Mutuo hipotecario endosable y no endosable: qué cambia para el que paga
La respuesta corta: «endosable» y «no endosable» no describen tu crédito, describen lo que puede hacer el acreedor con él. Un mutuo hipotecario endosable es uno que la institución que te prestó puede ceder, endosar, a un tercero, normalmente una compañía de seguros o un fondo, que pasa a ser tu acreedor. Un mutuo no endosable se queda en el balance del banco que lo otorgó. Para ti, el dividendo, la tasa y el plazo son los que firmaste en ambos casos.
Entonces, ¿por qué importa? Porque cambia quién te puede prestar, en qué condiciones y con quién vas a tratar durante veinte años. Vamos por partes.
Endosable y no endosable, lado a lado
| Mutuo hipotecario endosable | Mutuo hipotecario no endosable | |
|---|---|---|
| Quién lo otorga | Bancos y, sobre todo, administradoras de mutuos hipotecarios (las «mutuarias»), fiscalizadas por la CMF | Bancos |
| Qué pasa con el crédito después | Se puede endosar a un inversionista institucional, que pasa a ser el acreedor; la administradora sigue cobrando | Se queda en el banco |
| Lo que tú firmaste | No cambia con el endoso: misma tasa, plazo y dividendo | No cambia |
| Con quién tratas | Con la administradora, aunque el acreedor sea otro | Con el banco |
| Dónde suele diferenciarse | Las mutuarias a veces financian un porcentaje mayor del precio o evalúan perfiles que el banco rechaza, con una tasa algo más alta | Evaluación bancaria estándar; suele ir de la mano de la cuenta corriente y otros productos |
| Prepago y portabilidad | Permitidos; conviene leer la comisión de prepago en el contrato | Igual |
En la práctica, la distinción que más pesa es la de la primera fila: si vas a una mutuaria, casi con seguridad firmarás un mutuo endosable; si vas a un banco, lo habitual es el no endosable, aunque algunos bancos también ofrecen endosables a través de filiales.
Qué significa que tu crédito sea endosado
Nada que debas hacer. El endoso es una operación entre la institución y el inversionista que compra el crédito: se anota al margen de la inscripción de la hipoteca y, en general, te notifican quién es el nuevo acreedor y que la administradora sigue siendo la misma. El contrato no se renegocia, no cambia la tasa ni el plazo, y el dividendo se paga a la misma administradora. Es la forma en que las mutuarias se financian: prestan, endosan a compañías de seguros que buscan inversiones de largo plazo en UF, y con eso vuelven a prestar.
Lo que sí conviene revisar antes de firmar, en cualquiera de los dos tipos, son las seis cláusulas del contrato de mutuo que explica la guía de mutuo hipotecario: tasa y su unidad, plazo, comisión de prepago, seguros, causales de aceleración y gastos. El endoso no las toca; por eso importa que estén bien desde el principio.
Las mutuarias: cuándo tiene sentido ir a una
- Cuando el banco financia menos de lo que necesitas. Algunas administradoras llegan a porcentajes mayores del precio. La contrapartida suele ser una tasa más alta: menos pie hoy, más interés durante todo el crédito. Cuánto pie necesitas en cada escenario está en cuánto pie necesitas para comprar una casa.
- Cuando tu renta es variable (honorarios, independiente) y el banco no la reconoce completa. Las mutuarias a veces evalúan distinto; no siempre mejor, pero distinto.
- Cuando ya calificas para FOGAES: compara primero. La garantía estatal, explicada en la guía de FOGAES, puede bajar el pie exigido por el banco sin pagar la tasa de una mutuaria.
La comparación se hace siempre con el CAE, que incluye tasa, seguros y gastos, y no con la tasa publicitada. Dos ofertas con la misma tasa pueden tener CAE muy distintos por los seguros y las comisiones.
Tres cosas que se confunden con «endosable»
- Letras hipotecarias. Es un tercer tipo, hoy poco usado: el banco emite letras que se venden en el mercado, y si se venden bajo su valor, el deudor recibe menos de lo que pidió. No es lo mismo que el endoso.
- Portabilidad financiera. Cambiar tu crédito de una institución a otra por tu propia decisión, para mejorar la tasa, es otra cosa; funciona en endosables y no endosables por igual, como explica la guía de portabilidad financiera.
- Impuesto al mutuo. El impuesto de timbres se paga al firmar el crédito, sea endosable o no, y está explicado con sus montos en la guía de escritura, Conservador y gastos notariales.
Lo que conviene preguntar antes de firmar, sea cual sea el tipo
- ¿La tasa es fija en UF, variable o mixta, y por cuántos años?
- ¿Cuál es el CAE de la oferta, con seguros incluidos?
- ¿Cuánto cobran por prepagar total o parcialmente?
- ¿Quién administra el crédito y dónde se paga el dividendo?
- ¿Qué pasa si vendo la propiedad antes de terminar de pagar? La respuesta corta está en vender una casa que todavía estás pagando: el crédito se paga con el precio y la hipoteca se alza, en ambos tipos de mutuo.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa mutuo hipotecario endosable?
Que la institución que te prestó puede ceder, endosar, el crédito a un tercero, normalmente una compañía de seguros u otro inversionista institucional, que pasa a ser el acreedor. Para el deudor no cambia nada de lo firmado: misma tasa, plazo y dividendo, y sigue pagando a la administradora del crédito.
¿Qué significa mutuo hipotecario no endosable?
Que el banco que otorgó el crédito lo conserva en su balance y no lo cede a terceros. Es el tipo habitual de los bancos. En condiciones para el deudor, no es mejor ni peor que el endosable: lo que importa es la tasa, el CAE, el plazo y las cláusulas del contrato.
¿Cuál es la diferencia entre mutuo endosable y no endosable para el que pide el crédito?
En el contrato, ninguna que afecte el dividendo. La diferencia práctica está en quién lo otorga: los endosables son el producto típico de las administradoras de mutuos hipotecarios, que a veces financian un porcentaje mayor del precio o evalúan perfiles distintos, con tasas algo más altas; los no endosables son los de los bancos.
¿Qué es una mutuaria?
Una administradora de mutuos hipotecarios: una sociedad fiscalizada por la CMF que otorga créditos hipotecarios endosables, los cede a inversionistas institucionales como compañías de seguros y sigue administrando el cobro. Es una alternativa al banco, sobre todo para quien necesita financiar un porcentaje mayor del precio.
¿Si mi crédito es endosado, cambia mi dividendo?
No. El endoso es una operación entre el acreedor original y el nuevo; tu contrato no se renegocia, la tasa y el plazo se mantienen y el dividendo se paga a la misma administradora. Solo cambia quién figura como acreedor de la hipoteca.
¿Conviene un mutuo endosable con tasa fija en UF?
La tasa fija en UF es la que da estabilidad: la cuota es fija en UF y varía en pesos con la inflación. Que el mutuo sea endosable o no no altera eso. Conviene comparar el CAE de la oferta endosable de una mutuaria con el del banco: si el banco financia lo que necesitas, suele salir más barato.
¿Puedo hacer portabilidad de un mutuo endosable?
Sí. La portabilidad financiera permite trasladar un crédito hipotecario a otra institución para mejorar la tasa, sea endosable o no endosable. Lo que hay que revisar es la comisión de prepago del contrato actual y el CAE de la nueva oferta.