DFL 2 y herencia: impuesto y beneficios del heredero
Actualizado: noviembre de 2026
Cuando en una herencia hay un departamento DFL 2, aparecen dos preguntas distintas que se suelen mezclar. La primera: ¿esa vivienda paga impuesto a la herencia? La segunda: ¿los hijos que la heredan conservan los beneficios del DFL 2? Las respuestas dependen de cómo la compró quien murió y de cuántas viviendas DFL 2 tienen ya los herederos.
¿Una vivienda DFL 2 paga impuesto a la herencia?
El artículo 16 del DFL 2, que sigue vigente, dice que las viviendas DFL 2 que se transmiten por causa de muerte «serán excluidos» del impuesto a las herencias. Pero pone una condición que deja fuera a muchas familias: el fallecido debe haber construido la vivienda o haberla comprado en primera transferencia, es decir, nueva, al primer vendedor. Y en ambos casos, al menos seis meses antes de morir, manteniéndola sin interrupción hasta entonces.
| Cómo llegó la vivienda al fallecido | ¿Queda fuera del impuesto a la herencia? |
|---|---|
| La construyó él, con permiso DFL 2 | Sí, si fue al menos 6 meses antes de morir |
| La compró nueva a la inmobiliaria (primera transferencia) | Sí, con el mismo plazo de 6 meses |
| La compró usada (segunda transferencia o posterior) | No: entra al cálculo del impuesto como cualquier bien |
| La heredó a su vez | No por esta regla |
La exclusión alcanza incluso a una vivienda DFL 2 que todavía estaba en construcción al momento de la muerte. La primera transferencia se cuenta desde la inscripción del título en el Conservador.
Un ejemplo con dos departamentos
Jorge murió en 2026. Tenía dos departamentos DFL 2 en La Florida: uno lo compró nuevo en 2012 y el otro, usado, en 2019. El primero queda fuera del impuesto a la herencia. El segundo, aunque también es DFL 2, entra en la masa hereditaria con su avalúo fiscal, porque Jorge no lo compró en primera transferencia. Que después haya o no impuesto que pagar depende del valor total y de las exenciones de cada heredero, explicadas en heredar una propiedad en Chile.
¿El heredero conserva los beneficios del DFL 2?
Sí. El artículo 18 dice que los sucesores, a cualquier título, gozan en forma permanente de los beneficios, con las limitaciones del artículo 1. En la práctica, el heredero sigue con la rebaja de contribuciones por el plazo que quede y, si arrienda la vivienda, con el arriendo como ingreso no renta.
El límite de dos viviendas también cuenta para lo heredado
Aquí cambió la regla. Hasta febrero de 2020, las viviendas heredadas no contaban para el límite de dos viviendas DFL 2 por persona. La Ley 21.210 eliminó esa excepción desde el 1 de marzo de 2020. El SII lo explica con un caso: quien ya tenía dos DFL 2 y heredó una tercera en noviembre de 2021 no tiene beneficios en esa tercera. Las viviendas heredadas antes del 1 de marzo de 2020 no se ven afectadas.
El límite considera las dos viviendas de adquisición más antigua. Si vas a heredar y ya tienes dos DFL 2, la heredada llega sin rebaja de contribuciones y sus arriendos se declaran. Conviene saberlo antes de decidir si quedarse con ella, venderla o adjudicársela a otro hermano en la partición (vender una casa heredada entre hermanos).
Cuándo se pierden los beneficios
Si la vivienda se destruye, o se demuele o transforma de modo que pierde sus características de vivienda económica, los beneficios caducan. Una ampliación que lleve la casa sobre 140 m² puede tener ese efecto. Qué hace que una vivienda sea DFL 2 y cómo verificarlo está en la guía del DFL 2, y los pasos de la herencia en la posesión efectiva.
Preguntas frecuentes
¿Una vivienda DFL 2 paga impuesto a la herencia?
Queda excluida si el fallecido la construyó o la compró en primera transferencia, al menos seis meses antes de morir (artículo 16 del DFL 2). Si la compró usada, entra al cálculo del impuesto.
¿El heredero mantiene los beneficios del DFL 2?
Sí, con las limitaciones del artículo 1: sigue con la rebaja de contribuciones por el plazo restante y con el arriendo como ingreso no renta, si no supera el límite de dos viviendas.
¿La vivienda heredada cuenta para el límite de dos DFL 2?
Sí, desde el 1 de marzo de 2020 (Ley 21.210). Si el heredero ya tiene dos viviendas DFL 2, la heredada no tiene beneficios. Las heredadas antes de esa fecha no se ven afectadas.
¿Qué es la primera transferencia en el DFL 2?
La primera venta de la vivienda nueva, contada desde la inscripción del título en el Conservador. Una compra de vivienda usada es segunda transferencia o posterior.
Fuentes: DFL 2 de 1959, artículos 1, 16, 18 y 21 (DS 1.101 de 1960, texto en LeyChile); Circular SII N° 22 de 2022; SII, pregunta frecuente 001.160.2769 y Oficio 2729 de 2016.