar, comprar suele ser más simple.
¿El contrato con una constructora paga IVA?
Sí, el contrato general de construcción está afecto a IVA. El crédito especial que reducía ese impuesto en viviendas de hasta 2.000 UF baja a 0,1625 en 2025-2026 y desaparece para las obras que empiecen desde 2027.
¿Cuánto se demora construir una casa?
Solo los trámites municipales suman unos dos meses y medio de plazos legales (CIP, permiso y recepción), más el diseño, las observaciones y la obra.
Fuentes: Circular SII N° 37 de 2023; LGUC, artículos 118, 130 y 145; OGUC, artículo 1.4.4.