Administración de arriendos: qué incluye y cuánto cobran

Actualizado: noviembre de 2026

Tener un departamento arrendado parece ingreso pasivo hasta que llega el primer mes de atraso, la llamada por el calefont o el arrendatario que se va sin avisar. La administración de arriendos existe para eso: alguien se encarga de buscar arrendatario, cobrar, pagar las cuentas del dueño y coordinar las reparaciones. Conviene saber qué incluye por ley, qué hay que pactar por escrito y cuánto cuesta, para decidir si delegarlo o hacerlo tú.

Qué es un contrato de administración de propiedades

Jurídicamente es un mandato: le confías a otra persona la gestión de un negocio por tu cuenta y riesgo (artículo 2116 del Código Civil). Si el contrato no dice más, el mandato solo autoriza actos de administración: cobrar, pagar deudas, demandar a los deudores y contratar reparaciones (artículo 2132). Todo lo demás, como firmar un contrato de arriendo a tu nombre, aceptar una rebaja o recibir la garantía, conviene dejarlo escrito con todas sus letras.

Qué incluye normalmente la administración de un arriendo

• Publicar la propiedad, mostrarla y evaluar a los interesados (antecedentes, ingresos y aval).
• Redactar y firmar el contrato de arriendo, con firmas autorizadas ante notario.
• Hacer el inventario y la entrega, idealmente con fotos fechadas.
• Cobrar el arriendo cada mes y transferirlo al dueño, descontando la comisión.
• Pagar, si se pacta, gastos comunes, contribuciones y seguros.
• Coordinar reparaciones con presupuesto previo aprobado por el dueño.
• Gestionar la cobranza si hay atraso y, si se pacta, la demanda.
• Recibir la propiedad al término y devolver o retener la garantía según su estado.

Cuánto cobra una administración de arriendos

No hay una tarifa legal: la remuneración se pacta libremente (artículo 2117). En el mercado, como explicamos en la guía de cuánto cobra un corredor de propiedades, la administración suele costar entre el 5 % y el 10 % del arriendo mensual, y aparte se cobra la colocación (entre medio mes y un mes de renta, que habitualmente paga el arrendatario). Para un arriendo de $500.000, una administración del 8 % son $40.000 al mes, $480.000 al año.

Sobre los impuestos de la comisión: desde 2023, los servicios que presta una empresa están afectos a IVA, así que una empresa de administración factura con IVA; una persona natural que lo hace como trabajo independiente emite boleta de honorarios. Pregunta si el porcentaje que te cotizan incluye o no el IVA.

Lo que la ley exige al administrador

• Ceñirse a los términos del encargo (artículo 2131).
• Responder hasta por culpa leve, con un estándar más estricto si cobra por el servicio (artículo 2129).
• Rendir cuentas de su administración, con respaldo de los movimientos importantes (artículo 2155).

El dueño, por su parte, debe reembolsar los gastos razonables y pagar la remuneración pactada (artículo 2158). Y puede revocar el mandato cuando quiera (artículo 2163), aunque conviene respetar el aviso que fije el contrato para no tener que indemnizar.

Qué revisar antes de firmar con una empresa de administración

1. Qué incluye exactamente la comisión y qué se cobra aparte (reparaciones, visitas, cobranza judicial).
2. Cada cuántos días te transfieren el arriendo y en qué formato rinden cuentas.
3. Quién guarda la garantía y en qué cuenta.
4. Hasta qué monto pueden autorizar reparaciones sin consultarte.
5. Qué pasa si el arrendatario no paga: si adelantan el arriendo, si cobran por la demanda.
6. Cómo se termina el contrato y con cuánto aviso.

Administrar tú mismo: lo mínimo que necesitas

Si prefieres ahorrarte la comisión, lo esencial es un buen contrato con firmas autorizadas ante notario, que te permite usar la demanda monitoria de la Ley 21.461 si hay atraso; una garantía y un aval; un inventario con fotos; y un registro ordenado de pagos. Las guías del contrato de arriendo, de la garantía y de la Ley Devuélveme mi Casa cubren cada parte. Y para saber si el arriendo deja lo que esperas después de todos los costos, usa la calculadora de rentabilidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra una administración de arriendos en Chile?

No hay tarifa legal. En el mercado suele costar entre el 5 % y el 10 % del arriendo mensual, más una comisión aparte por colocar al arrendatario. Conviene preguntar si incluye IVA.

¿Qué incluye la administración de una propiedad?

Por ley, si no se pacta otra cosa, solo actos de administración: cobrar, pagar deudas, demandar a deudores y contratar reparaciones. En la práctica suele incluir buscar arrendatario, firmar el contrato, cobrar, pagar cuentas y rendir cuentas mensuales, pero todo eso debe quedar escrito.

¿El administrador está obligado a rendir cuentas?

Sí. El artículo 2155 del Código Civil obliga al mandatario a dar cuenta de su administración, con respaldo de las partidas importantes.

¿Puedo terminar el contrato con la empresa de administración?

Sí, el mandato se puede revocar (artículo 2163 del Código Civil). Conviene respetar el aviso que fije el contrato para evitar indemnizaciones.

Fuentes: Código Civil, artículos 2116 a 2163; Ley 21.420 y Circular SII 50 de 2022 (IVA a los servicios); Ley 18.101 y Ley 21.461. Los rangos de comisión son de mercado, explicados en la guía del sitio sobre comisiones de corredores.