Vender una casa comprada con subsidio: la prohibición de enajenar y cómo se levanta
La respuesta corta: una vivienda comprada con subsidio habitacional no se puede vender ni arrendar durante 5 años desde la compra (15 si además recibió subsidio de localización). Antes de ese plazo, la única puerta es la movilidad habitacional: pedir autorización al SERVIU para vender y comprar otra vivienda con el producto de esa venta. Vencido el plazo, la prohibición de enajenar sigue inscrita en el Conservador hasta que alguien la alza, y ese alguien eres tú.
Lo escribimos así de directo porque la duda llega casi siempre tarde: con un comprador interesado, una promesa a punto de firmarse y un certificado que dice «prohibición a favor del SERVIU». Esta guía es para leerla antes.
Cómo saber si puedo vender mi casa con subsidio: dos datos
- La fecha de compra. El plazo corre desde que compraste, no desde que postulaste ni desde que te entregaron la casa. Está en la escritura y en la inscripción del Conservador.
- Qué prohibición quedó inscrita. Pide el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones de la propiedad, explicado en la guía de certificados del Conservador. Ahí aparece la prohibición a favor del SERVIU con su plazo. Si dice 15 años, hubo subsidio de localización; si dice 5, es el plazo general.
Da lo mismo si el subsidio fue DS49, DS1 o DS19: la regla de los 5 años es la misma para los tres y para los llamados anteriores. Lo que cambia entre programas son los requisitos para postular, no la prohibición que viene después.
Vender antes de los 5 años: la movilidad habitacional
El SERVIU puede autorizar la venta anticipada cuando el objetivo es comprar otra vivienda con el dinero de la venta: te cambias de ciudad por trabajo, la familia creció, la casa quedó chica o lejos. No es un trámite para «salirse» del subsidio y quedarse con la plata. Se llama solicitud de movilidad habitacional y se presenta en la oficina del SERVIU de tu región, durante todo el año.
| Paso | Qué hacer |
|---|---|
| 1 | Reúne la escritura, el certificado de dominio vigente y el de prohibiciones, y los antecedentes que justifican el cambio (contrato de trabajo en otra ciudad, certificado de nacimiento, lo que corresponda). |
| 2 | Presenta el formulario de movilidad habitacional en el SERVIU con esos documentos. Si tienes crédito vigente, el banco también tendrá que alzar su hipoteca al vender, como en cualquier venta; la cuenta está en vender una casa que todavía estás pagando. |
| 3 | Espera la resolución. Con la autorización, el SERVIU levanta la prohibición para esa venta concreta y fija las condiciones, que normalmente incluyen destinar el producto a la nueva vivienda. |
| 4 | Recién entonces firma la promesa. Una promesa de compraventa firmada antes de la autorización es un compromiso que quizás no puedas cumplir, con multa incluida. |
Un consejo que ahorra meses: en la solicitud, sé concreto con el motivo y con la vivienda a la que te quieres cambiar. Los SERVIU evalúan caso a caso, y «quiero vender» sin destino es la forma más segura de que la respuesta sea no.
Qué pasa si vendes o arriendas sin autorización
Las bases de los subsidios lo dicen sin rodeos: cualquier infracción a las obligaciones del beneficiario da derecho al SERVIU a exigir la restitución de la totalidad del subsidio. En la práctica hay dos escenarios. Si intentas vender, el Conservador no inscribirá la compraventa mientras la prohibición esté vigente, así que la venta simplemente no se concreta y el comprador puede reclamarte la multa de la promesa. Si arriendas «por debajo», el riesgo es que una fiscalización o una denuncia termine en el cobro del subsidio completo, reajustado. Ninguna de las dos vale lo que se ahorra.
Lo mismo aplica a la venta «a un familiar»: no hay excepción por parentesco. Si tu hermano quiere comprarte la casa antes de los 5 años, el camino es el mismo trámite de movilidad, con la misma exigencia de que tú compres otra vivienda.
Vender después de los 5 años: alzar la prohibición
Cumplido el plazo, la prohibición no desaparece sola del registro. Hay que pedir el alzamiento de prohibición por plazo vencido, y se hace directamente en el Conservador de Bienes Raíces donde está inscrita la propiedad, con la escritura de compraventa que muestra la fecha. Es un trámite corto y de bajo costo, pero conviene hacerlo antes de publicar la casa: un comprador con crédito necesitará el certificado limpio, y el banco no cursa mientras aparezca la prohibición.
Si el certificado muestra 15 años porque hubo subsidio de localización, el plazo es ese y no hay alzamiento anticipado salvo por movilidad habitacional autorizada.
Cómo se vende una casa con subsidio, una vez que se puede
- El comprador puede usar su propio subsidio. Una vivienda que tú compraste con DS49 o DS1 es, para el siguiente comprador, una vivienda usada que califica para DS49, DS1 o el nuevo Tramo 4.000 si cumple el tope de precio. Cuál corresponde a cada caso está en la guía de subsidios habitacionales. Decirlo en el aviso amplía el público.
- El precio se fija con el mercado, no con lo que pagaste. El subsidio bajó lo que pusiste de tu bolsillo, pero la casa vale lo que valen las de al lado; cómo estimarlo con comparables está en la guía de tasación.
- Los gastos son los de cualquier venta: notaría, Conservador y, si hay crédito, alzamiento de hipoteca, detallados en escritura, Conservador y gastos notariales.
- Y una nueva prohibición nace con el nuevo subsidio. Si el comprador usa subsidio, su propia prohibición de 5 años se inscribe al comprar. No te afecta a ti, pero explica por qué el SERVIU aparece otra vez en el certificado.
Cuando la prohibición esté alzada y el precio decidido, lo que sigue es lo de siempre: fotos, aviso y visitas; la lista de cómo preparar la propiedad está en cómo preparar tu propiedad para venderla rápido, y publicar es gratis. Si lo que quieres es arrendarla y no venderla, la misma prohibición de 5 años lo impide; para quien arrienda con ayuda del Estado está el subsidio de arriendo, que es otro programa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa con subsidio antes de 5 años?
Solo con autorización del SERVIU a través de la solicitud de movilidad habitacional, cuyo objetivo es vender para comprar otra vivienda con el producto de la venta. Sin esa autorización, el Conservador no inscribe la compraventa porque la prohibición de enajenar sigue vigente, y el SERVIU puede exigir la devolución total del subsidio.
¿Cuánto dura la prohibición de enajenar de una casa con subsidio?
Cinco años desde la compra de la vivienda, o quince si además se recibió subsidio de localización. El plazo exacto aparece en el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces, donde la prohibición está inscrita a favor del SERVIU.
¿Puedo arrendar mi casa con subsidio?
No durante el plazo de la prohibición: las bases de los subsidios prohíben vender y arrendar la vivienda dentro de los 5 años desde la compra. Arrendarla igual expone al beneficiario a que el SERVIU exija la restitución completa del subsidio.
¿Qué es la movilidad habitacional?
Es el trámite ante el SERVIU para pedir que se levante la prohibición de vender antes del plazo, con el fin de comprar otra vivienda con el dinero de la venta. Se presenta con un formulario y los antecedentes que justifican el cambio, se puede pedir durante todo el año y se resuelve caso a caso.
¿Qué pasa si vendo mi casa con subsidio sin autorización?
La venta no se puede inscribir mientras la prohibición esté vigente, así que no se concreta y el comprador puede cobrar la multa de la promesa. Además, cualquier infracción a las obligaciones del beneficiario da derecho al SERVIU a exigir la restitución de la totalidad del subsidio.
¿Puedo vender mi casa con subsidio a un familiar?
No hay excepción por parentesco. Antes de los 5 años, vender a un familiar exige la misma autorización de movilidad habitacional que vender a cualquier otra persona, con el requisito de comprar otra vivienda con el producto de la venta.
¿Cómo se alza la prohibición del SERVIU cuando se cumplen los 5 años?
Se pide el alzamiento de prohibición por plazo vencido directamente en el Conservador de Bienes Raíces donde está inscrita la propiedad, presentando la escritura de compraventa que acredita la fecha. No desaparece sola: hay que pedirlo, y conviene hacerlo antes de publicar la casa.
¿Se puede comprar una casa que fue adquirida con subsidio?
Sí, una vez vencido o alzado el plazo de prohibición, o con la autorización de movilidad habitacional del vendedor. Para el comprador es una vivienda usada normal y puede usar su propio subsidio si cumple los requisitos y el tope de precio; con ello nace una nueva prohibición de 5 años a su nombre.